Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Застройщики сейчас устраивают различные акции, делают всевозможные скидки на всем протяжении строительства дома, и за этот период цена на квартиру может варьироваться очень сильно. Не просто расти, а меняться скачкообразно. Есть застройщики, у которых цены постоянно плавают.
Например, в этом месяце вы можете купить однокомнатную квартиру определенной планировки за такую-то сумму, а в следующем месяце эта сумма – невероятно! – на десять процентов может быть повышена. И наоборот. Такие «гуляющие» цены очень трудно предугадать.
Есть тенденция, которая характерна для другого типа застройщиков: квартиры, которые не пользуются спросом и не популярны, либо остались единичные, с определенной планировкой. На них проводятся акции и объявляются скидки. Здесь прогнозы еще в какой-то степени возможны.
А вот вычислить «плавающие» скидки и угадать акционные квартиры, как в первом варианте, довольно сложно. И никакой отдел маркетинга с вами не поделится этой информацией, она считается закрытой.
Поэтому здесь можно только отследить какую-то тенденцию, в течение нескольких месяцев наблюдать за компанией, сделать приблизительный прогноз и приобрести квартиру по одной из таких акций.
Что касается мнения, что в новостройки вообще невыгодно вкладывать ни на каком этапе, то, наверное, такое мнение имеет право на существование. Правильность этого суждения зависит от того, на какую прибыль рассчитывает инвестор. Мы знаем, что, так или иначе, прибыль есть. Другой вопрос – какая?
Если несколько лет назад люди, работающие с новостройками, привыкли, что прибыль от покупки на нулевом цикле и продажи перед сдачей в эксплуатацию у них оценивалась минимум в миллион – полтора миллиона рублей на сегментах эконом, стандарт, то другие цифры они просто не воспринимают. А если еще и вкладываться надо деньгами, мозгами и ремонтом, то это совсем не подходит. Для них.
Но сейчас тоже существует такая возможность. И риски тоже существуют. Риск при покупке новостройки есть всегда, потому что в любой момент, как я уже писала даже Федеральный закон 214-ФЗ не страхует вас, например, от банкротства застройщика, и вы в собственность квартиру уже не получите. Это очень печальная история.
Мы же прекрасно знаем, что в новостройке риск – это недострой и изначально недобросовестный застройщик. Тем не менее, закон 214-ФЗ обеспечит максимальную безопасность на текущий момент при покупке доли в строящемся жилье.
Может, во вторичном жилье рисков меньше, и надо бежать туда инвестировать? «Вторичка» всегда дороже, и ваших возможностей может просто не хватить на нее. И мы знаем, что при покупке вторичного жилья есть свои подводные камни. Это риск того, что собственником является недееспособный гражданин, или вдруг обнаружится не вступивший в наследство родственник, который может потребовать наследство, а вы вовремя не отследили этого человека и не попросили, не получили у него соответствующий документ.
И так далее. То есть на вторичном рынке жилья также существует множество специфических обстоятельств и рисков.
При покупке новостройки – одни риски, во «вторичке» – другие. В любом случае и покупка квартиры, и продажа ее (мы говорим с вами о продаже в этой книге меньше, в основном, о покупке новостроек) – это риски, потому что речь идет о самом важном для человека – крыше над головой. И цена этого вопроса объективно велика.
Итак, нас интересуют именно полезности. В следующей главе я не буду напрямую говорить о деньгах, а расскажу про удовольствие, творчество и про инвестиции в себя.
Об инвестициях в новостройки: только «элитки» и эксклюзив?
«Инвестиции к новостройкам не относятся, по моему мнению, элитки либо, разве что, эксклюзив», – ответил мне на вопрос о выгодности инвестиций в новостройки один мой заинтересованный в покупке друг.
Давайте рассмотрим этот вопрос. Инвестиции в новостройки – это актуально или нет? Или это кануло в Лету? Несколько лет назад было выгодно вкладывать в новостройки, а сейчас уже нет?
Выгода – понятие очень широкое. Это не только выгода материальная или конкретная прибыль, которую вы получаете сиюминутно, разница между тем, по какой цене вы купили и за какую продали. Безусловно, с точки зрения сухих финансов это так, но выгода для человека рассматривается в гораздо более широком смысле.
Мы же не только деньгами измеряем свое существование. Мы наполняем свою жизнь эмоциями, чувствами, внутренним ощущением определенных достижений, мерой той радости, которую мы доставляем другим людям, себе, моментами счастья и ликования от того, что у нас была цель, и мы ее достигли, удовольствием от получения результата, который мы планировали, а получили даже больше.
Инвестиции – да, это сухо, – вы вложили столько-то, получили столько-то. Можно ли сейчас в новостройки вкладывать и получать прибыль? Да, можно. Ведь речь не о прибыли как таковой, а о ее размере. Несколько лет назад практиковалась такая схема: купил на нулевом цикле новостройку, продал ее перед сдачей в эксплуатацию, и на этом парочку миллионов получил. Сейчас такая схема работает очень слабо.
Тогда строили гораздо меньше. В 2015 году построили около 40 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 миллион квадратных метров. Как вы можете с этим конкурировать? Человек просто пойдет и купит у застройщика квартиру по той цене, которую он выставляет. Она обычно меньше той, которую собственник хочет за свою квартиру. И еще такой момент: покупая квартиру от застройщика напрямую, покупатель легче и выгоднее для себя может использовать ипотеку.
Сейчас тенденция такова: застройщикам квартиру важно во что бы то ни стало продать, поскольку сверхприбыль заложена в цену квартиры даже со всеми самыми немыслимыми акциями и скидками. Нам продают квадраты за цену, изначально далекую от себестоимости, даже на нулевом цикле. И по мере строительства дома застройщик должен был бы увеличивать цену, но часто он этого не делает, либо делает только тогда, когда почти все квартиры проданы. И постоянно устраивает всевозможные акции.
Естественно, нужно проверять застройщика. Если он строит надежно, быстро, то вы успеете купить квартиру на первых циклах, а потом, перед сдачей дома в эксплуатацию, продать ее. Но, как я писала выше, это может быть не очень выгодно.
Но вопрос инвестиций очень широк. Он не только в деньгах выражается. Это инвестиции в себя, прежде всего, инвестиции в людей, которые будут общаться, приезжать к вам, жить в этом необыкновенном месте, которое вы можете создать, применив разнообразнейший спектр своих способностей.
Не все же оценивать в деньгах! В них измеряется только часть выгоды.
