Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Защитить интересы покупателя несколько сложнее. Специалисты считают, что наиболее серьезное внимание при подготовке договора следует обратить на пункт о профессиональной ответственности агентства недвижимости. Кроме того, в контракте должны быть подробно расписаны все этапы проведения сделки, последовательность и сроки действий каждой стороны. Необходимо, чтобы договор был «разжеван», понятен любой бабушке. В этом случае остается меньше почвы для возможных конфликтов. По словам специалистов, несовершенных контрактов в риелторском бизнесе — море. Причин этому три: отсутствие закона о риелторской деятельности, юридическая безграмотность некоторых бизнесменов и корыстные интересы компаний, не желающих нести ответственность за качество своих услуг, указывает С. Жарков.
Риелторы зачастую не знают границ своей ответственности и не видят «подводные камни» в документах. Многие агентства, особенно небольшие, не могут себе позволить держать юриста. Они либо составляют договоры сами, либо прибегают к помощи юридических фирм, которые разрабатывают образцы типовых контрактов и продают их десяткам компаний. Но юридические фирмы бывают далеки от каждодневных реалий рынка недвижимости, поэтому продукция их порой оказывается невысокого качества. И если что-то случается, то максимум, на что может рассчитывать пострадавший клиент, — это юридическая поддержка со стороны агентства. Специалисты считают, что фирма обязана выступить в суде на стороне своего клиента и нанять адвоката, взяв на себя все расходы по этому делу.
Ведущие риелторы отмечают также, что причина низкого правового уровня документов ряда агентств недвижимости заключается не только в юридической безграмотности руководителей. Корыстные интересы играют здесь не менее важную роль. Прежде всего, многие стремятся незаконно получить разницу между заниженной ценой для продавца и завышенной для покупателя.
В советскую эпоху слово «потребитель» использовалось в бранном контексте. Времена меняются. И те граждане, которые сегодня стремятся к эффективной защите своих прав и интересов, должны не только знать, что в России действует Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», но и уметь применять его в жизненных ситуациях.
Однако на практике защита прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой — производителем товара или поставщиком услуг на рынке недвижимости вызывает определенные сложности.
На рынке недвижимости потребитель взаимодействует с двумя контрагентами: изготовителем и исполнителем. Вопрос о взаимоотношениях потребителя с изготовителем (применительно к рынку недвижимости им может быть застройщик, строительная или ремонтно-отделочная подрядная организация) — это отдельная неисчерпаемая тема. Мы предлагаем поразмыслить над связкой «потребитель» — «исполнитель».
Под исполнителем закон подразумевает всякую организацию либо индивидуального предпринимателя, выполняющих работы или оказывающих услуги потребителям по возмездному договору. Услуги агентства недвижимости (риелторской фирмы) в подавляющем большинстве случаев таковыми и являются, поскольку связаны подбором вариантов приобретения квартир, улучшения жилищных условий и техническим обеспечением надлежащего перехода прав на недвижимое имущество.
Таким образом, клиент агентства недвижимости является потребителем, а посему имеет основания для защиты своих прав в соответствии с указанным Законом.
Первое и основное, что защищает закон — это право гражданина на качественное предоставление услуг. Именно эта часть соглашения гражданина с риелторской фирмой оказывается на практике во многих случаях наиболее декларативной. Действительно, стандартные договоры, предлагаемые рядом агентств, как правило, определяют общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Однако целью обращения гражданина в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а именно приобретение жилья с конкретными потребительскими характеристиками, в определенном районе, типе дома. Эта конечная цель достигается не единичной услугой фирмы (организацией просмотра вариантов), а комплексом услуг[49].
1. Функции договоров и требования к ним. Договоры на риелторское обслуживание позволяют:
— регулировать отношения сторон;
— определять обязательства и последовательность их исполнения;
— оговаривать права сторон;
— определять и защищать интересы сторон, участвующих в договоре.
Так, договор на риелторское обслуживание нужен не только для надлежащего его исполнения, но и в ситуации обращения в суд как последней фазе борьбы за нарушенные права. И если договор правильно составить и исполнить, то это уже осуществление защиты собственных интересов и, в определенной мере, препятствие для их нарушения. Здесь в полной мере действует известная формула: «знание — сила».
Договор на риелторское обслуживание, как и договор купли-продажи недвижимости, является двусторонним, возмездным и реальным[50]. Двусторонним договор считается на том основании, что участниками такого договора являются две стороны, одна из которых — исполнитель (агентство недвижимости), другая — клиент (продавец или покупатель в случае отчуждения и приобретения недвижимости).
Возмездным считается договор, по которому исполнитель (агентство недвижимости, маклер) обязуется по заданию заказчика (клиента) оказать определенные услуги или осуществить определенную работу, действия, деятельность, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги, а также на том основании, что права и обязанности сторон складываются на возмездной (платной) основе: одна из сторон (агентство недвижимости) оказывает другой стороне (клиенту) риелторские услуги за определенную плату.
Реальным договор признается на том основании, что стороны исполняют свои обязательства в полном объеме при непосредственном заключении договора.
Сторонами по этому договору могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования, вытекающие из требований договоров купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с существующим законодательством. Так, физическим лицом здесь может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации — 18-летнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества, напоминает О. Г. Курноскина.
2. Структура договора. Обязательными составляющими договоров о возмездном оказании риелторских услуг являются название договора, его преамбула, предмет договора, общие положения, цена объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки действия договора, расчеты по договору, отказ от исполнения договора и порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон, дополнительные условия.
К подобным договорам могут прилагаться дополнительные соглашения, в которых оговариваются искомая недвижимость (при покупке и альтернативных сделках), величина комиссионного вознаграждения.
3. Название договора должно в краткой форме отражать предмет договора, что позволяет отличать разные договоры.
4. В преамбуле необходимо указать время (дату) и место (город, страна) заключения и подписания договора, а также полное наименование сторон (заказчик и исполнитель).
А. А. Шихмагометов отмечает, что обязательное условие первого раздела договора — это идентификация сторон. Для заказчика: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные (номер, когда и кем выдан). Для исполнителя: наименование организации или агентства недвижимости, фамилия, имя, отчество руководителя или маклера, брокера, агента (который действует самостоятельно, по лицензии или от имени руководителя по доверенности). Здесь же можно определить круг действующих лиц, если таковые имеются. Например, при расселении коммунальной квартиры в качестве заказчика могут выступать все жильцы или при покупке, продаже, найме недвижимости заказчиками могут быть несколько членов семьи. В таком случае отдельно фиксируются (указываются) данные каждого из клиентов: Заказчик — 1, Заказчик — 2.
Заключая договор, и вы, и агентство распределяете риски и ответственность. Это значит, что во всех договорных документах должны стоять название фирмы и имена ее полномочных представителей, а не просто агента. Четко продумайте и пропишите ответственность сторон, все мыслимые кризисные варианты, включая форс-мажорные обстоятельства[51].
