Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Прежде всего, это пункт в договоре на риелторское обслуживании об ответственном хранении. Клиентам следует сообщить, где и как будут храниться правоустанавливающие документы, получаемые от них, хранятся ли они надлежащим образом, с соблюдением всех требований безопасности. Это должно способствовать исключению возможности их утери по халатности сотрудников. Клиенты сами должны увидеть условия хранения их документов, тем более что там обычно хранится большое количество подобных документов других клиентов.
Если же в силу непреодолимых обстоятельств возникнет утеря документов, агентство недвижимости обязано их восстановить за свой счет.
Теперь относительно возможности неправомерного их использования. Солидные агентства недвижимости не станут разрушать свой бизнес и собственными руками уничтожать то, что с таким трудом возводилось много лет.
С другой стороны, если у клиентов возникают обоснованные подозрения в незаконности действий агентства, то у них всегда есть возможность обратиться к его руководству, в МАР и РГР, где работают комиссии по защите прав потребителей, а также в Роскомрегистрацию с запросом и наложением запрета на регистрацию сделки без личного участия собственников.
Обратите внимание, что эксклюзивный договор налагает обязательства и на клиентов. Они не имеют права вдруг передумать и в одностороннем порядке отказаться от продажи или покупки квартиры, а также повысить цену продажи или понизить цену покупки.
Заключение эксклюзивного договора несет клиентам следующие, очень значительные преимущества.
1. Действительное повышение уровня защищенности клиента от угроз и посягательств. Подлинники правоустанавливающих документов хранятся в агентстве недвижимости, и клиент теперь их не может потерять. Они не могут быть похищены или получены мошенниками с помощью обмана и угроз. Всем известно, что большие агентства недвижимости имеют сильные службы безопасности и используют многоуровневый (агент, менеджер, юрист, руководители агентства) контроль прохождения каждой сделки. Именно поэтому сторонники противоправных действий стараются избегать прямых противоборств с такими агентствами и их клиентами. С другой стороны, риелтор, который ведет эксклюзивный договор, постоянно беспокоится о клиенте и связывается с ним по телефону. И клиент всегда может сообщить риелтору о возникновении каких-либо чрезвычайных обстоятельств и попросить его совета и помощи, которую риелтор обязательно окажет.
2. Определение опытными риелторами предпродажной цены квартиры, что значительно уменьшит время нахождения ее в рекламе и будет способствовать экономии средств, затрачиваемых на нее.
3. Организация активной и гибкой рекламной поддержки в продвижении продаваемой квартиры на рынке недвижимости. Сюда входит реклама как внутри агентства недвижимости, среди больших коллективов риелторов, так и во всех профильных газетах и журналах и электронной межфирменной сети. Используются также такие методы рекламирования продаваемых и приобретаемых объектов недвижимости, как разбрасывание больших количеств листовок по почтовым ящикам возможных клиентов, расклеивание объявлений агентства на рекламных щитах.
4. Появляется возможность более быстрого поиска покупателя и реализации квартиры по максимально возможной цене. Эксклюзивные объекты можно продать по более высокой цене, так как покупатели понимают, что серьезные агентства, как правило, продают юридически чистые квартиры с тщательно проверенной историей. К тому же если покупателю предъявляются подлинники правоустанавливающих документов, то это на него действует успокаивающе. Ведь это означает, что с квартирой проблем не будет, а продавцы не изменят в последний момент своих намерений. За это покупатели готовы платить более высокие цены, чем обычно.
Продавцы экономят время и силы, поэтому сокращают число ненужных контактов. Обращаясь во много агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству агентов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессиональному риелтору, он уменьшает количество «пустых», ненужных и рискованных контактов.
Главное при заключении любого договора — нужно быть очень внимательным. Не бойтесь показаться занудой и буквоедом. Ведь от этих документов зависит судьба всей сделки. Поэтому контроль здесь просто необходим. Тем более что теперь вы обладаете необходимыми знаниями и сможете отстоять свои интересы.
P. S В прочитанной книге вас, будущий продавец или покупатель недвижимости, неоднократно призывали обращаться при необходимости в агентство недвижимости. И вполне мог возникнуть вопрос, как поступит сам автор, если придется решать квартирный вопрос: обратится к риелторам или, вспомнив о комиссионных, решит самостоятельно реализовать свою недвижимость?
Ответ на этот вопрос есть, причем со следующим «жизненным» обоснованием. После восьми лет работы на рынке недвижимости и автору довелось побывать в «кафтанчике» клиента. Надо было выделять отдельную жилплощадь детям. Для этого необходимо было разменять имеющуюся квартиру. Это было очень «новое» и, прямо сказать, совсем не радостное ощущение. Одно дело, когда кто-то рядом с тобой волнуется и переживает за свою недвижимость, и совсем другое — когда это происходит с тобой.
В результате было принято решение пригласить своих друзей — профессиональных риелторов для осуществления этой сделки. Наша семья самостоятельно занималась поиском покупателей, а друзья-риелторы подбирали варианты квартир, осуществляли необходимые проверки и другие процедуры сделки. В результате все прошло удачно. Мы получили желаемые квартиры, а риелторы — свои комиссионные.
Но были и спорные моменты, иногда достаточно жесткие, ведь клиент, в лице автора, был «слегка» сведущ в технологии проведения сделок с недвижимостью и поэтому знал, что нужно спросить с риелторов и как заставить их провести нужные проверки и получить соответствующие справки и прочие документы.
Вы спросите, зачем же вообще было приглашать других профессионалов!? Дело в том, что важность положительного решения данного конкретного квартирного вопроса была несоизмерима с «потраченной» суммой на комиссионное вознаграждение. Зато так вероятность допущения ошибки снизилась как минимум вдвое, если не больше. Ведь все шаги и спорные моменты, которых в каждой сделке предостаточно, было с кем обсуждать.
Вот вам факт из личной практики, только уже не риелторской, а клиентской. Так что настоятельно советуем последовать этому положительному и непридуманному примеру.
И еще. В книге мы рассмотрели много важного материала, который следует использовать при поиске агентств недвижимости и риелторов. К этому можно отнести более 20 вопросов, которые следует задать представителям агентств недвижимости для установления уровня их «благонадежности», описаны критерии выбора агента, сведения о достоинствах и недостатках участников рынка недвижимости, дана характеристика юридической «чистоты» реализуемых объектов недвижимости, особенности заключения договора на риелторское обслуживание и многое другое.
Старайтесь соблюдать предложенные правила и следовать советам. Все, что написано в этой работе, сделано именно для того, чтобы клиенты на российском рынке недвижимости стали более грамотными и скорее превращались в настоящих работодателей, которыми они и являются на самом деле.
Удачи вам в решении вашего квартирного вопроса!
Ваша правовая библиотека
Бурэ Ю. Э., Спарак В. Ф. Агент национальной недвижимости. Книга первая: Стажерство. — СПб.: Карро, 2000.
Волочков Н. Т. Справочник по недвижимости. — М.: ИНФА-М, 1996.
Гороховский М. Я. Наш Клиент — продавец квартиры. — М.: Граница, 2007.
Карнеги Д. Как завоевывать друзей и оказывать влияние на других людей. — М.: Прогресс, 1989.
Коваленко П. А. Клиенты и риелторы. Правила поведения на рынке недвижимости. (Профессионально-психологические и учебно-методические основы риелтологии). — М.: МГОУ, 2008.
Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. Изд. 2-е, перераб. и доп. — М.: Юстицинформ, 2006.
Масалович А. Искусство торговаться. Автор сайта «Проект 47» (http://w47.narod.ru).
Покупка-продажа квартиры на вторичном рынке / Сборник информации недвижимости. Вып. 6. Под ред. Е. Арсентьевой. — М.: Квартира. Дача. Офис, 2005.
Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. Изд. З-е, перераб. и доп. — М.: Филинъ, Рилант, 2000.
Шихмагометов А. А. Маклер: Учебно-практическое пособие. — М.: Росконсульт, 2000.
Шмелев А. Г. Психодиагностика личностных черт. — СПб.: Речь, 2002.
Примечания
1
Коваленко П. А. Формула успешного риелтора // Недвижимость и цены. — 2005. — № 3. — С. 34; Коваленко П. А. Клиенты и риелторы. Правила поведения на рынке недвижимости (профессионально-психологические и учебно-методические основы риелтологии). — М.: МГОУ, 2008.
