Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Во-вторых, на год-полтора можно забыть об ипотечных займах. Кредиты в иностранной валюте для заемщиков опасны (учитывая ослабление курса отечественной валюты), а рублевые – недоступны. Ставки в 20–30 % фактически являются заградительными. В январе 2009 года банк «ДельтаКредит», специализирующийся именно на ипотечных займах, поднял ставки по кредитам в рублях до 27–30 % годовых. Если мы решим взять такой, получим следующую картину: заем на сумму 2,7 млн руб. для покупки квартиры ($100,000 – это 50 % от минимальной стоимости однокомнатной квартиры в Москве) сроком на 10 лет обойдется нам в 66,000 руб. ежемесячно. Чтобы получить эти деньги, надо внести 1 млн 157,000 руб. в качестве первоначального взноса, а доход нашей семьи должен составлять минимум 139,000 руб. в месяц. В 2007-м – начале 2008 года в Москве и других крупных городах доля покупателей недвижимости, осуществляющих сделку при помощи заемных средств, составляла от 10 до 50 %. Именно настолько упадет количество сделок сегодня.
Росту предложения будет способствовать и выход на рынок дефолтных квартир, принадлежащих заемщикам, которые не справились с кредитной нагрузкой. «Мы каждый день принимаем звонки от банков и частных лиц с просьбами взяться за продажу жилья из-под залога, за которое не могут расплатиться», – рассказывает один риэлтор.
Многие инвесторы, покупавшие жилье в 2007–2008 годах, зафиксируют прибыль и выставят на продажу квартиры, что увеличит предложение на рынке и снизит цены. Правда, возможен и другой сценарий: продавать с дисконтом захотят не многие, а свободные квартиры уйдут на рынок аренды.
Факторов, которые могут сыграть на повышение, всего два – колоссальная потребность населения в жилье и господдержка. С учетом «замораживания» новых проектов к середине 2010 года на рынке появится дефицит, предсказывают эксперты. Темпы строительства уже снизились, и за 2009–2010 годы данная тенденция лишь усилится. Участники рынка уверены в еще большем падении в 2010–2011 годах. Через несколько лет это может привести к дефициту предложения и некоторой коррекции цен вверх. Что касается господдержки, то она светит лишь крупным игрокам, попавшим в правительственный список системообразующих компаний, – СУ-155, ДСК1, ПИК, ЛСР, «Интеко» и «Главстрой». Помощь будет заключаться в субсидировании процентных ставок по кредитам, а также во вхождении государства в капитал проблемных компаний. Остальным придется существенно снижать цены на квартиры либо уходить с рынка.
По прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка, к концу 2009 года долларовые цены на жилье в Москве упадут на 47–60 % на первичном рынке и на 37–51 % – на вторичном. Другие эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что цены «просядут» на 10–50 % в зависимости от качества жилья, сегмента рынка и региона. После спада, к концу текущего года, наступит стагнация: предложение уменьшится (дефицит новых объектов плюс нежелание владельцев продавать квартиры по низкой цене), а спрос, напротив, увеличится (покупатели поймут, что дальше цены не опустятся, и начнут выходить на сделки). Именно осенью 2009 года следует ожидать разворота рынка – цены плавно пойдут вверх. Правда, если кризисные тенденции усилятся, подъем наступит не раньше весны 2010 года. Частному инвестору желательно не пропустить сей важный момент.
Новостройки под запретом
Насколько высоки риски? Это главный вопрос, который должен задать себе инвестор, намеренный вложить часть средств в покупку квартиры или дома. Заметьте – не все свободные средства. Сегодня, когда банки перекрыли строителям доступ к кредитам, операции с недвижимостью для частных инвесторов сродни прогулке по минному полю: не туда наступил (вложился) – потерял деньги. Уж если вы готовы рискнуть, лучше делать это частью капитала.
Следует четко разделять объекты инвестиций:
1. Готовые активы (имеют правовой статус собственности).
2. Новостройки (строящиеся или завершенные объекты), по которым инвестор получает лишь права требования.
Во время кризиса самыми привлекательными являются инвестиции в готовые объекты, желательно – по минимальным ценам. Наличие прав собственности гарантирует надежность вложений. Кроме того, готовый объект можно сдать в аренду.
Что касается новостроек, то, как отмечалось выше, до последнего времени они считались максимально выгодным вложением средств. Но и пострадали от кризиса сильнее всего. «Ограниченный доступ к источникам финансирования вынудил строительные компании заморозить проекты на ранних стадиях. Чтобы оценить состояние дел в отрасли, мы посетили несколько строительных площадок в Москве. Обращают на себя внимание низкие темпы работ на большинстве площадок. По нашим оценкам, лишь один объект из 16 может быть закончен в срок. Долгосрочные проекты реализуются очень вяло или вообще стоят», – это цитата из отчета аналитиков «Альфа-банка» («Российская недвижимость: тайм-аут»), опубликованного в конце прошлого года. Действительно, Mirax Group объявила о приостановке примерно 83 % проектов общей площадью застройки почти 10 млн кв. м; RGI Internationa l заморозила около 98 %, или приблизительно 2,06 млн кв. м; ЛСР дал обратный ход 2 % проектов (172 300 м2); «Корстон» заморозил 91 % портфеля (990,000 м2) и т. д. И это крупные компании, лидеры рынка. Остальные просто не публикуют информацию, не желая сеять панику среди инвесторов.
Кто рискнет вкладывать деньги в воздушные замки, которые, вероятно, никогда не обретут плоть и кровь? «Даже скидки не помогают привлечь покупателей. Норма – 10–15 %, по отдельным объектам – до 50 %. Некоторые девелоперы предлагают нам купить доли в проектах или проект целиком. При этом стоимость для оптового покупателя в среднем на 35–45 % ниже розничной. Желающих все равно мало», – рассказывали в начале года банкиры.
Чтобы инвестиции в новостройки не привели к убыткам, при выборе квартиры в строящемся доме следует учитывать три фактора.
Репутация и надежность застройщика. «Желательно, чтобы объект покупки был социально значимым проектом комплексной застройки эконом-класса, в котором одновременно участвует несколько крупных девелоперов. Они являются предметом более пристально внимания федеральных и региональных властей», – рекомендует один из риэлторов.
Но даже авторитет девелопера не дает стопроцентную гарантию. «Из семи публичных российских застройщиков три, на наш взгляд, находятся в особенно трудной ситуации – ГК ПИК, «Система-Галс» и ЛСР. Все трое имеют крупную краткосрочную задолженность… Неясно, где они найдут деньги для погашения долга, который в конечном итоге может привести к дефолту и (или) банкротству», – писали в конце 2008 года аналитики Юникредит банка. Отметим – речь идет о крупных компаниях. Если они не в состоянии выполнить обязательства перед инвесторами, что говорить об остальных?
