Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Но право постоянного (бессрочного) пользования по наследству не переходит, для этого требуется переоформление земли в собственность. Поэтому самое лучшее — все-таки оформить дачный или садовый домик в собственность в упрощенном порядке — по декларации. Этот порядок предусмотрен Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» с 1 сентября 2006 года.
Какие документы нужно собрать для того, чтобы завещать или подарить садовый участок?
Бытует мнение, что процедура кадастрирования и сам кадастровый номер необходимы лишь для проведения сделки купли-продажи земельного участка, а не для того, чтобы передать землю по наследству или подарить. Однако это не так. Передача земельного участка по наследству тоже относится к сделкам, только к односторонним, дарение же — двухсторонняя сделка. Кадастровый план и оформленное право собственности на земельный участок значительно упростят процедуру вступления в наследство. В противном же случае изготовление такого плана ляжет на плечи наследников.
Итак, сначала нужно получить кадастровый номер земельного участка, а затем переоформить право собственности с возможностью заключать в дальнейшем договора отчуждения на участок.
Вступивший в силу с 1 января 2006 года Федеральный закон от 1 июля 2005 г. № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации» освобождает от уплаты налога граждан, получающих имущество в результате дарения и являющихся близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами). Таким образом, оформив право собственности на земельный участок, вы сможете подарить его при жизни близким родственникам, и налог взиматься не будет.
Оформление ранее возникшего права собственности на земельный участок производится регистрирующими органами за половину стоимости этой процедуры. А если одновременно с регистрацией права собственности будет регистрироваться договор дарения и переход права, в этом случае ранее возникшее право собственности оформляется бесплатно (Федеральный закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Что делать, если гражданин индивидуально приватизировал участок, — ведь формально он не имеет права на бесплатную приватизацию земель общего пользования? Однозначного решения эта проблема не имеет. Стоит учесть следующее: у садоводов на индивидуальные участки было установлено право пожизненного наследуемого владения, а на земли общего пользования — право бессрочного пользования, поэтому право бесплатной приватизации у них двойное, так как здесь имеют место разные основания: земли общего пользования приватизируются бесплатно на основании статьи 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и статьи 20 ЗК РФ, а индивидуальные участки приватизируются также бесплатно, но на основании статьи 21 ЗК РФ. Такой порядок применяется для садоводческих товариществ, возникших в 1991–1998 годах, и является единственно правильным и законным.
Как приобрести участок в садоводческом товариществе, где еще не проводилась «массовая» приватизация?
У вас есть право приобрести участок (с домом) в садовом товариществе, в котором ни один участок еще не успели приватизировать, путем подачи заявлений председателю самого товарищества как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
Если земля не приватизирована и не построен дом, существует следующий правовой механизм: продавец пишет заявление о том, что хочет выйти из членов садоводческого товарищества, и просит закрепить участок за покупателем. Одновременно покупатель пишет заявление в правление садоводческого товарищества о том, что хочет стать членом данного садоводческого товарищества. Оба заявления должны быть рассмотрены на общем собрании членов садоводческого товарищества и утверждены. Решением общего собрания садоводческого товарищества покупателя принимают в члены садоводческого товарищества и закрепляют за ним соответствующий участок. Далее этот участок просто приватизируется на покупателя (он получает свидетельство о праве собственности на землю).
Какие вопросы необходимо решить садоводческому товариществу в целом перед началом процедуры приватизации?
Правление и его председатель (или уполномоченные ими лица) перед проведением общего собрания, посвященного началу «всеобщей» приватизации, должны детально изучить всю предстоящую процедуру и составить для себя план, в котором будут определены ответственные за каждый этап представители, организации-исполнители, посредники, органы, в которые следует обратиться. Общее собрание членов товарищества должно будет утвердить этот план или внести в него коррективы, решить, кто будет представлять интересы собственников в различных органах.
На общем собрании нужно сделать следующее:
1) записать в протокол собрания решение о правах, обязанностях и полномочиях представителя или составить договор с представителем, даже если таким представителем будет выступать председатель правления СНТ;
2) предоставить представителю необходимые сведения — паспортные данные, ИНН, имеющиеся документы на землю или строения и т. д., а также доверенность на представление интересов членов товарищества по вопросам оформления прав на землю и связанную с ней недвижимость.
Самым разумным выбором для представительства будет само СНТ (юридическое лицо). Статья 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» также предписывает принять именно такой вариант представительства. Но возможен и иной выбор — другое юридическое лицо или гражданин. В силу особенностей принципов членской организации такое решение не будет противоречить упомянутому Федеральному закону.
Будет ли меняться кадастровая стоимость земли?
Все земли в России должны пройти кадастровый учет. Но закон пока не установил сроков кадастрового учета земель для физических лиц. Заявлена только сама необходимость технического учета недвижимости — как земель, так и иных объектов, прочно связанных с землей. С 2005 года создан Единый государственный кадастр объектов недвижимости России — это кардинальное изменение закона, влекущее серьезные последствия для собственников недвижимости, для садоводов.
Кадастровая стоимость, безусловно, будет меняться в сторону повышения или приближения к рыночной цене. Соответственно изменится и размер налога, который придется платить людям, так как кадастровая стоимость — это база для расчета налога. Органы местного самоуправления могут установить любой процент от кадастровой стоимости в качестве налога в зависимости от социальных, экономических и других приоритетов.
Как дешевле провести землеустройство для получения кадастрового номера?
Согласно пункту 6 ст. 69 ЗК РФ любые работы по землеустройству (в том числе межевание границ земельного участка) проводят юридические лица или индивидуальные предприниматели без специальных разрешений. Основанием для проведения землеустройства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О землеустройстве» считается договор, который садоводы могут заключить с любой межевой (коммерческой) организацией. Стоимость таких работ договорная, поэтому льготы для тех или иных категорий граждан не предусматриваются.
Однако Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» допускается составление иного описания границ объекта землеустройства, если есть соответствующий картографический материал, позволяющий четко определить координаты поворотных точек границ земельного участка. Правообладатели земельных участков могут при заключении договора на выполнение работ оговорить способ, каким будут определяться координаты границ земельного участка: межевание с точным описанием границ земельных участков (что стоит значительно дороже) или с меньшей точностью — на основе картографических материалов или материалов дистанционного зонирования (с наименьшей оплатой).
Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?
Во-первых, гражданин может назначить представителя своих интересов по доверенности. Следует также помнить, что межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (что нежелательно во избежание возможных конфликтов).
