Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Чтобы оценить риски вложения денег, мы можем запросить у застройщика пакет документов, дающих ему право на строительство данного объекта.
Остановимся на серьезных вопросах, которые нам обеспечивают свободу в полете дизайнерской фантазии. Прежде всего, это юридическая основа, номенклатурная база, которая позволяет нам в дальнейшем чувствовать себя более свободно и безопасно.
В соответствии со ст. 19 федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (214-ФЗ) застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков он использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В проектную декларацию входит информация о застройщике и об объекте строительства. Согласно положениям ст. 20 вышеуказанного федерального закона информация о застройщике должна включать следующие пункты:
• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;
• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических);
• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Более того, согласно императивному (не подлежащему изменению по инициативе ее адресатов) указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:
• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:
• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;
• информация о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома, об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию таких рисков застройщиком;
• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Ознакомившись с учредительными документами застройщика, мы сможем определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (может так быть, что определение цены договора относится уставом к полномочию совета директоров застройщика).
Нам важно запросить у застройщика вышеперечисленные документы не только для того, чтобы установить законность его деятельности и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить себя как дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.
И, как показывает судебная практика, все споры нужно разрешать и создавать их до критического момента, когда застройщик, не дай бог, объявит себя банкротом.
Тогда никакой закон 214-ФЗ не поможет. Поэтому все судебные разбирательства, если таковые возникают, нужно создавать, как только у вас есть основание для этого.
Таким основанием может служить:
• малейшее отступление застройщика от проектной декларации;
• невнесение актуальных изменений, касающихся финансового результата текущего года;
• невнесение актуальных изменений, касающихся размеров кредиторской и дебиторской задолженности;
• изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта строительства.
Правильное разрешение и подвод коммуникаций к строящемуся жилью
Застройщик должен иметь проектную декларацию, которую он публикует официально в СМИ либо предоставляет на объекте строительства, и эта информация открыта. В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна содержать:
• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;
• информацию о правах застройщика на земельный участок;
• сведения о местоположении строящегося многоквартирного дома;
• его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией;
• информация о предполагаемом сроке на получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это очень важный момент в проектной декларации.
От него будет зависеть правильная и своевременная сдача в эксплуатацию уже построенного многоквартирного дома. Земельный участок, на котором будет возводиться здание, именно так и должен быть оформлен. А никак не для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), например.
