Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника
Может быть, вы покупаете квартиру в строящемся доме, просчитали все и знаете этого застройщика, знаете качество возводимого им жилья. Покупаете квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах. Безусловно, это вложение – уже капитал, но вы должны понимать, что эта квартира сначала будет не активом, а пассивом, она будет поглощать деньги – ремонт, содержание и так далее.
Если вы не эксплуатируете квартиру, а живете в ней, либо держите ее для особых случаев, либо готовите ее для детей. Это всегда пассив, а не инвестиция. Инвестицией она будет только в том плане, что она находится в доме, который будет дорожать со временем. Потому что его построил очень хороший застройщик, в прекрасном месте, дом выполнен с использованием великолепных, качественных материалов, по индивидуальному проекту, нормальными подрядчиками, которые сделали качественный ремонт на всех стадиях. Вот это – инвестиция в будущее.
Такую квартиру не стыдно передать по наследству. Это ценная вещь, ее можно продать, и она будет куплена в любом случае.
Но, подчеркиваю, инвестиции надо рассматривать широко, и выгоды от них тоже. Начиная с прибыли, выражаемой в деньгах, и заканчивая инвестициями в себя, в свое будущее, в жизнь своих близких, тех людей, с которыми вы общаетесь, и в то, что нельзя измерить купюрами.
Сравнительный анализ покупки новостройки и «вторички»
Какова основная разница между покупкой квартиры в строящемся жилье и в так называемой «вторичке» – домах, которые уже сданы в эксплуатацию? Да-да, именно, как только дом сдан застройщиком в эксплуатацию управляющей компании (УК), он сразу становится «вторичкой».
Многие этого не знают и думают, что вторичка – это жилье, которое обжито и годами эксплуатируется. Это не так с юридической точки зрения. И в этой главе я буду считать, что «вторичка» – это просто не новое жилье.
Так чем новостройка выгоднее?
На первый взгляд, во вторичном секторе вы покупаете совершенно готовое жилье, в котором сделан ремонт. Вам не надо беспокоиться о том, сможет ли застройщик вовремя достроить дом, сдать его в эксплуатацию, не возникнет ли у него проблем, не обанкротится ли он? А потом – о том, как организовать правильно ремонт, найти нужный дизайн, профессиональных ремонтников, не прогадать на материалах, не потратить лишние деньги.
Во «вторичке» вы покупаете готовый продукт, и естественно, что вы покупаете его дороже. Потому что кто-то до вас уже имел эту головную боль, не спал ночами и исправлял ляпы за нерадивыми строителями, вкладывался в ремонт, и чем старше квартира, тем больше средств было в нее вложено. Это с одной стороны.
Но ведь это было давно, скажете вы, в квартире жили, она старела, ветшала, почему она должна стоить дороже?
Как я уже писала, есть жилье, которое дорожает с годами, а есть такое, которое теряет в цене.
Если вы покупаете имиджевую квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах, то справедливо ожидаете, что она будет дорожать со временем. Плюс «вторички» еще и в том, что это обжитое жилье, проверенная годами постройка, которая уже обросла инфраструктурой и коммуникациями, и она расположена на месте, которое пригодно для существования многоквартирного дома.
В новостройке мы всего этого еще не имеем, новые дома часто строятся в местах, где жилых домов не было вовсе. То есть совершенно непонятно, как поведет себя эта земля по отношению к многоквартирному дому. Этот фактор имеет значение, поэтому «вторичка» дороже.
С другой стороны, когда вы покупаете квартиру во вторичном секторе, вы приезжаете смотреть в целом доме одну квартиру. Предположим, она вам не понравилась, а дом запал в душу, но в нем больше ничего не продается, нет никакого выбора, никакой возможности уговорить соседей продать квартиру.
И еще один момент, касающийся «вторички». Ремонт сделан, определенная планировка уже существует, и если она вас не устраивает, то придется все ломать и делать новый ремонт. То есть дорогая квартира плюс ремонт. Получается, что вы должны купить «вторичку» так выгодно, чтобы этот ремонт заложить в стоимость квартиры, то есть скинуть с цены ровно столько, сколько планируете затратить на ремонт.
Потому что деньги на квартиру уже выделены вами, это конкретная сумма, и вы начинаете торговаться. Что, дескать, квартира в таком вот состоянии, нуждается в ремонте, а этот ремонт вам не подходит, все придется делать заново. И если у вас хватит влияния и силы убеждения, то вы сможете получить желаемую цену.
В новостройке вы выбираете из десятков, а то и сотен квартир. Вы можете варьировать этаж, вид из окна на разные стороны света, учесть, что в квартире не должно быть сквозной продуваемости. Выбрать даже корпус, если это ЖК. Но есть риски. Повторяю, даже Федеральный закон 214-ФЗ не убережет вас при банкротстве застройщика и не поможет получить жилье в собственность.
Новостройка – это материал для творчества таких людей, которые любят преобразовывать, создавать новое. И у них это получается, они это любят делать, испытывают от этого удовольствие, даря окружающим незабываемые впечатления и воспоминания.
Многих смущает то, что новостройки обычно возводят в местах, отдаленных от основной инфраструктуры города, на окраинах, большими новыми микрорайонами с проблемной транспортной доступностью. Такие проекты носят особое название – комплексное освоение территории. И для них характерны все вышеперечисленные пункты.
Вместе с тем новостройки сейчас строят повсюду! Просто в центре города они дороже и выше классом, чем в удаленных районах. И застройка точечная.
Если в ваш бюджет сейчас укладывается только новостройка экономкласса, расположенная на окраине, то «вторичку» вы вообще на эти деньги не купите, такой просто нет. Нужно учитывать все факторы: если вас смущает удаленность, то можно сменить работу или найти новостройку в таком месте, которое вас устроит по самым важным для вас показателям. А что будет являться такими показателями – решать вам.
Проверка документов
Пакет документов, который дольщик вправе запросить у застройщика
А сейчас внимание! Сразу предупреждаю, дорогой мой читатель, – эта глава написана сухим языком юридических терминов и формулировок. Но она ОЧЕНЬ важна для нас при покупке квартиры в новостройке, потому что эта информация защищает нас от недобросовестных и ненадежных застройщиков незаконно возводимых объектов.
Поэтому собираем мозги в кучку, как говорится, напрягаемся и разбираемся, какие документы должны быть у надежного и авторитетного застройщика.
Чтобы оценить риски вложения денег, мы можем запросить у застройщика пакет документов, дающих ему право на строительство данного объекта.
