Елена Пименова - Жилищное право: конспект лекций
С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» появился новый тип договора – договор о долевом участии в строительстве.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным. Предметами договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передаче после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, с другой же стороны – действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.
Существенными условиями данного договора являются:
1) предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Под ценой договора долевого строительства подразумевается размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства. Закон устанавливает, что в качестве платежного средства могут выступать только денежные средства.
В договоре указывается цена договора, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
За неисполнение участником его обязательства перед застройщиком по внесению платежей, предусмотренных договором, предусмотрена неустойка. Эта неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны вправе предусмотреть судебный порядок расторжения договора.
В законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор. Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
В договоре долевого участия в строительстве устанавливается срок, не позднее которого объект должен передаваться участнику долевого строительства (дольщику). Гражданское законодательство допускает определение срока при помощи отсылки до наступления того или иного события.
В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства.
За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню). Предусмотрена пеня в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора – требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, является тот орган, который выдал разрешение на строительство. Таким органом может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан принять его в предусмотренный договором срок или приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.
Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Участник долевого строительства (дольщик) наделен широкими правами по одностороннему отказу от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
