Валерий Ивакин - Жилищное право: конспект лекций
Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном жилом доме и решаемых вопросов (ст. 146 ЖК).
Согласно ст. 147 ЖК исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Оно избирает из своего состава председателя товарищества. Правление подотчетно общему собранию членов товарищества.
Заседания правления ТСЖ созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства его членов. Решение правления ТСЖ оформляется протоколом.
В обязанности правления входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК).
Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Он обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно.
Председатель правления действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием его членов, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ст. 149 ЖК).
К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор), которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ выполняет следующие обязанности:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, находящееся внутри или за пределами многоквартирного дома.
Согласно ч. 2 ст. 151 ЖК средства ТСЖ состоят:
1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
В соответствии со ст. 152 ЖК для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:
1) обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК и уставом товарищества.
Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить указанную плату возникает:
1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма – с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда – с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда – с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива – с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
6) собственника жилого помещения – с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ст. 153 ЖК).
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена ст. 154ЖК, согласно которой данная плата для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту жилого помещения, оказываемых и выполняемых в установленных объемах, а также по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Статья 155 ЖК устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
