Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву
Специально следует отметить последствия такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5 ст. 12 Закона это ведет к преобразованию жилищного вещного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из п. 4 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства, п. 2 ст. 9 Закона Республики Казахстан «О собственности», подпункт 5 ст. 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.).
Для правильного применения этого важного предписания закона следует ответить минимум на два вопроса: 1) в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; 2) ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе.
Необходимость ответа на первый вопрос вытекает из того, что ст. 12 Закона и ст. 235 Гражданского кодекса связывают возникновение права собственности на жилище только с внесением членом кооператива всей суммы паевого взноса. Но другие статьи Гражданского кодекса (118, 155, 236, 238) связывают возникновение права собственности на недвижимость с моментом ее государственной регистрации.
Так когда же возникает право собственности на квартиру – со дня внесения взноса или со дня регистрации? Ответ имеет весьма важное практическое значение.
Алматинский суд рассматривал дело по иску И. к ЖСК о признании истца собственником кооперативной квартиры, ранее принадлежавшей его сестре С., которая также проживала в этой квартире. Обстоятельства дела таковы. С., будучи членом жилищно-строительного кооператива, внесла всю сумму паевого взноса, а через несколько дней после этого оформила завещание, назначив И. своим единственным наследником. Она подготовила все документы для регистрации права собственности на квартиру, однако скоропостижно скончалась, не успев завершить регистрацию.
Жилищный кооператив принял решение о выселении И. из указанной квартиры, выплате ему паенакоплений С. и о передаче квартиры другому лицу, принятому в члены кооператива. Мотивом решения послужило то, что С. еще не успела зарегистрировать квартиру и, значит, не стала ее собственницей. Поэтому И. имеет право только на паенакопления.
Суд отказал в иске, согласившись с мотивировкой ответчика (ЖСК). Дело неоднократно пересматривалось, и в конце концов И. был признан собственником спорной квартиры.
Такое решение представляется правильным. Оно основывается на том, что внесение полной суммы пая – это основной правообразующий волевой акт, направленный на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Член кооператива, внесший пай, приобретает право на регистрацию, и если он умер, не успев зарегистрировать оплаченную квартиру, то право на должное оформление собственности в числе других имущественных прав переходит к наследникам умершего. К тому же новая редакция ст. 155 Гражданского кодекса установила, что сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. В данном же случае законодательные акты (ст. 235 ГК и другие) связывали завершенность сделки (внесение паевого взноса) не с регистрацией, а с окончательным паевым расчетом.
Ответ на второй вопрос сводится, по нашему мнению, к тому, что преобразование вещного жилищного права на кооперативное жилище в право собственности не ведет к автоматическому выходу из кооператива.
Утративший ныне силу Жилищный кодекс Республики Казахстан 1992 г. называл (ст. 100) полное внесение паевого взноса за квартиру среди других оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, но новый Закон вполне обоснованно отказался от такого предписания.
Выход из состава кооператива – сугубо добровольное действие. Признавать члена кооператива выбывшим помимо его воли – значит исключить его из кооператива, но подобного исключения Закон не предусматривает.
Преобразование права на квартиру одного, нескольких или даже всех членов ЖК в право собственности преобразует дом, который был единым объектом собственности жилищного кооператива, в объект кондоминиума, но органом управления таким домом может оставаться жилищный кооператив, ибо ст. 42 Закона допускает такую форму управления объектом кондоминиума. Конечно, член кооператива, превратившись в собственника своей квартиры, приобретает все правомочия собственника, прежде всего – правомочия свободно, не требуя согласия кооператива, распоряжаться своей квартирой. Он не может также быть исключенным из кооператива, ибо исключение, предусмотренное ст. 59 и 61 Закона, направлено на лишение члена кооператива прав на кооперативную квартиру, а собственника нельзя путем исключения из кооператива лишить этого права.
Конечно, по своей воле собственник вправе выйти из состава кооператива, поскольку кооператив – добровольное объединение. Но он (собственник) остается участником кондоминиума, и, следовательно, у него сохраняются предусмотренные ст. 36 Закона обязанности по содержанию дома как единого жилищного комплекса. А поскольку обязанности, накладываемые кооперативом, все равно нужно исполнять, то собственник квартиры напрямую заинтересован в том, чтобы принимать участие в определении этих обязанностей, т. е. заинтересован в сохранении своего членства в кооперативе.
В итоге рассмотрения прав члена жилищного кооператива можно прийти к выводу, что по всем основным признакам (объект права, характер правомочий и другие признаки, определенные главой I настоящей работы) такое право может быть отнесено к категории вещных прав.
Такими же являются права на жилище у членов семьи владельца кооперативной квартиры, имеющих право на часть паенакоплений.
Что же касается других совместно проживающих членов семьи, то их права производны и зависимы от прав члена кооператива. Закон (ст. 58) упоминает лишь об их праве проживания (пользования) в помещении. Никаких других правомочий для них жилищное законодательство прямо не устанавливает. Но, учитывая близость правового статуса владельца кооперативной квартиры к статусу гражданина-собственника частной квартиры, можно, по нашему мнению, признать по аналогии за членами семьи кооператора правомочия членов семьи собственника, которые были освещены в первом разделе настоящей главы.
§ 3. Права нанимателей жилых помещений
Наниматель жилого помещения – это лицо, которое возмездно пользуется чужим жилищем (домом, квартирой) или его частью. Основанием права нанимателя служит договор, заключаемый с наймодателем – собственником жилища.
Договор найма жилого помещения строится по общей модели арендного договора, отличаясь от него рядом видовых особенностей. По субъекту – нанимателем может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо вправе взять в аренду жилые помещения, но не для личного использования по жилому назначению, т. е. для юридического лица это обычный договор аренды. Даже в случаях, когда договор заключается юридическим лицом для передачи в качестве жилища определенному физическому лицу, это не договор жилищного найма, а договор аренды в пользу третьего лица.
Основным предметом договора найма жилого помещения служит жилище в том понимании, какое дается статьей 2 Закона.
Собственник жилища, как уже отмечалось, вправе использовать его и по нежилому назначению, в том числе – путем сдачи в аренду лицу, размещающему в квартире мастерскую, офис, магазин и т. п. Но такое использование – право не нанимателя, а собственника. Договор, заключаемый нанимателем с собственником жилища для его использования по нежилому назначению, является обычным договором аренды, отнюдь не договором найма жилого помещения. Он не создает, следовательно, жилищных прав нанимателя.
Итак, договор найма жилого помещения порождает право нанимателя самостоятельно владеть, пользоваться и в ограниченных пределах, определяемых законодательством и собственником жилища, распоряжаться жилым помещением. Это – необходимые и самые важные признаки вещного права. Поэтому и нанимателя жилого помещения мы можем отнести к обладателям вещного права.
Но эта общая характеристика нуждается в существенной конкретизации, учитывающей, обладает ли субъект права достаточной степенью правовой автономии, т. е. возможностью самостоятельно принимать те или иные распорядительные решения, может ли он непосредственно вступать в правоотношения с третьими лицами по поводу объекта своего права, вправе ли такой субъект применять от своего имени средства защиты вещных прав при нарушении принадлежащих ему правомочий.
