Олег Кичиков - Права потребителей жилищно-коммунальных услуг
5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходов, образующихся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые используют нежилые помещения в многоквартирном доме; организацию мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп;
6) поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества, необходимой температуры и влажности;
7) соблюдение мер пожарной безопасности;
8) обеспечение ухода за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
9) проведение текущего и капитального ремонта, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пунктах 1–6 раздела «Состав общего имущества в многоквартирном доме» настоящего издания.
В состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят:
— ремонт входных дверей в жилое или нежилое помещение, ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
— утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей и иные ремонтные работы в жилых и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
— ремонт сантехнического и инженерного оборудования, расположенного в жилом или нежилом помещении, если оно не является частью общего имущества.
Такие работы должен выполнять собственник этих помещений.
Общедомовое имущество (стояки холодного и горячего водоснабжения, вентиляция, газовое оборудование, элементы системы отопления), которое находится в жилых или нежилых помещениях, должно содержаться и ремонтироваться за счет средств, уплачиваемых на содержание общего имущества.
Управляющие организации, ТСЖ и ЖК обязаны совместно с собственниками помещений проводить осмотр общего имущества для своевременного выявления проблем в состоянии общего имущества, а также для устранения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Объектами таких осмотров могут быть балконы (балконные плиты), газовое оборудование и иные объекты общего имущества, которые находятся в помещениях собственников. Результаты осмотров должны оформляться актом, на основании которого собственники помещений и должностные лица управляющих организаций, ТСЖ или ЖК обязаны принимать решения о соответствии или несоответствии исследованных объектов нормам законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан и о мерах (мероприятиях), которые необходимы для устранения выявленных дефектов, неисправностей или повреждений.
2
Управление многоквартирными домами
Способы управления многоквартирными домами
Существует несколько способов управления:
— управление управляющей организацией[4];
— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений.
Собственники помещений на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления, причем исполнение решения этого собрания является обязательным для всех собственников помещений в данном доме. Изменить способ управления многоквартирным домом можно в любое время, однако для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в этом доме.
Если собственники не выбрали способ управления или принятое ими решение о выборе способа управления их домом не было реализовано, выбором управляющей организации занимается орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса[5].
Независимо от выбранного способа управления собственники помещений вправе требовать, чтобы все услуги и (или) работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, выполнялись качественно и соответствовали требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а предоставленные коммунальные услуги — требованиям Правил предоставления, приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленных Правительством Российской Федерации.
Управление управляющей организацией
При этом способе управления ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ по содержанию общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация.
Управление ТСЖ или ЖК
При таком способе управления ответственность за содержание общего имущества в данном доме несут ТСЖ или ЖК, которые могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления с управляющей организацией ТСЖ или ЖК осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и за предоставлением коммунальных услуг.
Непосредственное управление собственниками помещений
При таком способе управления ответственность за выполнение обязательств перед собственниками помещений несут лица, которые выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с заключенными договорами.
3
Договор управления
Условия договора управления
Если собственники помещений общим собранием в качестве способа управления выбрали управляющую организацию, на этом же собрании они должны утвердить и условия договора управления.
Договор управления заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В случае если в доме создан совет многоквартирного дома (далее — Совет), заключить (подписать) договор управления вправе председатель Совета на основании доверенности, выданной ему собственниками помещений. По договору управления приобретают права и становятся обязанными те собственники помещений, которые предоставили председателю соответствующие полномочия по доверенности. Собственники помещений вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора.
Если собственники помещений выбрали управление ТСЖ или ЖК, то договор управления многоквартирным домом заключает ТСЖ или ЖК.
По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ или ЖК) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам этого дома, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления данным домом.
Договор заключается на определенный срок, который обычно[6] составляет от одного года до пяти лет (в отдельных случаях[7] — до трех лет).
Условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений, и в нем обязательно должны быть указаны:
— адрес дома;
— состав общего имущества;
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня;
— перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
— порядок определения цены договора;
— порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
— порядок определения размера платы за коммунальные услуги;
— порядок внесения платы за коммунальные услуги;
— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Управляющая организация должна приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания и ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Впрочем, собственники помещений вправе установить в договоре иные сроки начала работы управляющей организации и иные периоды отчетности.
Если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то этот договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее.
