Стивен Силбигер - МВА за 10 дней. Самое важное из программ ведущих бизнес-школ мира
Помимо налогового вычета, правительство поощряет инвестиции в недвижимость еще и с помощью налоговой амортизации. Для жилых помещений срок налоговой амортизации в США составляет 27,5 года, для нежилых – 39 лет. При подсчете амортизации из стоимости здания вычитается стоимость земли. Загляните в ваше извещение о налоге и сопоставьте оценку стоимости строения с общей оценкой. Их отношение составляет коэффициент, на который умножается стоимость покупки и вычисляется та часть инвестиций, которая подлежит налоговой амортизации.
Извлекая при продаже недвижимости прибыль и тут же вкладывая ее в покупку другой недвижимости, вы избегаете налога на прибыль. Уникальные преимущества! Вы проводите свободный от налога обмен недвижимости по статье IRS 1031, как бы переносите свой капитал со счета на счет, как это делается в пенсионных фондах. Таким образом ваше вложение может расти и расти, безо всякого риска. Главное – совершать эти транзакции внутри одного класса недвижимости и не извлекать из этой сделки ни денег, ни погашения долгов, ни других выгод.
Существует несколько способов оценки недвижимости. Метод ставки капитализации – простой способ оценить инвестиции. Стоимость недвижимости приравнивается к чистому доходу от недвижимости (арендная плата за вычетом операционных расходов) и делится на ставку капитализации. Ставка капитализации соответствует отдаче, ожидаемой инвесторами от своих вложений; она вычисляется с учетом доминирующих процентных ставок, амортизации и рискованности аренды. В 2011 г. все стремились к ставке капитализации 8 %. При таком методе оценки недвижимость с чистым доходом $10 000 оценивается в $125 000. Разумеется, если будет произведен ремонт с целью повысить доход, то и оценка собственности повысится.
Другой метод оценки, мультипликатор валового дохода, проще, но грозит неточностями. Самый надежный метод – провести полный анализ NPV денежных потоков и ожидаемой амортизации и сделать дисконт с учетом рисков, которые вы несете как владелец этой собственности (подробнее объяснено в главе о финансах). Этот анализ должен также включать в себя анализ ключевых переменных, чтобы проверить ваши перспективы на прочность.
Финансируются инвестиции с помощью обычного банковского кредита, правительственного займа, ипотеки или финансирования со стороны продавца.
План успешного приобретения недвижимости делится на пять этапов:
1. Изучите особенности вложений в недвижимость.
2. Исследуйте недвижимость в вашей местности.
3. Спланируйте, как вложить свои деньги.
4. Инвестируйте согласно принятому плану.
5. Управляйте приобретением в соответствии с поставленными целями.
Таблица 10.1 поможет вам рассчитать доход от перспективного вложения в недвижимость.
Десятиминутный тренинг лидерства
Новейшая сфера в подготовке MBA – лидерство. Руководители корпораций наперебой устремляются на коучинг лидерских качеств и платят сотни долларов в час. Основные теории лидерства я уже излагал в главе 4 «Организационное поведение», но многие программы MBA предусматривают теперь специальный курс по этому предмету, чтобы превратить своих выпускников в лидеров (и, со временем, в спонсоров своего учебного заведения).
Эффективному лидеру требуется уверенность для принятия решений, умение мотивировать других и отвечать за свои поступки. Одним словом, вы станете лидером, когда преодолеете в себе страхи и тревоги. Уик-энда скалолазания для этого маловато. Больше всего страхов связано с утратой контроля. Отсюда проистекают другие тревоги: распространенный страх сойти с ума, опозориться перед людьми, провалиться. Вы порождаете страхи внутри самих себя, и никто, кроме вас самих, не угомонит их и не вернет вам эффективность. «Если б ты знал, что всегда сумеешь справиться, чего бы ты мог устрашиться?» Значит, «единственный способ успокоить страхи – поверить в свою способность справиться со всем, что бы ни случилось». Так учит Сьюзен Джефферс, автор книги «Бойся… но действуй!» (Feel the Fear and Do It Anyway)[24]. «Что бы ни случилось, в любой ситуации я справлюсь». А если случится что-то и впрямь ужасное? Никто не застрахован от неподконтрольных событий, но сделайте все, что от вас зависит, и вам не в чем будет себя упрекнуть.
Многое вызывает у человека страх. Люсинда Бассет в книге «От паники к силе» (From Panic to Power) ищет причины страхов в семье и детстве:
• Возможно, вы воспитывались в строгости, вас контролировали с помощью страха и чувства вины.
• В вашей семье не было принято выражать эмоции, вас не хвалили и не поддерживали.
• Вы не соответствовали завышенным ожиданиям своих родителей.
• Слишком резко на все реагировавшие родственники создавали в доме нервозную обстановку.
• Негативно влияет ранняя утрата или наличие близкого родственника, страдающего тяжелой болезнью или наркозависимостью.
Жутко в этом признаваться, но почти каждая семья, в том числе и моя, чему-то в этом списке соответствует, и эти элементы наследственности и среды повлияли на личность, привычки, предрасположения. Здесь таятся корни перфекционизма, вины, навязчивых состояний, неврозов, излишней чувствительности, тяжелых реакций, озабоченности чужим мнением, потребности в постоянном контроле. Эти черты могли сделать из вас отличного студента и бизнесмена, однако они мешают вам стать настоящим лидером.
Первый шаг к исцелению – признать свои страхи и понять, что вы можете с ними справиться. Вам кажется, будто вы утратили контроль? Это главный страх, и с ним надо смириться. В большинстве профессиональных ситуаций тревожность порождается внешними причинами, однако затем она вызывает уже собственные физиологические состояния – человек нервничает, его прошибает пот. Но реакция зависит от вашего выбора: не боритесь с тревогой, осмыслите ее.
Имея дело с внешними событиями, ваш разум склонен искажать ситуацию, причиняя вам лишние треволнения. Как поясняет Дэвид Бернс в книге «Хорошее самочувствие» (Feeling Good)[25], существует десять видов опасного искажения реальности, и за ними нужно следить:
1. Позиция «все или ничего»: если не достигнута идеальная цель, то это провал.
2. Избыточное обобщение: достаточно одной неприятности, и вся жизнь превращается в поражение.
3. Фильтрация: все позитивное отцеживается, остается лишь негатив.
4. Позитивное отметается: все хорошее «дисквалифицируется», как не имеющее ценности, сохраняются лишь негативные установки.
5. Поспешные выводы: предвосхищение негативных реакций и негативных последствий.
