Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис
Договор переуступки прав требования . В данном случае самой квартиры нет, вы приобретаете право ее требовать у застройщика или у инвестора, который купил это право на более раннем этапе строительства. В период бурного роста цен одна и та же квартира может не единожды переходить из рук в руки. С каждой новой сделкой ее стоимость увеличивается. Если первый владелец прав оформлял отношения с застройщиком в рамках договора участия в долевом строительстве, то и договор переуступки права требования будет зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Значит, права покупателя будут защищены. Если нет (первый дольщик оформлял покупку квартиры по вексельному или предварительному договору), риск лишиться и денег и квартиры значительно возрастает.
Нужный тип: хватай, а то убежит
Выбирая квартиру, инвестор, в первую очередь, ориентируется на свои материальные возможности: кто-то ограничен в средствах и может себе позволить покупку в спальном районе за $200,000–250,000, другой берет пентхаус в Остоженке стоимостью $10 млн.
Когда на рынке царит повышенный тренд и спросом пользуется любой тип жилья, покупатель, сколько бы у него ни было денег, в накладе не останется. А во время кризиса низколиквидное жилье «падает», а востребованное демонстрирует стойкий иммунитет к общей стагнации. Сегодня на рынке жилья в роли аутсайдера выступают квартиры бизнес-класса. Объясняется это просто. Покупателями такого жилья были представители высшего сегмента среднего класса: руководители отделов и подразделений в банках и инвестиционных компаниях, предприниматели и владельцы небольших предприятий, специалисты высокого класса. Они активно брали кредиты на качественное и дорогое жилье, что способствовало росту цен на него и давало девелоперам возможность больше строить. В результате к началу финансового кризиса в Москве большая часть новостроек относилась к данному сегменту. Но сокращения зарплат и увольнения больнее всего ударили именно по среднему классу: он в создавшихся условиях не может себе позволить покупку жилья такой ценовой категории (в среднем – $6,000 за м2). В начале 2009 года квартиры в домах бизнес-класса продавали с 20-процентным дисконтом, и это не предел. Квартира в престижном районе, которая в начале 2008 года стоила $7,000–8,000 за квадратный метр, в январе 2009-го уходила уже за $4,000–5,000 за «квадрат». Падение цен может достигнуть и отметки 50 % от уровня 2007–2008 годов.
Снижению спроса на объекты бизнес-класса способствовало и то, что многие из них в действительности относятся к высшему сегменту «эконома». Виной всему – отсутствие четкой классификации типов жилья в России. «Многие компании даже типовые монолитные дома на окраинах столицы относили к бизнес-классу, выставляя соответствующие цены, невзирая на отсутствие инфраструктуры, месторасположение и иные важные параметры», – говорят знакомые риелторы. Эксперты тем не менее четко отвечают на вопрос: каким должен быть дом бизнес-класса?
Во-первых – непременно кирпично-монолитным, построенным по индивидуальному проекту, с подземным паркингом, охраняемой территорией, качественными коммуникациями и отделкой лестниц, лифтов, холлов. Кроме того, обязательна свободная планировка квартир – площадь, в среднем, должна быть на 20 % больше, чем в сегменте «эконом». Во-вторых, располагаться дом бизнес-класса может только в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и благоприятными экологическими показателями; желательно наличие поблизости зеленых зон и хороших видов из окон.
Главный признак из всех перечисленных – месторасположение объекта. Можно построить очень красивый и удобный дом в неблагоприятном с экологической точки зрения и удаленном от центра районе, и он не будет относиться к сегменту бизнес-класса, так как его социальная среда не соответствует данному уровню. Впрочем, риэлторы уверены, что настоящие дома сегмента «бизнес» вполне самодостаточны и позволяют своим обитателям жить обособленно от соседей по району. С учетом этого факта наличие обычных «панелей» в непосредственной близости мешать не должно.
По подсчетам экспертов, в общем объеме московского жилья, относимого застройщиками к бизнес-классу, не более 15 % соответствует заявленной категории. Все остальное – удачная или не очень подделка. «Не все покупатели видят разницу между различными типами домов. Одно название – «бизнес-класс» – действует магически. Маркетологи строительных компаний, разумеется, этим пользуются», – рассказывают риелторы. Кстати, аналогичная ситуация складывалась на рынке элитного жилья, где качественные дома бизнес-класса позиционировались как объекты класса «люкс».
Независимо от скидок, предлагаемых продавцами «бизнеса» и посредственной «элиты», частному инвестору лучше обратить внимание на более ликвидные объекты вторичного рынка: квартиры эконом-класса в столице, расположенные близко к метро, в районах с хорошей экологией и инфраструктурой. «Первыми в рост цен включатся однокомнатные стандартные квартиры около МКАД. Это может случиться уже осенью 2009-го, так что покупать их выгоднее летом», – уверяет один из владельцев риэлторской фирмы. Можно приобрести и комнату в Москве. Здесь привлекает низкий порог входа (до $100,000) и потенциальный доход от сдачи такого жилья в аренду (около 10–15 % годовых). Покупая квартиру под цели найма, готовьтесь вложить не меньше $200,000. При этом доход от ренты вряд ли превысит 5 % годовых. Для тех, кто обладает серьезными материальными возможностями, подходит вариант покупки дорогого эксклюзивного жилья – оно практически не дешевеет, правда, и продать его гораздо сложнее.
За МКАД или дальше?
При всех неоспоримых преимуществах (высокая ликвидность, спрос, разнообразие предложений) у столичного жилья есть один существенный недостаток – цена. По данным metrinfo.ru, в январе 2009 года цена квадратного метра в Москве составляла $5,311. То есть стандартная однокомнатная квартира обходится в $200,000. Из-за этого многие инвесторы и потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на недвижимость Подмосковья.
«В Москве жить не слишком комфортно. На дорогу из дома в офис и обратно я ежедневно трачу минимум три-четыре часа; еду в выходной день в гипермаркет – опять пробки и бесконечные очереди. Цены на жилье в столице не позволяют об менять мою квартиру в старой панельной девятиэтажке на что-то более приличное, – делится своими проблемами Дмитрий, руководитель отдела в крупной производственной компании. – Если бы не работа, я с удовольствием переехал в какой-нибудь город Подмосковья, более тихий, спокойный и зеленый».
