Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву
В отличие от тех побудительных коммерческих мотивов, какие лежат в основе законодательства о правовом статусе жилого помещения в частном жилищном фонде, побудительные мотивы формирования законодательства о статусе жилого помещения в государственном жилищном фонде являются принципиально иными. В основе этих последних мотивов лежат социальные предпосылки, публичный интерес, стремление государства обеспечить жилищем граждан, работа и служба которых весьма важна для государства и общества, но которые в современных экономических условиях не имеют возможности обеспечить себя собственным жильем. Предоставляя им квартиры и связывая их жилищные права с продолжением работы (службы), государство создает дополнительный стимул стремиться к такой работе (службе) и не оставлять ее без серьезных оснований.
Иные мотивы, также публичного характера, лежат в основе предоставления жилья малоимущим гражданам, нуждающимся в социальной защите, а также лицам, которые вправе претендовать на сохранение прежнего правового статуса их жилищ, полученных от государства. Моменты получения доходов от коммерческого использования собственником своего жилья путем сдачи в аренду здесь отсутствуют. Напротив, наймодатель берет на себя часть расходов и по созданию, и по содержанию государственного жилища (хотя бы строительство, капитальный ремонт и т. п.). Эти особенности отчетливо проявляются в содержании прав нанимателя государственной квартиры. Такие особенности можно определить следующими чертами.
Значительно расширены, по сравнению с правами нанимателя частной квартиры, права нанимателя государственной квартиры по распоряжению помещением.
Квартиры могут быть приватизированы.
Ограничены возможности вмешательства наймодателя в осуществление нанимателем своих правомочий.
На государственные предприятия и учреждения возложены обязанности производства капитального ремонта закрепленных за ними государственных жилищ, обеспечение жильем нанимателей, которые должны освободить жилище в связи с капитальным ремонтом (ст. 91 Закона).
Существенно сокращены основания принудительного прекращения жилищного права.
И, что особенно важно, – все эти черты, явно направленные на защиту жилищных интересов нанимателя, определяются не столько договором о предоставлении жилого помещения, сколько непосредственными велениями закона, обеспечивая реальную независимость прав нанимателя, в том числе и его распорядительных правомочий, от усмотрения наймодателя.
Правом получить жилище из государственного жилищного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен ст. 69 Жилищного закона. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, названные ст. 69. Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности.
Некоторые исключения из правила будут рассмотрены ниже.
§ 4. Особенности прав и обязанностей нанимателей, проживающих в квартирах, относящихся к различным категориям Государственного жилищного фонда
Выше перечислялись виды государственных жилищ, которые отличаются особенностями, зависящими от того, какими по объему и содержанию правомочиями обладают проживающие в них наниматели.
Попытаемся выявить и рассмотреть такие особенности. Разумеется, не особенности жилищ, а особенности правового положения граждан, проживающих в государственных жилищах. С этой точки зрения всех граждан, проживающих в государственных жилищах, можно разделить на несколько групп.
К первой из таких групп мы бы отнесли граждан, проживающих в государственной квартире, полученной вне связи с их работой (службой) или тяжелым материальным положением.
Предварительно отметим, что такая группа прямо не предусмотрена новым Законом о жилищных отношениях. Более того, ст. 67 Закона, определяя круг лиц, которым может предоставляться государственное жилье, называет только малоимущих социально защищаемых граждан (п. 1 ст.) и лиц, которым государственное жилье предоставляется в связи с их работой (службой). Тем не менее, однако, названная нами группа реально существует и поэтому нуждается в определении ее правового положения.
В прошлом, когда государство принимало на себя обязанности и публично обещало предоставлять жилище всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (см., например, ст. 27 Жилищного кодекса Казахской ССР 1983 г., ст. 28 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.), сотни тысяч граждан такие жилища получили. Эти граждане составляли в недавнем прошлом большинство среди всех владельцев жилых помещений, а государственный жилищный фонд был основным жилищным фондом страны.
С того времени многое изменилось. Почти весь государственный жилищный фонд (свыше 90 %) был приватизирован. Подавляющее большинство нанимателей жилых помещений превратилось в собственников своих квартир. Сегодня поэтому первая группа охватывает сравнительно небольшое число граждан. Но все же она существует и даже пополняется. До сих пор еще не все наниматели приватизировали свои государственные квартиры. Такие квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона).
При получении государственной квартиры такие наниматели приобретают вещные права на нее в том объеме и в таком содержании, в каком они были в те годы, когда наниматель жилого помещения был главной фигурой жилищных правоотношений.
Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Жилищного закона), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона).
Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона).
Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая группа нанимателей может пополняться новыми лицами.
Разумеется, наниматели, относящиеся к первой группе, обладают всеми общими правами нанимателей, в том числе – важными правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями (см. ст. 83–97 Закона), приватизации жилищ (ст. 13 Закона). Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других групп. Это – независимость жилищных прав от работы.
Значит, права нанимателей первой группы являются бессрочными и безусловными.
К тому же они могут защищаться против всех нарушителей их правомочий, в том числе и против собственника жилища, вещно-правовыми исками. Как видим, права нанимателей первой группы существенно не изменились по сравнению с правами нанимателей государственных квартир, которые (права) определялись законодательством, действовавшим до начала радикальных жилищных реформ.
Все это позволяет сделать вывод, что права нанимателей первой группы могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.
Вещный характер права нанимателя на жилое помещение нам приходилось отмечать и доказывать еще много лет тому назад.[105]
Ко второй группе относятся наниматели квартир из жилищного фонда государственных предприятий (подпункт 2 п. 1 ст. 3 Закона).
Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей найма жилища государственных предприятий. Этому посвящена только ст. 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, определяя, что порядок предоставления таких жилищ и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Правительство, однако, после введения в действие Закона не принимало каких-либо общих постановлений, определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество могут увеличиваться, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, не противоречащими законодательству, которые действовали ранее и будут действовать до их отмены или замены правилами будущих постановлений Правительства.
Из Жилищного закона вытекает, в частности (п. 1 ст. 100), что жилища государственных предприятий предоставляются их работникам, но могут также предоставляться другим лицам. Вопрос о предоставлении решается, очевидно, органами управления предприятием. Они же вправе устанавливать порядок жилищного учета и очередность предоставления жилищ. Квартиры могут, разумеется, предоставляться только лицам, нуждающимся в жилье (ст. 69 Закона).
