Ирина Ромашкова - Жилищное право
Как и любой вид кооператива, жилищные кооперативы осуществляют свою деятельность на основании устава. Устав принимается на учредительном собрании кооператива. ЖК РФ содержит обязательные требования к уставу (ст. 113). В частности, устав должен содержать сведения:
1) о наименовании кооператива;
2) месте нахождения кооператива;
3) предмете и целях деятельности кооператива;
4) порядке вступления в члены кооператива;
5) порядке выхода из кооператива (в том числе и об исключении из числа членов кооператива). В уставе, в частности, следует указать срок рассмотрения заявления о добровольном выходе из кооператива и основания исключения из кооператива;
6) порядке выдачи паевого взноса и иных выплат, причитающихся члену кооператива. В частности, должны быть установлены сроки и условия таких выплат и выдачи паевого взноса;
7) размере вступительных и паевых взносов, а также о составе таких взносов и порядке их внесения. Кроме того, в уставе указываются меры ответственности члена кооператива, который нарушил свои обязанности по внесению паевого взноса (например, несвоевременно или не полностью внес и т. п.);
8) составе и компетенции органов управления ЖСК или ЖК;
9) органах контроля за деятельностью кооператива;
10) порядке принятия решения органами управления кооператива.
Устав кооператива может содержать и иные положения, которые не должны противоречить нормам самого ЖК РФ, а также нормам других федеральных законов (например, нормам ГК РФ и др.).
Вопросы, связанные с изменениями устава, внесением в него дополнений и уточнений, относятся к исключительной компетенции общего собрания (конференции) кооператива.
Управление кооперативом осуществляется через органы кооператива. Органы управления жилищных кооперативов имеют традиционные для кооперативных организаций структуру и функции.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (при наличии более 50 членов кооператива – конференция).
Общее собрание должно созываться не реже чем один раз в год, уставом кооператива может быть предусмотрена и иная периодичность (раз в полгода, раз в квартал и т. д.). На общем собрании каждый член кооператива имеет право одного голоса. Для того чтобы общее собрание признавалось правомочным, необходимо присутствовие на нем более 50 % членов кооператива.
Общее собрание жилищных кооперативов вправе принимать решения по любым вопросам, однако в уставе должны быть предусмотрены вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания. В частности, к таким вопросам обычно относят внесение изменений в устав; принятие решения по вопросам исключения из кооператива; утверждение годовых отчетов и т. д.
Исполнительным органом жилищного кооператива является правление кооператива. Правление избирается общим собранием на установленный в уставе срок. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Правление кооператива возглавляет председатель правления.
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления кооператива, представляет его интересы и совершает сделки.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется его уставом. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом и другими документами кооператива.
Из своего состава ревизионная комиссия жилищного кооператива избирает председателя ревизионной комиссии.
Для вступления в жилищный кооператив лицо (гражданин или организация) подает письменное заявление о приеме в кооператив на имя председателя правления. Данное заявление должно быть рассмотрено в течение одного календарного месяца (отсчитываемого со следующего дня после дня подачи заявления). Заявление сначала рассматривается правлением кооператива, затем общим собранием (конференцией) кооператива (лишь оно вправе принимать решение о приеме в кооператив). Даже если правление кооператива считает целесообразным не принимать данное лицо в члены кооператива, окончательное решение по этому вопросу принимает общее собрание (конференция). Именно после принятия такого решения (и уплаты вступительного взноса) лицо считается принятым в члены кооператива.
После вступления член жилищного кооператива имеет право на предоставление ему жилого помещения в соответствии с размером внесенного данным членом паевого взноса. Право собственности на жилое помещение член кооператива приобретает с момента полной выплаты паевого взноса.
Членство в жилищных кооперативах прекращается в связи:
1) с добровольным выходом из кооператива на основании письменного заявления;
2) исключением из кооператива. Основаниями исключения из состава членов кооператива могут быть грубое нарушение его устава, невнесение паевого взноса, иные обстоятельства, предусмотренные уставом кооператива;
3) ликвидацией юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидацией самого жилищного кооператива;
5) смертью гражданина, являющегося членом кооператива.
При прекращении членства в связи с выходом или исключением из кооператива до выплаты пая бывший член кооператива обязан освободить жилое помещение.
В случае смерти члена жилищного кооператива у его наследников есть преимущественное право на вступление в кооператив. Поскольку число членов кооператива ограничено количеством жилых помещений, в кооператив может быть принят только один наследник. ЖК РФ устанавливает очередность лиц, обладающих преимущественным правом на вступление в кооператив:
1) супруг при условии, что он имеет право на часть пая;
2) наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем;
3) наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем;
4) член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником.
При наличии у умершего члена кооператива нескольких наследников наследники, не ставшие членами кооператива, сохраняют право на наследование пая в порядке, установленном гражданским законодательством.
Жилищный накопительный кооператив
Создание и деятельность жилищных накопительных кооперативов (далее – ЖНК) регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Данный вид кооператива имеет ряд существенных отличий от жилищных кооперативов, создание и деятельность которых регулируются ЖК РФ.
Жилищные накопительные кооперативы создаются для привлечения и использования денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации. Механизм функционирования ЖНК в сфере решения жилищных проблем граждан в упрощенном виде выглядит следующим образом. В основе деятельности ЖНК лежит принцип взаимной финансовой поддержки, или принцип кассы взаимопомощи. Каждый член ЖНК обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖНК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру можно только после накопления части стоимости жилья. Недостающие средства будут добавлены из паевого фонда ЖНК. Предоставленные средства должны быть возвращены в паевой фонд в соответствии с графиком рассрочки платежей в срок, не превышающий период первоначального накопления более чем в 1,5 раза. В результате каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку. Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов ЖНК. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30 % от стоимости жилья на момент его подбора. Член ЖНК и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в приобретенной для них квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования. После выплаты займа член ЖНК в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры [2] .
