Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий
Но если вы сдаете машину в аренду, то ни на что не тратитесь, а получаете прибыль, тогда машина превращается в актив.
Наша задача как инвесторов – превращать все в активы.
Дом, если мы в нем живем, – пассив. Дом, если мы его сдаем, – актив.
Надо адекватно просчитать точку «А», чтобы знать, что у нас есть и что можно с этим сделать.
Точка «Б» – куда мы хотим попасть?
После того как просчитали точку «А», нужно поставить цель и просчитать точку «Б», то есть куда мы хотим попасть.
Точка «Б» должна быть в перспективе не дальше, чем 12 месяцев. К этой точке «Б» нам нужен план действий: как мы туда попадем из точки «А».
Рекомендуем, чтобы точка «Б» по целям не более чем в два-три раза превышала точку «А». Если ставим цели выше, то психологически будет очень сложно. Надо разгоняться по принципу автомобиля: первая передача, вторая и так далее.
Например, если у вас зарплата 30 тыс. рублей и вы себе поставите целью заработать 1 млн. рублей в месяц, то у вас ничего не получится. Лучше запланировать создать дополнительный пассивный доход на недвижимости в 50–60 тыс. рублей. Это в зоне вашего ближайшего развития.
Колесо жизненного баланса
Есть такое понятие «Колесо жизни». Это несколько сфер: бизнес, семья, личностный рост, здоровье, контекст жизни, любовь, образование. У каждого значимые области свои: кто-то хочет много денег, другие – власти, а некоторые – просто жить спокойно.
Пример «Колеса жизни»:
Рис. 2. Колесо жизненного баланса
Важно самому проанализировать то, что у вас в приоритете, и на основе этого анализа развивать самое слабое звено. Сферы можно оценить по 10-балльной шкале. 0 – все совсем плохо, 10 – идеал. Поставьте оценку для каждой сферы и закрасьте сектор колеса от 0 до вашей оценки (например, до 6).
После того как вы закрасите все сферы будет видно, где у вас самая большая просадка и что надо развивать в первую очередь, чтобы получился жизненный баланс.
Теперь вернемся к точке «Б» и сравним свое колесо с теми планами, которые вы себе поставили, не надо ли что-то подкорректировать.
Ваша стратегия инвестирования
Далее мы должны разработать стратегию – как достичь желаемого: из точки «А» попасть в точку «Б», с помощью каких инструментов будем реализовывать план.
По этому вопросу мы вам дадим большое количество вариантов в следующих главах, среди них будет несколько стратегий, как можно подняться с нуля.
Прежде чем вкладывать хотя бы одну копейку из своих денег в реализацию выбранного направления, нужно обязательно сделать тестирование стратегии, то есть проверить, насколько данная стратегия работает именно в ваших условиях.
Пример
Реализация посуточной аренды в районе г. Долгопрудный, где сдаются всего две квартиры. В Москве предложений по аренде порядка 5000, а здесь, всего в одном километре от МКАД, две квартиры. В этом районе не было рынка по сдаче жилья посуточно.
Тогда мы решили протестировать цену 1400 рублей в сутки, чтобы посмотреть, как пойдет дело. Еще не имея объекта, разместили несколько объявлений. Люди звонили и выражали готовность заселиться на 20–30 дней.
Тогда мы подняли цену до 2000 рублей, клиентов устраивало и это. Таким простым и быстрым тестированием удалось определить отличную возможность – посуточную сдачу квартир в г. Долгопрудный, что и было нами вскоре реализовано.
Более того, можно на чужом объекте протестировать, сколько будет звонков. Вы увидите, стоит ли в данном районе сдавать недвижимость или предлагать записаться в очередь на освобождающуюся через месяц квартиру.
Как можно сдать даже бетонные стены
Недавно был случай, когда мы собирались уезжать в Испанию. До отъезда оставалась неделя, и мы понимали, что не успеем сделать ремонт в новом таунхаусе.
Объект представлял голые бетонные стены и фанеру на втором этаже. Больше не было ничего.
Мы дали объявление о том, что сдается 2 таунхауса: один с ремонтом, другой без (естественно, намного дешевле). Клиенты звонили и уточняли, есть ли в доме без ремонта что-либо кроме «голых стен».
Таким людям объясняли, что они могут сами сделать ремонт, купить туалет за 2000 рублей и дешевую душевую кабину и за это платить не 30 тыс. рублей в месяц, а всего 15 тыс. После одного из таких разговоров клиенты приехали для заключения сделки.
Мы предоставили арендаторам рабочих, которые могли сделать ремонт, и они сняли эту квартиру (таунхаус разбивался на несколько квартир).
Бывают разные ситуации в жизни, поэтому такой вариант тоже имеет право на существование – когда вы сдаете буквально голые стены и арендаторы сами делают ремонт. Вы же им компенсируете неудобства и расходы снижением арендной платы.
Главная идея в том, что нужно больше общаться! Если что-то не получается, перестаньте говорить, что вам не везет.
Лучше придите в банк и докажите, что вы все сможете выплатить. Люди понимают, что на сделки затрачиваются миллионы рублей, и они готовы идти на встречу.
Хочешь жить богатым – продавай бедным
Большинство людей приезжает в Москву, чтобы работать, и они ищут для себя наиболее комфортное и недорогое жилье. Как вы считаете, почему самые топовые магазины – это «Магнит», «Пятерочка» и «Ашан»?
Потому что их собственники, как и мы, рассчитывают в своих инвест-проектах, что 90 % клиентов – эконом-сегмент. Такие люди являются и нашей целевой аудиторией.
Если мы делаем проект для людей, относящихся к бизнес-классу, то нашими клиентами будут всего 3–5 % населения. Но стоит только расширить сегмент рынка, клиентов окажется в девять раз больше. Поэтому лучше рассчитывать на «эконом»-аудиторию.
Еще один пример сдачи в аренду трехкомнатной квартиры без ремонта и мебели. В ней не было ничего, только потолки и стены.
Мы взяли 10 литров краски, облагородили кривые стены, кинули на пол линолеум и начали заселять людей. Почему такой вариант тоже интересовал клиентов?
Потому что мы верно определили целевую аудиторию для сдачи таких квартир. Это молодые специалисты, которые получили образование в небольших городах и приехали в Москву, чтобы устроиться на работу. Они непривередливы, для них главное значение имеет цена, квартира нужна, только чтобы переночевать.
