Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
Согласно ст. 445 ГК РФ:
собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);
получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;
возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;
при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.
Из положений подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса следует, что срок действия договора об управлении многоквартирным домом – один год; этот срок может быть продлен на три месяца, что необходимо для того, чтобы собственники помещений смогли реализовать выбранный ими в порядке п. 6 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом. Видимо, Правительство РФ при составлении Правил проведения конкурса в части установления сроков действия договора управления многоквартирным домом руководствовалось тем, что согласно ранее действовавшей редакции п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. В первом издании настоящей книги мы высказали мнение об экономической нецелесообразности заключения договора на столь короткий срок. Ведь если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопрос о выборе способа управления этим домом. Это будет обременительно для местных бюджетов, так как возникает необходимость затрат на организацию и проведение нового конкурса. Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ этот недостаток жилищного законодательства был устранен. Теперь договор на управления многоквартирным домом с управляющей организацией может заключаться на срок не менее чем один год и не более чем три года (см. п. 5 ст.162 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Указанным Федеральным законом был сокращен и срок, установленный в п. 6 ст. 161 ЖК РФ для созыва органом местного самоуправления общего собрания собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Теперь орган местного самоуправления обязан созвать такое собрание собственников не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации (см. п. 6 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Считаем этот срок недостаточным. Так, если собрание провести в этот срок несложно, то реализовать принятое на собрании собственниками решение о выборе способа управления за столь короткий срок будет невозможным. Собственники не успеют реализовать решение к моменту окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, и орган местного самоуправления будет обязан в силу п. 4 ст. 161 ЖК РФ вновь проводить конкурс. Считаем целесообразным увеличить срок, установленный п. 6 ст. 161 ЖК РФ, по меньшей мере до шести месяцев. Также необходимо привести в соответствие с Жилищным кодексом подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса. До внесения такого изменения Правил органы местного самоуправления при установлении срока действия договора на управление многоквартирным домом должны руководствоваться нормами п. 5 ст. 162 ЖК РФ.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ статья 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса была дополнена пунктом 2, согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Эти обязательства сохраняются до момента выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем и реализации этого выбранного способа либо до момента определения управляющей организации на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут столкнуться с затруднениями при передаче многоквартирных домов при выборе способа управления. Существующие пробелы в законодательстве частично устраняются подзаконными актами Минрегионразвития РФ и нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Так, Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» [74] указало на то, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится. При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 0514-316/6 [75] утвержден порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Указанный порядок достаточно подробно регламентирует процедуру передачи многоквартирного дома в управление организации, выбранной собственниками помещений или выбранной на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и предусматривает помощь и поддержку со стороны местных органов власти в реализации собственниками избранного способа управления домом. Кроме того, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы распоряжением от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 [76] утвердил примерные формы договора управления многоквартирными домом в городе Москве, договора на предоставление услуг, договора о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также критерии оценки деятельности управляющих организаций. Необходимо позитивно оценить деятельность Правительства города Москвы в этом направлении, что может способствовать повышению инициативы собственников самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Правильным можно признать позицию Правительства Москвы, согласно которой город не самоустраняется от проблем собственников помещений после выбора ими способа управления многоквартирным домом, а старается контролировать процесс взаимоотношений собственников с управляющими организациями. Такой подход позволит Правительству Москвы своевременно реагировать на нарушения управляющих организаций в отношении собственников помещений и, самое главное, иметь возможность оперативно осуществлять защиту интересов собственников помещений во избежание доведения многоквартирного дома до критического состояния.
