Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум
Кому доверяют пенсионеры?
Кто обычно становится рентополучателем? В порядке убывания:
• Соседи. «Многие люди не ищут идеальную кандидатуру для решения проблемы, они обращаются к тому, кто оказался рядом», – говорил известный американский маркетолог. И действительно, сосед оказывается ближе дальнего родственника.
• Квартиранты. Случаев, когда бабушка сдает комнату, а потом заключает договор ренты, очень много.
• Знакомые, знакомые знакомых.
• И реже всего – незнакомые люди, найденные с помощью рекламы.
Если бабушка сама предлагает знакомому заключить договор ренты, то есть является инициатором сделки, – это просто отлично. Ведь она присмотрелась к человеку, она ему доверяет. У нее есть потребность в уходе и дополнительных деньгах. Вероятность заключить выгодную сделку – более 90 %.
Если вы сами предлагаете бабушке заключить договор ренты, шансы на успех – менее 30 %. Возможно, у нее есть родственники, о которых вы не знаете. Именно они получат квартиру в наследство. Или бабушка привыкла со всем справляться самостоятельно и не нуждается в помощи. Но самое главное – уровень тревожности будет максимальный. Бабушка смотрит телевизор, читает газеты. В фильмах, сериалах полно придуманной чернухи про квартирные сделки. Все это работает против вас.
Девушка снимала квартиру в старой кирпичной 12-этажке. Этажом выше жила одинокая бабуля в возрасте под 90 лет. Их общение началось с залива квартиры. «Залитая» девушка поднялась и позвонила в дверь. Поняв ситуацию, помогла вызвать сантехника для ремонта прохудившегося бачка. Бабушка на контакт шла плохо, несмотря на почтенные годы и общепринятое мнение, что «старикам не хватает общения и им постоянно нужны свободные уши». Тем не менее общение продолжилось, ведь заливы квартиры стали регулярными. Девушка попробовала подружиться с бабушкой, но у нее не очень хорошо это получилось. Однажды девушка предложила заключить договор ренты. Бабушка наотрез отказалась.
В данном случае девушка форсировала события, что привело к отказу. Не было сформировано достаточного уровня доверия. Слишком рано.
Вывод. В идеале вы сами должны создать условия, чтобы потенциальный рентополучатель предложил сделку. Если же такое предложение не прозвучало, постарайтесь предложить то, что менее рискованно для вас. Конечно же, это договор пожизненной ренты. Перечисляете раз в месяц оговоренную сумму – и все. Никаких хлопот.
Риски
Хорошо, а что, если пройдет год или два и рентополучатель решит расторгнуть наш договор? Поговорим и об этом.
Расторжение договора ренты
Выше мы уже писали, что договор ренты или пожизненного содержания с иждивением таит в себе немалые риски. Рентополучатель может попытаться расторгнуть сделку. Если суд согласится с его доводами, все ваши затраты окажутся напрасными. Деньги, время, услуги – все вылетит в трубу. Рассмотрим реальные истории.
Н. находился уже в преклонном возрасте – чуть за 70. Одинокая жизнь, проблемы со здоровьем, нехватка денег… Словом, классическая история московского пенсионера. На предложение заключить договор пожизненного содержания Н. ответил согласием. А действительно, что терять? Родственников, которые могли бы помогать, нет, даже квартиру завещать некому. А тут финансовая выгода, да и дополнительное общение.
Прошла пара лет, стороны были довольны заключенной сделкой. Но однажды Н. познакомился с интересной женщиной, младше его лет на двадцать. Знакомство привело к совместному проживанию и созданию семьи. Новоиспеченная супруга, недовольная договором ренты, убедила Н. подать в суд на расторжение сделки. Н. не особо сопротивлялся, ведь после брака выгоды ренты стали неочевидны. О моральной стороне дела умолчим…
На суде Н. рассказал о своей ситуации, об обретенном семейном счастье и новых планах… Но суд не пошел навстречу молодоженам и не расторг сделку. Ведь Н. не смог представить доказательств того, что другая сторона не выполняла своих обязательств по договору. «Я передумал» – это не основание.
В данном случае позиция истца была слабой, поэтому ничего удивительного, что иск провалился. Кроме того, ответчик смог подтвердить свои расходы по исполнению сделки. Оплаченные квитанции за коммунальные платежи, чеки из магазинов. В делах, связанных с рентой, лишних бумаг не бывает.
А. обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания. С ее слов, обязательства по договору ответчица исполняла только первые два года. В дальнейшем же появлялась редко, выплат практически не было, квартплата оплачивалась из пенсии. Когда А. серьезно заболела, помощь оказывали соседи. Более того, у А. появились опасения за собственную жизнь. Рассмотрев все обстоятельства дела, суд решил расторгнуть заключенную еще семь лет назад сделку.
Здесь мы имеем стандартную ситуацию, которая возникает, если рентополучатель, как бы цинично это ни звучало, живет и здравствует более трех лет. Через три – пять лет энтузиазм рентоплательщика падает, пропадает интерес к ренте, у рентополучателя появляется масса причин для недовольства. Нередко за этим следует исковое заявление в суд и расторжение сделки.
Есть два способа выйти из подобной ситуации:
1. Продать квартиру вместе со старушкой. Закон позволяет сделать это при согласии рентополучателя. В договоре купли-продажи указывается на наличие обременений в виде ренты и пожизненного проживания. На рынке недвижимости периодически появляются предложения такого рода. Вы возвращаете вложенные финансы и получаете некую прибыль.
У банков есть скоринговые программы, которые рассчитывают риск выдачи кредита конкретному заемщику. Принимаются во внимание десятки параметров. А у крупных организаций, поставивших ренту на поток, есть программы, рассчитывающие прогноз по каждой квартире, с владельцем которой заключен договор ренты. При неблагоприятном прогнозе объект выставляется на продажу. Дальнейшие выплаты становятся нерентабельными.
2. Иметь несколько объектов в ренте. Как уже говорилось, риски в таком случае усредняются, отдельные отклонения от средних значений мало влияют на общий результат.
Юридические нюансы
• Договор ренты требует нотариального заверения.
• После нотариата договор подлежит обязательной государственной регистрации.
А что, если рентополучатель умер после нотариального заверения и рентоплательщик не успел подать документы на регистрацию договора?
По этому поводу президиум Верховного суда высказался следующим образом: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий».
В случае смерти плательщика ренты договор не аннулируется. Имущество переходит к наследникам, а с ним и обязательства по договору ренты.
В случае судебного расторжения сделки плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов и оплаты услуг, оказанных им при осуществлении своих обязательств по ренте.
Вот еще несколько особенностей ренты:
• Подавляющее большинство риелторов незнакомы с рентой и не имеют какой-либо практики по ренте. Вам придется либо искать «узкого специалиста», либо самому находить подходящие объекты и оформлять сложную и рискованную сделку.
• Гражданский кодекс содержит несколько статей, посвященных ренте, но по большинству из них нет сколько-нибудь значимой судебной практики.
• У ренты плохая репутация. Пенсионеры боятся, что им «помогут попасть на тот свет». Рентоплательщики боятся, что пенсионер изведет их своими капризами, вымотает нервы и в конце концов расторгнет сделку.
• Вместе с тем тысячи людей не побоялись заключить договор ренты, и каждый получил, что хотел: пенсионер – существенную прибавку к пенсии и заботу, а плательщик – квартиру, которая обошлась ему в разы дешевле рыночной цены.
Математика ренты
Для примера рассмотрим квартиру, расположенную в пешей доступности от метро «Проспект Мира». Это двушка на третьем этаже восьмиэтажного кирпичного дома сталинской постройки. Рыночная стоимость квартиры сегодня – около 12,5 млн руб. Наш клиент заключил договор ренты по этой квартире в 2006 г., когда цена была ниже – около 8 млн руб.
Как правило, при заключении договора ренты первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от ее рыночной стоимости. В данном случае он составил 25 % – это 2 млн руб.
