Валерий Ивакин - Жилищное право: конспект лекций
10.5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива
Для обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.
Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.
При недостатке указанных выше средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.
Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.
Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.
Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива устанавливаются Правительством РФ (ст. 47 Закона о кооперативах).
В целях обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива ст. 48 предусмотрены ограничения совершения кооперативом сделок.
Статья 49 определяет нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Статьей 56 предусмотрена возможность создания саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов, которые могут создаваться на условиях добровольного объединения в них жилищных накопительных кооперативов. Такая организация может учреждаться для разработки и установления правил и стандартов, обеспечивающих соблюдение ее членами интересов членов кооперативов и осуществление эффективной деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, контроля за соблюдением требований законодательства РФ и дополнительных требований, установленных указанными правилами и стандартами.
Саморегулируемая организация жилищных накопительных кооперативов обязана:
1) осуществлять контроль за деятельностью своих членов в части, касающейся соблюдения требований федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, правил и стандартов, установленных данной саморегулируемой организацией;
2) рассматривать представляемые жилищными накопительными кооперативами формы участия в деятельности кооператива, а также давать заключения о представляемых формах участия в деятельности кооператива;
3) рассматривать жалобы на действия (бездействие) своих членов;
4) обеспечивать открытость информации о деятельности своих членов, опубликовывать в средствах массовой информации сведения о несоответствии кооператива требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива;
5) исполнять иные предусмотренные законодательством РФ и учредительными документами саморегулируемой организации обязанности.
Саморегулируемая организация жилищных накопительных кооперативов вправе:
1) применять в отношении своих членов предусмотренные учредительными и иными документами меры ответственности, в том числе исключать членов из саморегулируемой организации;
2) обратиться к членам правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизору) кооператива и членам кооператива с предложением о принятии мер по устранению несоответствия кооператива требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Деятельность саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов должна регулироваться специальным федеральным законом, который пока не принят.
Тема 11. Товарищество собственников жилья
11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.
Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).
ТСЖ в соответствии с ч. 3 ст. 135 ЖК может быть создано при условии, если число создавших его членов превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам его членов. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.
Согласно ст. 136 ЖК собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Кроме того, ТСЖ может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Статья 137 ЖК определяет права ТСЖ. К ним относятся следующие:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом ТСЖ цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
