Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
5. Предметом договора с отчуждением и приобретением недвижимого имущества является выполнение большого объема работы (5 этапов, 20 подэтапов, 105 решаемых задач). Видимо, поэтому риелторская деятельность зачастую описывается очень обще или с небольшой «разверткой». Например, организация продажи с последующей покупкой недвижимого имущества и в том числе осуществление рекламной кампании, организации просмотров и показов, нотариального удостоверения и регистрации государственным органом договоров отчуждения и приобретения, содействие заказчику в проведении взаиморасчетов, при необходимости выдача и получение задатков (авансов) и совершение иных действий, необходимых для выполнения заключенного договора.
Предмет договора зависит от типа сделки. Так, при покупке недвижимости (предмет договора) ее приобретение осуществляется в соответствии с указанными заказчиком параметрами. Приобретение жилья по ипотеке — это организация покупки квартиры за счет личных и кредитных средств, предоставляемых согласно программе ипотечного кредитования жилой недвижимости.
6. В общие положения договора входит описание отчуждаемой и приобретаемой недвижимости. Здесь также вводится пункт о том, что заказчик (в случае отчуждения его недвижимости) гарантирует, что на момент заключения договора на риелторское обслуживание она не обременена обязательствами, а значит, не заложена, не сдана в аренду, в споре или под арестом (запрещением) не состоит и свободна от прочих обязательств, препятствующих по закону ее отчуждению.
Последний пункт имеет серьезные последствия, поэтому клиенту необходимо иметь о нем ясное представление.
Следует отметить, что недвижимость (квартира, офис, дача) по определению представляет собой совокупность потребительских свойств, куда помимо ее известных параметров (площади, количества комнат, этажа, этажности, высоты потолков) входят географические, инженерно-строительные, экологические, санитарно-технические, гигиенические, архитектурные, безопасные, социологические, юридические и другие характеристики дома, двора, улицы, микрорайона с их инфраструктурой (магазинами, рынками, школьными, дошкольными, оздоровительными и другими учреждениями, транспортом, дорогами, техническими средствами коммуникации).
Именно поэтому в требования на приобретаемую собственность следует вписывать как можно больше указанных потребительских качеств:
— географических (районы, улицы);
— экологических (например, окна выходят на улицу или во двор, ориентация квартиры определена в соответствии с розой ветров, заданы параметры самой квартиры);
— социологических (отсутствие рядом с домом воинских частей, рынков, рабочих общежитий).
Конечно, это непростая работа, она требует времени, усилий и к ней следует тщательно готовиться. Однако чем точнее вы представляете требования к приобретаемой недвижимости, тем меньше у вас будет недоразумений с риелторами. Ведь им очень часто приходится работать по известной из русских народных сказок фразе: «Пойди туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что». Не забывайте, что риелторы не умеют читать ваши мысли, поэтому им лучше подробно рассказать о всех ваших пожеланиях и для надежности написать их на бумаге.
7. Права и обязанности сторон. В разделе «обязанности исполнителя» оговаривается, что он должен выполнить задание, полученное от заказчика, в соответствии с законом и требованиями клиента.
Это касается предоставления необходимой заказчику информации, осуществления необходимых переговоров, проверки юридической чистоты имеющейся документации (правоустанавливающих и других документов) и всех действий, входящих в предмет договора. При этом исполнитель обязан оказывать содействие заказчику в заключении и регистрации в государственном органе договора, в соответствии с которым к последнему переходит право собственности на приобретаемое недвижимое имущество.
Очень важным моментом, который обязательно должен быть отражен в договоре на риелторское обслуживание, является ответственность исполнителя (агентства недвижимости) за сохранность документов, материальных ценностей и денежных средств, которые ему предоставил заказчик. Эти полномочия нужны для выполнения заданий по договору. На наличие такого пункта в договоре следует обратить особое внимание, так как его отсутствие ставит под сомнение возможность заключения эксклюзивных договоров, получение и передачу задатков.
В права исполнителя входит привлечение к исполнению договора третьих лиц. К ним обычно относят предприятия, обеспечивающие рекламу реализуемой недвижимости, местные органы власти, органы, выдающие разрешительную документацию (ДЕЗы, БТИ, паспортные столы ОВД, учреждения, регистрирующие договоры по купле-продаже недвижимости).
В обязанности заказчика входит личное (или через представителей) участие в подготовке и проведении сделки с недвижимостью и выплаты вознаграждения исполнителю за выполненную работу. Заказчик не должен разглашать конфиденциальную информацию по сделке и передавать право третьим лицам на оказание риелторских услуг, оговоренных в договоре.
Относительно личного участия клиенту целесообразно позаботиться о выделении собственного времени на участие в подготовке и проведении сделки с собственной недвижимостью. Иногда у клиентов возникает заблуждение, что эта большая работа с серьезной ответственностью может быть выполнена без их участия. Присутствие клиента в этом непростом процессе необходимо, что избавит всех от разных ошибок и упущений.
Помимо этого, стороны обязаны своевременно сообщать друг другу об изменившихся обстоятельствах, отвечать на запросы каждой стороны и надлежащим образом хранить документы, материальные ценности и денежные средства по договору.
При этом обе стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства), такие, как природные или иные катастрофы, военные действия, изменения общественного строя, налоговой системы и ее частей, других законодательных актов.
А. А. Шихмагометов отмечает, что ответственность сторон — это своевременное и качественное исполнение своих обязательств. Прежде всего, это касается исполнителя (маклера). Обязательно вписывается в договор, что агентство недвижимости отвечает:
— за сохранность (хранение, возврат) правоустанавливающих и иных ценных документов заказчика;
— за гарантийное хранение (при необходимости и возвращение) денежных средств заказчика или внесенной авансовой суммы;
— за юридическую чистоту сделки (или иных маклерских услуг);
— за соблюдение Закона РФ «О защите прав потребителей».
8. Цена объекта недвижимости. В договорах чаще всего отмечается, что цены отчуждаемой и приобретаемой недвижимости устанавливаются Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Официальные цены недвижимости действительно по утвержденной методике определяются БТИ. Но эти цены не соответствуют рыночным, и перед клиентом всегда стоит дилемма: или зафиксировать в договоре купли-продажи официальные цены и платить меньше за оформление договора, или платить больше, но в случае судебной перспективы можно будет рассчитывать вернуть себе реально потраченные средства. Обычно рыночные цены фиксируют в дополнительном соглашении.
Как пишет О. Г. Курноскина, в соответствии со статьей 555 ГК РФ цена реализуемой недвижимости определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
9. Срок действия договора. В этом разделе договора указывается, с какого момента он вступает в силу и когда его действие завершается.
Здесь, напоминает А. А. Шихмагометов, необходимо указать дату (число, месяц и год) подписания договора и до какого периода он действует. Сроки могут быть до 1 месяца при обменах и более (до 6 месяцев или до 1 года) при расселении коммунальной квартиры. Но, как правило, большинство договоров по оказанию маклерских услуг заключаются на 1–3 месяца.
Договор может продлеваться при отсутствии нужных вариантов, задержке с выпиской-пропиской, из-за длительности оформления документов.
О сроках при заключении договоров следует помнить всегда и правильно их устанавливать.
ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИС. Жарков указывает, что неоговоренные сроки исполнения сторонами обязательств подвели одну риелторскую компанию, «попавшую» на несколько десятков тысяч долларов. Она перевела деньги строительной фирме, взявшей на себя обязательство построить жилой дом, в котором передаст две квартиры заказчику. Но срок передачи квартир был определен неточно и даже нелепо: «после окончания строительства». Прошли годы, но дом так и не был построен…
