Олег Кичиков - Права потребителей жилищно-коммунальных услуг
Информация о составе общего имущества в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, состав которого может быть разным в зависимости от благоустройства и конструктивных особенностей конкретного дома. Сведения о составе и состоянии общего имущества в многоквартирном доме отражаются в технической документации, которая включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию[3] по эксплуатации многоквартирного дома, которая включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может давать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
— первый экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в данном многоквартирном доме (в случае если товарищество собственников жилья не создано);
— второй экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен данный многоквартирный дом.
Состав общего имущества многоквартирного дома утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и его перечень должен быть включен в договор управления многоквартирным домом.
Владельцы помещений вправе распоряжаться общим имуществом только на основании решения общего собрания собственников. Если такое решение будет принято, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Например, крыши, стены домов могут быть переданы в аренду для размещения рекламных конструкций. При этом передача данных объектов не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
— платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
— обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ или ЖК. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с заключенными с этими организациями договорами.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Для ее подсчета необходимо общую площадь помещения, принадлежащего собственнику (она зафиксирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр), разделить на сумму площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ее можно уточнить по экспликации БТИ).
Информацию о доле в праве собственности на общее имущество можно получить из названного Реестра, содержащего сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.
Собственники помещений не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли, отчуждать ее либо совершать иные действия, которые повлекут за собой передачу данной доли отдельно от права собственности на это помещение.
При покупке жилого или нежилого помещения к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а при продаже помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме автоматически переходит к новому собственнику помещения.
Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, которые используются для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Доля обладателя комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади его комнаты.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего владельца такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, которые повлекут за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется их долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме
Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:
— соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
— безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
— доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен конкретный дом;
— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
— постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам;
— поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции данного дома;
— соблюдение требований об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Содержание общего имущества включает в себя:
1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования (лестничных клеток и пролетов, лифтов, стен, окон, мусоропроводов и т. д.), а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
2) исправность входных дверей и окон, домофонов, почтовых ящиков, лифтов, мусоропроводов, иных конструктивных элементов подъезда и при необходимости их ремонт;
3) обеспечение работоспособности (в том числе ремонт) внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, системы вентиляции и отопления;
4) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащую эксплуатацию (осмотры, техническое обслуживание, поверку приборов учета и т. д.);
5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходов, образующихся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые используют нежилые помещения в многоквартирном доме; организацию мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп;
