Татьяна Сергеева - Не хочу переплачивать налоги
В другом случае в документах, подтверждающих право собственности, в качестве объекта права может быть указана комната, а не доля в квартире или жилом доме. Это существенно влияет на размер вычета. В этом случае налогоплательщик получит имущественный налоговый вычет в размере не более 125 000 руб. Потому, что в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в числе объектов недвижимости, на которые распространяется имущественный налоговый вычет 1 млн. руб., комнаты не упомянуты. Значит и сумма, полученная от продажи комнаты, относится к доходам от продажи иного имущества. А к таким доходам применяется вычет в размере 125 000 руб.
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 144-ФЗ внесены поправки в ст. 220 НК РФ. Эти поправки внесли следующие изменения. С 1 января 2007 года налогоплательщики также получат право применять имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. и при продаже комнаты.
Пример. А.Н. Рогова в ноябре 2004 г. приобрела в собственность комнату, а в сентябре 2005 г. она эту комнату продала за 480 000 руб. В договоре купли-продажи в качестве объекта права указана комната.
В 2006 г. А.Н. Рогова подала в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 г. и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Для упрощения примера другие доходы не рассматриваются.)
Поскольку в документах в качестве объекта права указана комната, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, доход от ее продажи можно уменьшить только на сумму 125 000 руб. Поэтому, А.Н. Рогова обязана уплатить в бюджет НДФЛ в размере 46 150 руб. [(480 000 руб. – 125 000 руб.) x 13 %].
Ситуация 2. Квартира приобретена по частям
Налогоплательщик покупал квартиру по частям, а затем взял и продал ее. Первая часть квартиры находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, а другая – менее этого срока.
В этом случае имущественные налоговые вычеты предоставляются отдельно в отношении дохода от продажи доли квартиры, приобретенной более трех лет назад, и дохода от продажи доли, срок владения которой составляет менее трех лет. Для определения размера вычета, надо сумму вырученную продажи всей квартиры разделить пропорционально долям квартиры.
В отношении доли квартиры, которая приобретена более трех лет назад, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю.
В отношении доли квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, размер вычета определяется исходя из выручки от продажи квартиры, приходящейся на эту долю, но не более 1 млн руб.
Для применения вычета налогоплательщику необходимо иметь документы, подтверждающие дату приобретения каждой доли.
Пример. В марте 2003 г. С.А. Самохвалов приобрел половину квартиры, а в январе 2006 г. – оставшуюся половину. В июле 2006 г. он продал эту квартиру за 3 млн руб.
В 2007 г. С.А. Самохвалов должен подать в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ за 2006 г. и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета. (Другие доходы рассматривать не будем.)
От продажи каждой доли квартиры С.А. Самохвалов получил доход 1 500 000 руб. (3 000 000 руб. x 50 %).
По доле квартиры, приобретенной в марте 2003 г. (находилась в собственности более трех лет), С.А. Самохвалов получит вычет в размере 1 500 000 руб.
Доходы от продажи доли, приобретенной в январе 2006 г. (находилась в собственности менее трех лет), можно уменьшить только на 1 000 000 руб.
Таким образом, налоговая инспекция предоставит С.А. Самохвалову имущественный налоговый вычет в общей сумме 2 500 000 руб. (1 500 000 руб. + 1 000 000 руб.). Налогоплательщик должен будет уплатить в бюджет НДФЛ в размере 65 000 руб. [(3 000 000 руб. – 2 500 000 руб.) x 13 %].
Ситуация 3. Квартира в строящемся доме
Налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора он передает определенную денежную сумму, а взамен получает право на долю в строящемся доме (право на получение в собственность конкретной квартиры). Через несколько лет инвестор уступает принадлежащее ему право требования квартиры другому лицу за сумму, превышающую размер платежа, внесенного на строительство квартиры. Может ли в этом случае налогоплательщик претендовать на имущественный вычет при продаже квартиры.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования). Это определено в ст. 382 Гражданского кодекса.
Право требования является имущественным правом. Соответственно, если уступка требования осуществляется на возмездной основе, то договор цессии можно рассматривать как договор купли-продажи имущественных прав.
Имущественные права не относятся к имуществу. Это установлено в п. 2 ст. 38 Налогового кодекса. Значит, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, к доходам от продажи имущественных прав не применяется. Поэтому гражданин, который уступил право требования квартиры другому лицу, не может претендовать на вычет.
А как в рассматриваемом случае определяется объект налогообложения?
В ст. 41 Налогового кодекса сказано следующее. Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. В приведенной ситуации такой выгодой является разница между суммой дохода, которую налогоплательщик получил в соответствии с договором уступки права требования квартиры, и суммой платежа по договору, на основании которого он такое право приобрел. Эта выгода и будет являться объектом налогообложения по НДФЛ.
Пример. А.П. Вахрушева в мае 2003 г. заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. По условиям договора она вносит 2 500 000 руб. и получает право требования квартиры общей площадью 82 кв. м на 3-м этаже по адресу: ул. Лесная, д. 2, корп. 6.
В сентябре 2006 г. А.П. Вахрушева по договору цессии передала свое право требования квартиры С.К. Гаранину за 4 600 000 руб.
К доходам А.П. Вахрушевой от продажи указанного права имущественный налоговый вычет не применяется. НДФЛ облагается доход в размере 2 100 000 руб. (4 600 000 руб. – 2 500 000 руб.).
Лица, имеющего право на имущественный вычет, должны заполнить справку о доходах физического лица 2-НДФЛ, которая утверждена Приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/ [email protected] Рассмотрим порядок заполнения такой справки на основании следующего примера.
Пример. Какой имущественный вычет положен А.П. Колесникову, если он в июле 2006 г. купил за 800 000 руб. долю в квартире?
Затраты А.П. Колесникова на приобретение доли в квартире меньше максимального вычета, следовательно, в расчет войдут все 800 000 руб.
Предположим, что у А.П. Колесникова стабильный годовой доход (облагаемый по ставке 13 %) – 432 000 руб. Рассмотрим порядок предоставления имущественного вычета.
В 2006 г. вычет предоставляется в размере годового дохода (432 000 руб.), то есть налоговая база по НДФЛ равна нулю и НДФЛ с него не взимается. В 2007 г. сумма вычета составит 368 000 руб. (800 000 руб. – 432 000 руб.), а на оставшуюся часть доходов – 64 000 руб. (432 000 руб. – 368 000 руб.) – будет начислен налог, при отсутствии других доходов.
А.П. Колесников решил получить вычет по месту работы, поэтому обратился в инспекцию за соответствующим уведомлением. В бухгалтерию представил его в сентябре. Сделаем перерасчет НДФЛ и заполним справку о доходах за 2006 г.
А.П. Колесникова ежемесячно получал в 2006 г. по 36 000 руб. Так как еще в январе доход А.П. Колесникова превысил 20 000 руб., а детей у него нет, стандартные вычеты ему не положены. С января по август (включительно) с его доходов был взят НДФЛ в размере 37 440 руб. (36 000 руб. x 8 мес. x 13 %), а в сентябре он представил уведомление, поэтому с этого месяца налог уже не начислялся. Предположим, что удержанные ранее суммы НДФЛ на момент оформления справки еще не возвращены.
Каким образом необходимо заполнить справку 2-НДФЛ?
Форма 2-НДФЛ
СПРАВКА О ДОХОДАХ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА
за 2006 год № 16 от 14. 02. 2007 в ИФНС № 7729
1. Данные о налоговом агенте
1.1. ИНН/КПП для организации или ИНН для физического лица
7729143086/772901001
1.2. Наименование организации/Фамилия, имя, отчество физического лица ООО "Энтузиаст"
1.3. Код ОКАТО 45268579000 1.4. Телефон (495) 432-00-00
2. Данные о физическом лице – получателе дохода
2.1. ИНН ____________________
2.2. Фамилия, имя, отчество Колесников Алексей Петрович
