Ирина Ромашкова - Жилищное право
7. В каких случаях и при наличии каких оснований происходит выселение граждан из специализированных жилых помещений?
8. Что понимается под служебным жилым помещением?
9. Что понимается под жилым помещением в общежитиях?
10. Какие категории лиц нельзя выселить из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилого помещения?
11. Какие жилые помещения относятся к маневренному фонду?
12. Для чего предназначены жилые помещения маневренного фонда?
13. Что представляют собой жилые помещения в домах системы социального обслуживания?
14. Что представляют собой жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан?
15. Что такое жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами?
Тема 12. Жилищные кооперативы. понятие, виды, цели деятельности
Основные понятия
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный накопительный кооператив – потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Вступительный членский взнос – денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива.
Членский взнос – денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
Паенакопление – часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату.
Пай – доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива.
Паевой фонд кооператива – сумма паенакоплений членов кооператива.
Действительная стоимость пая – часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.
Форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений – порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями федерального закона вариантах для выбора одного из них членами кооператива.
Член кооператива – членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном законом и уставом кооператива.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Жилищные (далее – ЖК) и жилищно-строительные (далее – ЖСК) кооперативы являются самостоятельными участниками жилищных отношений. В ст. 110 ЖК РФ содержится их определение: «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, создаваемыми в форме потребительского кооператива.
Как и любой потребительский кооператив, жилищные кооперативы вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых они созданы. При этом, будучи потребительскими, такие кооперативы имеют право распределять доходы, полученные от предпринимательской деятельности, между своими членами.
В соответствии с законодательством создание ЖК и ЖСК преследует двоякую цель.
1. Удовлетворение потребностей граждан в жилье.
ЖК и ЖСК достигают данной цели разными способами.
• ЖК – путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива. Данное положение означает, что члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении уже построенного, существующего многоквартирного дома.
• ЖСК – путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Иначе говоря, в отличие от членов ЖК члены ЖСК участвуют именно в постройке многоквартирного дома, который либо еще не начат строительством, либо прошел только начальные стадии строительства объекта, например, так называемый нулевой цикл работ и т. д.
2. Управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ ЖСК и ЖК участвуют в управлении построенным (приобретенным) многоквартирным домом.
Таким образом, они управляют как жилыми, так и нежилыми помещениями такого дома (например, подвальными, чердачными, подсобными помещениями и т. д.). Под управлением многоквартирным домом принято понимать обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Наличие двух целей при создании кооператива позволяет ему осуществлять уставную деятельность и после того, как все члены кооператива станут собственниками помещений. В этом случае кооператив берет на себя функции управляющей организации. По желанию членов кооператива он может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Распределение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома после перехода права собственности на жилое помещение от кооператива к члену кооператива после выплаты пая осуществляется в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Лица, ставшие собственниками помещений в многоквартирном доме, несут бремя содержания общего имущества в размере, пропорциональном размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику в этом многоквартирном доме.
Создание жилищных кооперативов регулируется ст. 112 ЖК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и иными нормативными актами.
В соответствии с законодательством количество членов жилищных кооперативов не может быть менее пяти. Если на момент создания кооператива число членов менее пяти , то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив признается несозданным и в государственной регистрации такого кооператива должно быть отказано. Требование о минимальном количестве членов является императивным, поэтому если после создания жилищного кооператива количество членов уменьшится до четырех, трех и т. д., то данный кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.
Кроме минимального законодатель предусмотрел и максимальное количество членов в ЖК и ЖСК. Данное ограничение связано со спецификой жилого помещения, которое в настоящее время является неделимым объектом гражданских и жилищных прав. Поэтому ч. 1 ст. 112 ЖК РФ установлено, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». Отсюда можно сделать вывод, что в многоквартирном кооперативном доме должно быть как минимум пять квартир.
Право на создание и участие в жилищных кооперативах в соответствии со ст. 111 ЖК РФ имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Под гражданами понимаются физические лица вообще, то есть российские граждане, иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, и лица без гражданства. В отношении юридических лиц также следует сказать, что членами жилищных кооперативов вправе становиться и российские организации (обладающие статусом юридического лица), и иностранные юридические лица (если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации или федеральными законами). Однако следует помнить, что если членом кооператива является юридическое лицо, оно не вправе нарушить целевое назначение жилого помещения, установленное ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, – «жилое помещение предназначено для проживания граждан». Иначе говоря, юридическое лицо должно использовать жилое помещение только для проживания в нем физических лиц (например, работников данного юридического лица).
