Елена Пименова - Жилищное право: конспект лекций
В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Долевое участие в строительстве. Отношения по долевому участию граждан в строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве, являются застройщик и дольщик.
Термин «застройщик» обозначает одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие не упоминается в ГК РФ, но подробно раскрывается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Итак, застройщиком может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, причем застройщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Коммерческие юридические лица преследуют в строительстве цель извлечения прибыли, то же можно сказать и об индивидуальных предпринимателях.
Только застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для создания многоквартирных домов. В результате исполнения обязательства застройщика у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В случае привлечения денежных средств иными лицами, не застройщиком, сделка является недействительной согласно ст. 168 ГК РФ в силу ее противоречия требованиям законодательства.
Правительством РФ устанавливаются следующие дополнительные требования к застройщику:
1) финансовое благополучие застройщика;
2) определенный размер собственных денежных средств застройщика.
Застройщик может привлекать подрядчиков для осуществления деятельности по строительству жилого помещения. Если же застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома самостоятельно, он должен получить в установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» порядке специальное разрешение.
К числу лицензируемых видов деятельности в строительстве отнесены:
1) проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
2) строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
3) инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).
Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гораздо уже, нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ, ввиду следующих причин:
1) в указанном законе речь идет только о рукотворных объектах недвижимости, из сферы его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются таковыми в силу их естественных свойств;
2) из-под регулирующего воздействия данного закона выведены объекты производственного назначения.
Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства. Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства. К иным объектам, перечисленным в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», могут быть отнесены гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, перечень объектов, возводимых по договору долевого участия, является открытым и может толковаться расширительно.
Закон предусматривает ряд обязательных условий строительства.
Во-первых, основанием для начала строительства является наличие права на земельный участок. Помимо права собственности или аренды на земельный участок, на котором будет вестись строительство, ст. 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) установлено, что лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого земельного владения, также вправе быть застройщиком.
Право собственника на строительство или выдачу разрешения на строительство установлено положением п. 1 ст. 263 ГК РФ. Это право ограничено обязанностью соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований, определяющих назначение земельного участка. В частности, строительство должно осуществляться с учетом требований генеральных планов, включающих в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
1) объектов электро-, тепло-, газо– и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления (ч. 1 ст. 19 Градостроительного кодекса РФ).
Во-вторых, только право собственности или аренды земельного участка дает основание застройщику вести деятельность по привлечению денежных средств для строительства. Остальные вещные права на земельный участок, которыми обладает лицо, заинтересованное в развитии деятельности по привлечению денежных средств на строительство, не являются основаниями для начала такой деятельности.
Само право собственности на земельный участок необходимо зарегистрировать в территориальном органе Федеральной регистрационной службы субъекта РФ – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения строящегося объекта.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (п. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Итак, для того чтобы застройщик имел юридическую возможность начать привлечение денежных средств для строительства, он должен владеть земельным участком на праве собственности или на праве аренды.
