Юрий Басин - Избранные труды по гражданскому праву
Из Жилищного закона вытекает, в частности (п. 1 ст. 100), что жилища государственных предприятий предоставляются их работникам, но могут также предоставляться другим лицам. Вопрос о предоставлении решается, очевидно, органами управления предприятием. Они же вправе устанавливать порядок жилищного учета и очередность предоставления жилищ. Квартиры могут, разумеется, предоставляться только лицам, нуждающимся в жилье (ст. 69 Закона).
Права и обязанности нанимателей жилищ предприятий в основном совпадают с общими правами и обязанностями нанимателей жилищ из государственного коммунального жилищного фонда. Выше они уже рассматривались.
Следует полагать, что права нанимателя на жилище, полученные от предприятия, являются бессрочными и не зависят от изменения места работы.
Таким образом, в соответствии с сегодняшним законодательством правовое положение нанимателей из второй группы аналогично рассмотренному выше правовому положению нанимателей первой группы. Можно поэтому сделать и аналогичный вывод: права нанимателей жилищ государственных предприятий могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.
Третья группа – это малоимущие социально защищаемые граждане, перечень которых определен ст. 68 Закона. Такой же в основном перечень действовал и прежде. Он включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения или иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.
Закон требует, чтобы лица, входящие в эту группу, были не только социально защищаемыми, но одновременно и малоимущими, однако не определяет понятия малоимущих граждан. Оно, очевидно, должно быть более общим не только для жилищного, но и для других видов законодательства, решающих вопросы социальной защиты и социальной помощи.
Впредь до законодательного уточнения этого понятия следует, по нашему мнению, признавать малоимущими те семьи, где на каждого члена семьи приходится не более минимальной заработной платы.
Малоимущим социально защищаемым гражданам жилище предоставляется в виде отдельной комнаты, нескольких комнат или квартиры. Площадь предоставляемого жилища должна соответствовать размерам, определяемым Правительством Казахстана, но не менее действующей в Республике санитарной нормы (в настоящее время – 6 кв. метров жилой площади на человека).
Что же касается содержания права нанимателя, относящегося к рассматриваемой группе, то оно включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом может производиться, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.
Наниматель вправе самостоятельно вселять в свое жилое помещение членов семьи, других граждан, причем членов семьи – независимо от согласия собственника дома. Вселенные члены семьи при согласии на это нанимателя приобретают на жилое помещение такие же права, какими обладает наниматель.
Наниматель или члены семьи при временном отсутствии сохраняют за собой право на жилое помещение (ст. 85, 86 Закона). Законом признается и право на обмен, хотя для этого требуется согласие местного исполнительного органа (п. 2 ст. 98).
Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.
Закон не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.
Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.
Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.
Таким образом, право на жилое помещение граждан, отнесенных к рассматриваемой группе, обладает необходимыми признаками вещного права.
К четвертой группе можно отнести граждан, получивших жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.
При некоторых особенностях в условиях проживания каждой из названных категорий они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника имущества. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.
Все это свидетельствует о том, что права нанимателей, относящихся к данной категории, на занимаемое ими жилое помещение в преобладающей своей части носят вещный характер, хотя некоторые из правомочий, входящих в комплекс данного права, имеют обязательственное содержание и определяются договором нанимателей с собственником помещений (о ремонте, использовании внеквартирных нежилых помещений, пользовании земельным участком и другие правомочия).[106]
Пятая группа охватывает нанимателей, проживающих в служебных жилых помещениях, которыми традиционно признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.
Перечень должностей, занятие которых связывается с предоставлением служебного жилого помещения (СЖП), устанавливается законодательством (ст. 109 Жилищного закона). Отметим при этом, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Во всех разновидностях частного жилищного фонда выделение каких-либо жилых помещений в качестве служебных целиком зависит от воли собственника, который самостоятельно вправе определять, какие именно квартиры и каким образом будут связаны с трудовыми обязанностями лиц, получающих такие квартиры. Разумеется, условия проживания должны быть приняты теми, кто согласен пользоваться помещением в соответствии с волей собственника, но государство в это не вмешивается, если не считать установления некоторых общих обязательных правил, которые в равной степени распространяются на все виды жилищных отношений.
Что же касается правового режима государственных служебных жилых помещений, то он, этот режим, отличается следующими особенностями:
а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;
б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;
в) прямого запрета приватизации СЖП новый Жилищный закон, в отличие от Жилищного кодекса 1992 г. (ст. 19), не содержит. Но, учитывая строго целевое назначение служебного жилого помещения, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений;[107]
