Виктор Щелоков - «Дачная амнистия» и новые правила приватизации земельных участков. Справочник землепользователя
Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 1 и 2 ст. 28 № 66-ФЗ).
1.2. Необходимые документы и порядок приватизации земельных участков
Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов приобретения земельных участков в частную собственность, в зависимости от того, у кого земельный участок приобретается: из государственной или муниципальной собственности (приватизация).
Приватизация земельных участков осуществляется в форме переоформления ранее возникших прав постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения – на право собственности; в форме выкупа земельного участка, занятого зданием, сооружением, находящимся в частной собственности, собственником данного здания, сооружения, а также в форме покупки земельного участка на торгах.
Субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления приняты соответствующие нормативные акты, устанавливающие детальный порядок переоформления права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения.
Заявление о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок – на право аренды или право собственности направляется гражданином или юридическим лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который в течение месяца должен принять соответствующее решение.
К заявлению прилагаются следующие документы:
1) документ, удостоверяющий личность гражданина или подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица);
2) выписка из протокола заседания уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица, или доверенность представителя на право действовать от имени заявителя с указанием даты ее выдачи (в случае представления интересов другим лицом);
3) нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации или иного документа в соответствии с законодательством о праве собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на оформляемом земельном участке (при наличии таких объектов), и нотариально заверенная копия документа о праве на земельный участок;
4) кадастровый план земельного участка;
5) решение соответствующего органа управления хозяйственного общества о приобретении земельного участка в собственность в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами хозяйственного общества (например, решение общего собрания садоводческого некоммерческого товарищества, выраженное в протоколе).
Приведенный перечень документов не является исчерпывающим. Орган исполнительной власти и местного самоуправления муниципального образования может также потребовать Устав садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения, списки членов такого объединения, проект организации и застройки территории с внесенными уточнениями и промерами границ.
При предоставлении заявителем документов, не соответствующих установленным требованиям, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления муниципального образования возвращает эти документы заявителю в месячный срок с обоснованием причин возврата.
Если документы отвечают установленным требованиям, указанные органы в месячный срок со дня подачи заявления принимают решение о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок – на право аренды или право собственности. Это решение является основанием для выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их право на землю, которое подлежит государственной регистрации.
2. Кадастровый учет земельных участков
В связи с тем, что в последнее время в центральных и региональных печатных изданиях появилась противоречивая информация, а также прозвучали выступления различных политических деятелей и журналистов, посвященные проблемам кадастровой съемки и оформления кадастровой карты (плана) на земельный участок, считаю необходимым разъяснить следующее.
Государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Согласно п. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», «государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории РФ, до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным».
Статьей 19 вышеназванного закона определяется порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков – он проводится по месту нахождения земельных участков в обязательном порядке на всей территории РФ, по единой методике.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя:
• проверку представленных заявителями документов;
• составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель;
• присвоение кадастровых номеров земельным участкам;
• изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков;
• формирование кадастровых дел.
Составной частью кадастрового дела является межевое дело, которое формируется по результатам межевания земельного участка.
Межевание земельного участка – это мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Таким образом, проведение процедуры межевания является необходимым условием формирования кадастрового дела и изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка.
Подробный порядок проведения межевания изложен в следующих основных документах:
• «Инструкция по межеванию земель», утвержденная Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8.04.1996;
• «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства», утвержденные Росземкадастром 17.04.2003 с изменениями от 18.04.2003;
• Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представленных для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет».
В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям (землепользователям) выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Единый государственный реестр и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускается.
Абзац 2 п. 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит требование, согласно которому в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка с указанием кадастрового номера.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (абзац 4 п. 3 ст. 12 № 122-ФЗ).
3. Планировка и застройка садоводств
