Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
Таблица 3. Объект Карины
Первый взнос был около 20 %, соответственно, кредит – 2 млн. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей.
Хозяйка квартиры разделила эту однокомнатную квартиру на две студии (к сожалению, в книгу нельзя вставить видео, но, если интересно – приходите на наши online-вебинары, покажем этот и массу других примеров видео из подобных объектов – tinvest.me/nik).
Меньшую студию Карина сдала за 16 тыс. рублей, большую – за 18 тыс. рублей.
Сумма по сдаче вышла 34 тыс. рублей, платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей. Пассивный денежный поток в месяц составил 11 тыс. рублей.
Кажется, немного, но кто бы из вас отказался от пассивного денежного потока в 11 тыс. рублей? Да еще и когда ипотеку за вас гасят жильцы. Они же оплачивают все коммунальные платежи. Плюс сама квартира дорожает в стоимости.
Главные критерии при сдаче квартиры и вложения в ремонт
Транспортная доступность
То есть близость к транспорту – станциям метро / железной дороги, остановкам общественного транспорта. Допустим, для нас параметром является 15 минут пешком. Лучше 5—10.
Планировка помещения
Далеко не всякую квартиру можно легко «распилить» на студии. Во многих случаях это либо технически очень сложно и затратно, либо в принципе невозможно сделать на законных основаниях.
Поэтому вы должны научиться выбирать именно те объекты, которые можно легко разбить на малые части.
Рисунок 4. Идеальная однушка для распила
Минимальные вложения в ремонт
Об этом пойдет речь подробнее в последующих главах, пока лишь упомянем, что делать дорогой ремонт в квартире, предназначенной под сдачу, совершенно нерационально – никогда не окупится.
Давайте посчитаем: допустим, в однокомнатной квартире вы делаете хороший евроремонт на сумму 1,5 млн. рублей, наличие дорогого ремонта позволит сдать квартиру примерно на 5–7 тыс. рублей дороже.
Получается, что данный ремонт будет окупаться около 20–25 лет. Не говоря уже о необходимости регулярных косметических починок, которые при дорогом базовом ремонте выйдут очень недешево.
Так что в инвесторских домах ремонт делается в формате чистого и аккуратного минимализма.
Стратегия 2. Доходный таунхаус
Рисунок 5. Пример таунхауса
Отличная стратегия для тех, кому квартиры мало и хочется одним ударом создать большой денежный поток.
Стратегия идейно близка к предыдущей – берем таунхаус, разбиваем его на 8—10–12 квартир-студий и сдаем поквартирно.
Разберем на примере одного из наших доходных таунхаусов в 30 км. от Москвы по Киевскому шоссе.
Таблица 4. Расчет доходности таунхауса
Получается, мы вложили личного капитала примерно 2,5 млн. рублей, а приносит он 120 тыс. рублей в месяц – или 1,4 млн. рублей в год. Окупаемость 1,8 года.
Если сдавать такой таунхаус посуточно в аренду, сумма выйдет уже под 350 тыс. рублей в месяц.
Таунхаус особенно хорош для тех людей, у кого нет ни работы, ни жилья. Тогда есть смысл купить себе таунхаус, потом разделить его на 12 студий, в одной-двух жить самому, ничего не делать и получать 200 тыс. рублей в месяц.
Вам не надо на работу ходить, к вам все сами приезжают. Люди готовы платить по 2–3 тыс. рублей в день, чтобы там жить.
Посмотрите примеры планировок, которые готовили дизайнеры по нашему таунхаусу:
Рисунок 6. Планировки таунхауса
Брать готовый или строящийся таунхаус?
В стратегиях с танхаусами намного рентабельнее брать уже готовые таунхаусы – меньше риска, и уже через 1–2 месяца вы выходите на плюс.
Существует ловушка, о которой необходимо знать. Есть таунхаусы-новостройки, которые в Подмосковье стоят порядка 6–8 млн. рублей.
Вы можете купить их, но нужно ждать около 1,5–2 лет, прежде чем их построят и введут в эксплуатацию.
Тогда как можно взять готовый таунхаус на 2 млн. рублей дороже, причем уже с ремонтом.
Что выгоднее? Давайте посчитаем.
1. Покупаем таунхаус-новостройку, за который платим первый взнос 10 % – это около 600 тыс. рублей.
2. Два года, то есть 24 месяца, платим ипотеку, 90 тыс. рублей в месяц. Сумма выплат составит 2 млн. 160 тыс. рублей.
3. Т. е. мы тратим 1,5–2 года и 2,16 + 0,6 = 2,76 млн. рублей личного капитала.
Есть еще один вариант, который стоит на 2 млн. рублей дороже, но он уже «готов». Первый взнос составит не 600, а 800 тыс. рублей. Однако уже через 30 дней мы можем получить прибыль, сдавая дом в аренду. В данном случае мы больше не будем тратить свои деньги и ждать два года.
Таким образом, для того, чтобы сдавать в аренду таунхаус, мы потратим не 3 млн., как в первом случае, а всего 800 тыс. рублей.
Более того, во втором варианте, несмотря на цену, мы начинаем получать прибыль уже через 30 дней после покупки, вложив 800 тыс. рублей, тогда как в первом случае – через 1,5–2 года вложим 2,7 млн. руб.
Поэтому советуем останавливаться на готовых вариантах: меньше риска, меньше затраченных денег, а прибыль получаем сразу.
Стратегия 3. Как купить себе квартиру, чтобы за неё платили другие люди
Купить без денег квартиру в Подмосковье или даже в Москве для себя – задача, на первый взгляд, абсолютно неразрешимая.
Однако существует стратегия, которая поможет таким образом решить жилищный вопрос.
Это сдача части купленной квартиры.
• Стоимость квартиры – 5 000 000 руб.
• Ипотека – 50 000 руб.
• Сами живем в одной комнате + кухне (полноценная однушка)
• 2 комнаты сдаем как студии по 25 000 руб.
Рассмотрим на примере трехкомнатной квартиры в Подмосковье, которая стоит 5 млн. рублей.
Ипотека составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Одну комнату и кухню, то есть полноценную однушку, оставляем себе. А две комнаты «пилим» на студии и сдаем по 25 тыс. руб.
В итоге вы получаете квартиру себе в актив, сами в ней живете, а оплачивают это другие люди. Прибыли это вам не принесет, но у вас будет собственное жилье, которое за вас будут оплачивать арендаторы.
Если вы хотите быть в плюсе, то надо рассматривать вариант таунхауса. Есть примеры, когда верхнюю часть таунхауса, мансарду площадью 50 м2, люди оставляют себе, сделав прекрасную квартиру, а нижние три этажа сдают.
