Алексей Волков - Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации
Проект преследует следующие цели.
1. Использовать возможность строительства СКК в конкретном редком природном месте (Месте) (в течение 1–2 лет такая возможность с данными затратами будет упущена).
2. Предоставлять клиентам особо ценное сочетание санаторно-курортных услуг (такое сочетание услуг можно предоставлять только в аналогичных местах).
Источники дохода проекта:
1) естественный рост стоимости земельного участка и качественно построенного комплекса зданий;
2) выручка от оказания услуг;
3) сопутствующая деятельность.
Для поселка – Места реализации проекта характерны следующие особенности:
● горная местность;
● население – 1–2 тысячи человек;
● поселок находится в заповедной зоне и имеет с советских времен особый статус;
● климат – 80% солнечных дней в году, полгода – снежные;
● горнолыжная инфраструктура недостаточна – 3 необорудованных спуска, есть тросовые подъемники;
● преимущества Места по сравнению с местами-аналогами: больше стабильности в регионе расположения, меньше освоенности территории (больше возможностей нового строительства и появления конкурентных преимуществ), больше маршрутов и возможностей для передвижения вокруг поселка, значительный горнолыжный потенциал района.
ССК планирует предоставлять следующие услуги.
1. Медицинские процедуры:
● хвойно-жемчужные ванны;
● солодковые ванны;
● физиотерапия, в том числе амплипульстерапия, электрофорез, ультрафиолетовые ванны, ингаляции, кислородные коктейли и т. п., массаж классический или лечебный.
2. Спортивные услуги:
● горнолыжный спорт;
● рыбалка.
3. Охота, в том числе «элитная» – медведь, кабан, волк.
4. Конно-спортивные маршруты.
5. Оздоровительные услуги:
● сауна;
● сбор грибов и ягод.
6. Туристические и экскурсионные услуги.
Для выбранного сегмента рынка характерны приведенные ниже свойства потребителей и конкуренция.
Строительство СКК может быть рассчитано на один из двух классов потребителей:
● СКК класса «премиум» для туристов, отдыхающих и желающих поправить здоровье людей среднего достатка;
● СКК класса «люкс» для состоятельных людей с максимумом комфорта и услуг.
Конкуренция в Месте реализации проекта характеризуется следующими фактами:
● в Месте 12 баз отдыха, из них действующих – 7, в том числе ведомственных – 6;
● цены за проживание – от 100 до 200 рублей в день в старых базах без комфорта и удобств, до 2000 рублей в день в относительно новых базах при отсутствии достаточной инфраструктуры;
● общее количество человекомест по базам отдыха – около 1000, из этого количества используется 350, в сезон в 3 раза больше;
● частные и ведомственные базы загружены с июня по октябрь, с конца декабря по конец февраля, в остальное время они используются как базы выходного дня;
● ни одного СКК в Месте сейчас нет. Нет ни одной базы с круглогодичным циклом работы;
● идеи современного строительства СКК, действующего круглый год и имеющего постоянную загрузку пока никто еще не предлагал и пока, видимо, не предложит;
● конкуренции по проектам организации СКК в Месте нет.
Календарный план проекта приведен в таблице 24.
Таблица 24 Календарный план проектаПроект должен пройти следующие этапы.
1. Приобретение земельного участка (1–2 месяца):
● участок – ключевой ресурс, удачность проекта во многом зависит от выбора участка;
● цена на землю в настоящий момент держится на уровне 50 тысяч рублей за сотку;
● участок – редкий ресурс: сейчас участки не продают и ждут роста цен; расширение территории поселка ограничено вследствие окружающих гор и заповедных зон;
● площадь участка для СКК желательно иметь не менее 0,5 гектара с возможностями расширения;
● при покупке и выборе участка следует ограничивать ценовые ожидания потенциальных продавцов земельных участков.
2. Проектирование СКК (2–4 месяца):
● архитектурный проект будет разработан после принятия решения о начале реализации проекта;
● предлагается качественный проект в немецком стиле из местного леса и камней;
● все коммуникации, за исключением газа, присутствуют на месте.
3. Строительство СКК (3–12 месяцев):
● выполняется опытной строительной фирмой под руководством местных партнеров;
● есть лицензия, кадры, возможности, подтвержденный опыт и все прочие необходимые для строительства ресурсы (за исключением финансирования);
● точная смета будет подготовлена после принятия решения о начале реализации проекта;
● копии документов на строительную фирму прилагаются (письменно).
4. Приобретение оборудования, обустройство СКК (2–4 месяца).
На этом этапе предстоит купить следующее оборудование:
● оборудование на 45 номеров (45 комплектов: шкаф, две-три кровати, два-три стула, два-три кресла, стол, телевизор, холодильник, шторы);
● оборудование обеденного зала (30 обеденных столов, 120 стульев, столовые приборы, скатерти и т. д.);
● оборудование кухни и продуктового склада (4 электроплиты, 2 жарочных шкафа, тестосбивалка, мясорубка, хлеборезка, птицегольевая машина, моечная машина, холодильные камеры, грузовой лифт);
● оборудование лечебного отделения (мебель для кабинетов врачей и медсестер, оборудование для отпуска ванн, оборудование физиотерапевтического кабинета на 6 кабин, оборудование массажного кабинета);
● оборудование спортивного и тренажерного зала;
● оборудование для проката горных лыж.
5. Эксплуатация СКК:
● продажа путевок должна быть организована в Москве;
● дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;
● у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.
Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.
Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:
● стоянка на 30 автомашин;
● 2 бокса;
● помещение проходной;
● котельная;
● открытая танцплощадка.
Команда проекта:
● для реализации проекта есть местные партнеры;
● вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;
● в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;
● досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).
Роль местных партнеров в проекте:
● знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;
● необходимость оперативного управления СКК и персоналом;
● необходимость строительства СКК местными силами;
● экономия при приобретении участка.
Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.
Таблица 25 Персонал ССКНабор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.
Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:
● ключевые решения принимаются инвестором;
● оперативное управление осуществляется местной командой;
● контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).
Предлагаемая юридическая схема проекта:
● земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;
● для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;
● инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;
● проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.
Обеспечение и гарантии:
● в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;
● местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).
8.2.2. Расчеты по проекту
Рассматриваются два варианта финансирования проекта[12].
1. За счет кредитных средств.
2. За счет собственных средств.
Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.
