Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
Разделом IV Правил проведения конкурса установлены порядок и сроки опубликования извещения о проведении конкурса, а также о перечне информации о конкурсе, которую должно содержать такое извещение.
Разделом V Правил проведения конкурса установлены требования к форме и содержанию конкурсной документации, а также особое внимание уделено порядку обеспечения исполнения победителем конкурса обязательств по надлежащему управлению многоквартирным домом.
Наличие такого условия в Порядке проведения конкурса необходимо только приветствовать, ведь тем самым будет обеспечиваться соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 42 Правил проведения конкурса размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца. Согласно п. 43 указанных Правил, мерами обеспечения исполнения обязательств могут быть страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Представляется, что государство в определенной степени должно контролировать выбор способа обеспечения управляющей организацией. Такой контроль может проводиться путем предъявления повышенных требований к финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса страховых компаний, осуществляющих страхование ответственности управляющей организации, и банков, выдающих гарантию или размещающих депозит управляющей организации. Например, целесообразно ввести реестр страховых компаний и банков, отвечающих критериям финансовой устойчивости и прозрачности бизнеса, как это сделано для обеспечения страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации [69]. Ведь большая часть помещений в многоквартирном доме является жилыми помещениями, собственники которых – физические лица. Защита интересов таких собственников в данном случае не менее важна, чем защита их интересов при банковских вкладах. Поэтому необходимо установить обязательство управляющей организации выбирать страховую компанию или банк из числа включенных в специализированный государственный реестр. По мнению экспертов Министерства регионального развития РФ, «в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных» и «мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками». В связи с этим Минрегионразвития РФ предлагает создать специальный уполномоченный орган, который взял бы на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий» [70]. Необходимо положительно оценить намерения Минрегионразвития РФ и надеяться на их скорейшую реализацию.
Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций – в пользу ресурсоснабжающих организаций. Лица, в чью пользу предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования к надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия.
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обеспечивают доступ всех заинтересованных лиц к конкурсной документации. Конкурсная документация может быть размещена на официальном сайте одновременно с извещением о проведении конкурса, и доступ к ней в этом случае должен быть бесплатным. Также конкурсная документация может предоставляться организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией по письменному заявлению заинтересованного лица с взиманием установленной платы за ее предоставление. Думается, что такой (платный) способ предоставления конкурсной документации будет превалировать.
Согласно п. 50 Правил проведения конкурса организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение двух рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в соответствии с датой и временем, указанными в извещении о проведении конкурса, организуют для претендентов и других заинтересованных лиц осмотр объекта конкурса.
Разделом VI Правил проведения конкурса установлен порядок и сроки подачи заявок на участие в конкурсе, а также требования к форме и содержанию заявки.
Необходимо обратить внимание на то, что согласно п. 58 Правил проведения конкурса может быть подана и будет рассмотрена заявка даже одного лица. При систематическом толковании этой нормы с нормой п. 59 Правил проведения конкурса можно сделать вывод о том, что открытый конкурс проводится даже при подаче только одной заявки. Данные нормы Правил проведения конкурса противоречат п. 5 ст. 447 ГК РФ, согласно которой конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Безусловно, в целях сохранения жилищного фонда эти нормы Правил проведения конкурса видятся целесообразными (особенно учитывая пассивность населения в решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом). Но в этом случае законодателю необходимо устранить противоречие путем внесения дополнения в п. 5 ст. 447 ГК РФ о том, что при выборе управляющей организации на открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления в порядке п. 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается проведение конкурса, если в нем участвует только один участник. После демонополизации рынка коммунальных услуг и развития конкуренции на этом рынке такую норму Гражданского кодекса можно будет отменить.
Разделом VII Правил проведения конкурса определен порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе. До начала конкурса (время начала указано в извещении о его проведении) конкурсная комиссии объявляет присутствующим о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов.
Далее вскрываются все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до вскрытия конвертов.
Конкурсной комиссией оформляется протокол вскрытия конвертов, который потом размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в день его подписания.
Организатор конкурса обязан вести аудиозапись процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Любое лицо, присутствующее при вскрытии конвертов, вправе осуществлять аудио– и видеозапись процедуры вскрытия.
Далее конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, а также на соответствие претендентов требованиям, установленным в п. 15 Правил проведения конкурса. Рассмотрение заявок должно быть завершено не позднее 10 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.
После оценки поданных заявок и кандидатур претендентов на предмет их соответствия установленным Правилам конкурсная комиссия должна вынести решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Решения, принятые конкурсной комиссией, оформляются протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Все претенденты извещаются о результатах рассмотрения их заявок.
