Елена Пименова - Жилищное право: конспект лекций
Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в соответствии с характером трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную или муниципальную должность РФ или государственную должность субъекта РФ.
Для улучшения своих жилищных условий граждане вправе вступить в жилищно-строительный или жилищный кооператив, чтобы приобрести в нем квартиру в собственность после полной выплаты пая.
Также возможно приобрести жилое помещение по наследству, договорам купли-продажи, коммерческого найма, ренты и долевого участия в строительстве.
После вселения в жилое помещение собственник или наниматель, т. е. лицо, осуществляющее право пользования жилым помещением, вправе вселить туда других лиц с согласия проживающих с ним членов семьи.
По договору социального найма эти отношения регулируются ст. 70 ЖК РФ, по договору коммерческого найма – ст. 679 ГК РФ.
В соответствии со ст. 70 ЖК РФ наниматель, истребовав в письменной форме согласие всех членов своей семьи, в том числе и временно отсутствующих, а также наймодателя, может вселить в занимаемое по договору социального найма жилое помещение своего супруга или супругу, своих детей.
Наймодатель имеет право наложить запрет на вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи будет составлять менее учетной нормы.
В то же время законодатель гарантирует жилищные права детей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется ни согласия остальных членов семьи нанимателя, ни согласия наймодателя.
Их вселение допускается даже в случае нарушения учетных норм предоставления жилья.
Если в жилое помещение вселяются граждане в качестве членов семьи нанимателя, договор социального найма жилого помещения подлежит изменению, так как закон требует обязательного указания в договоре всех членов семьи нанимателя.
Категория временных жильцов отличается от членов семьи по своему правовому статусу. По договору социального найма жилого помещения допускается вселение в жилое помещение третьих лиц в качестве временных жильцов.
Для вселения временных жильцов необходимо соблюсти следующие требования закона.
Во-первых, такое право принадлежит только нанимателю персонально, а не членам его семьи.
Во-вторых, вселяя временного жильца, наниматель обязан соблюсти права совместно проживающих членов семьи и действовать с их согласия.
В-третьих, наниматель предварительно уведомляет наймодателя. Фактически несогласие наймодателя служит основанием для отказа во вселении временных жильцов.
Наймодатель имеет законное право отказа только в случае, если после вселения временных жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
Статус временных жильцов имеет следующие особенности:
1) временные жильцы проживают в помещении не более шести месяцев;
2) право пользования жилым помещением у них не возникает;
3) ответственность за действия временных жильцов несет наниматель жилого помещения;
4) закон предусматривает только одну обязанность в отношении временных жильцов. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В договорах коммерческого найма с согласия наймодателя, нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении, в помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. В случае, если в помещение вселяются несовершеннолетние дети, закон не требует соблюдения норм площади на одного жильца.
Согласно ст. 680 ГК РФ с согласия наймодателя и всех жильцов допускается вселение в снимаемую жилплощадь временных жильцов. Срок проживания их также не должен превышать шести месяцев.
Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т. е. освобождение жилого помещения лицом, проживавшим в нем ранее, – это также один из способов изменения жилищных отношений.
Освобождение жилого помещения бывает фактическим и юридическим.
При фактическом освобождении лицо прекращает проживать в помещении, а юридическое освобождение подразумевает прохождение процедуры освобождения в уполномоченных на то государственных или иных органах с получением соответствующего документа либо изменение или расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.
Порядок и сроки выбытия зависят от того, на каком правовом режиме находится жилое помещение, и от статуса выбывающего лица.
В отдельных случаях закон предусматривает выселение в судебном порядке, как, например, при прекращении договора социального найма жилого помещения, в котором проживают временные жильцы. В отношении них также действует судебная процедура (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).
Основанием изменения жилищных отношений по договору найма служебного жилого помещения является прекращение трудовых отношений.
При выбытии из жилого помещения в жилищно-строительных кооперативах действует порядок, предусмотренный ст. 133 ЖК РФ. Выбытие из ЖК или ЖСК происходит в случае неуплаты полностью паевого взноса. В таком случае член кооператива и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия соответствующего решения.
3. Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью
В результате раздела жилого помещении существенно изменяются характер, состав, признаки предмета жилищных отношений.
В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого помещения. Раздел жилого помещения, обремененного договором коммерческого найма, возможен только с согласия наймодателя и других членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия собственника жилья. Отказ собственника не может быть обжалован ни в судебном, ни в административном порядке.
Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулируется ст. 127 ЖК РФ.
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:
1) каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение;
2) имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Допускается и раздел не полностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого помещения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке.
Следующим основанием изменения жилищных отношений является изменение договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.
4. Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По договору социального найма нанимателем вправе стать любой совершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищного отношения.
По договору коммерческого найма в случае смерти нанимателя или его выбытия нанимателем становится один из граждан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для этого необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если такое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно проживающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.
Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».
