Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
– на этапе предварительного накопления – с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;
– на этапе погашения ипотечного кредита – также дотации и льготы по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексации, снижения общих затрат по ипотечному кредитованию[72] , различные налоговые льготы[73] ). Дифференция инструментария государственного регулирования ипотеки жилища с учетом реальных доходов населения и качества жилища.
Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию (см. главу 4).
Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления (см. подробнее Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006). Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка.
Таким образом, на наш взгляд, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования – создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества.
Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.
§ 4. Государственная регистрация ипотеки жилища
Ипотека жилища возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствии договора ипотеки), при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)[74] (далее по тексту – Закон об ипотеке) и некоторых иных. Специфика указанных оснований столь велика, что позволяет сделать их критерием выделения особой разновидности ипотеки – ипотеки в силу закона, или легальной (законной) ипотеки.
Согласно ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации[75] (далее по тексту – ГК РФ) о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.
При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке. По общему правилу договор о залоге должен заключаться в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК). Однако в отдельных случаях закон предъявляет повышенные требования к форме и порядку заключения договора залога. Например, в соответствии с ГК РФ (п. 3 ст. 339) и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[76] договор ипотеки жилища заключается не только в письменной форме, но и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации[77] . С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.
В случае заключения сделки об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя (см.: Федеральные законы от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“[78] ). Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила пункта 4 ст. 13 указанного Закона[79] , не подлежит государственной регистрации[80] .
При государственной регистрации договора ипотеки жилища, находящегося в общей совместной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке потребуется письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. На ипотеку жилища, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Если предметом ипотеки является жилище, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется представить согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)). Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.
Анализ государственной регистрации договора ипотеки обусловлен наибольшими изменениями в законодательстве по данному институту за последние месяцы.
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[81] , обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки исключена с 01.01.2005, то есть с момента вступления в силу названного Закона[82] . Предложения о внесении такой нормы обоснованно вносились многими учеными и практическими работниками.
Исключением является нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя в соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ. Правда, существенного практического развития эта норма не получила[83] .
В Законе об ипотеке закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости с государственной регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим важнейшим законом, влияющим на правовое регулирование отношений, связанных с залогом недвижимости и ипотеки жилища, в частности, является Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (ред. от 30.12.2004) (далее – Закон о регистрации)[84] .
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Закон о регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними, другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
