Сергей Лушкин - Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья
Много вопросов возникает при передаче технической и иной документации на многоквартирный дом согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Письмом от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 [77] Минрегионразвития РФ указал на то, что поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся техническая документация на многоквартирный дом должна передаваться безвозмездно.
* * *Е.А. Максимкина отмечает, что в Жилищном кодексе «преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, права и обязанности лиц, их осуществляющих», а «диспозитивные нормы встречаются достаточно редко» [78]. Это еще раз подтверждает низкий уровень самостоятельности граждан в жилищной сфере и некоторое «недоверие» государства к самоопределению граждан в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома.
Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») [79].
По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55 % многоквартирных зданий в России и около 3 % жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии [80]. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет [81]. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).
Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» [82]. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Но необходимо учесть, что с 1 марта 2010 г. действие этой статьи о приватизации будет отменено в силу подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса. Опубликовано сообщение, что Минрегионразвития РФ готовит поправки в Жилищный кодекс о том, чтобы в процессе передачи жилья в собственность граждан проводить капремонт многоквартирного дома [83]. Думается, что обязанность проводить капремонт необходимо возложить на государственные и муниципальные органы (владельца жилищного фонда) не только при передаче жилья в собственность, но и в тех случаях, когда приватизация состоялась ранее и капремонт не проводился. Правительство Москвы в своем постановлении от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» [84] продекларировало свое намерение разработать и установить порядок предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
Можно сделать вывод о том, что «внедрение в жизнь» норм Жилищного кодекса об управлении многоквартирными домами потребует достаточного количества времени и сил, издания определенных нормативных актов и внесения изменений в действующее законодательство. По мнению О.Н. Диордиевой, к повсеместному введению норм ЖК РФ, «регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года» [85].
В связи с этим необходимо согласиться с мнением А.Б. Рыжова о необходимости «масштабной государственной пропаганды норм Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами» [86]. Отмечается необходимость проведения активной просветительской и PR-кампании среди населения, направленной на создание положительного имиджа жилищно-коммунальной реформы и повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ [87]. Статьей 165 ЖК РФ предусмотрены меры по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
Итак, попробуем дать более полное и развернутое определение понятия «управление многоквартирным домом».
Управление многоквартирным домом – упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
надлежащего содержания общего имущества дома;
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.
§ 2.3. Способы управления многоквартирным домом
Пунктом 1 ст. 161 ЖК РФ установлены следующие способы управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
В литературе высказано не бесспорное мнение о том, что установленное Жилищным кодексом многообразие способов управления направлено «на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами» и должно «стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания» [88].
Рассмотрим установленные способы управления подробнее.
2.3.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:
один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);
иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.
