Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
При приеме дома БТИ жилплощадь тщательно перемеряют, и, если насчитают лишние метры, за них придется доплачивать. Если же окажется, что при строительстве вас «обделили», – деньги вернут. Однако обычно не по рыночным ценам за квадратный метр, а по себестоимости.
Если застройщик сознательно затягивает оформление вашей квартиры, можно предъявить ему претензии в суде.
Оформление прав собственности на построенное жилье
Следующий этап деятельности и новая ступенька расходов – оформление права собственности на квартиру, то есть ее приватизация. Сейчас это совершается достаточно просто.
Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).
Проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье остается второй по распространенности. Как правило, обязательства застройщика считались выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Данный акт составлялся после приемки дома в эксплуатацию государственной комиссией. Если застройщик и инвестор подписали акт в сроки, указанные в договоре инвестирования, то на практике застройщик уже не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Если же он нарушил эти сроки, то наступает ответственность, предусмотренная договором инвестирования. Когда в договоре инвестирования не предусмотрена такая ответственность, ситуация регулируется ГК РФ (ст. 309) и Законом «О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 27). Помимо этого, п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3 % от цены выполнения работы.
Однако очень часто процесс оформления затягивается, иногда до 1,5–2 лет. Причин тому может быть несколько.
Во-первых, в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество и юридических, и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен, его необходимо поставить на баланс обслуживающей организации. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.
Чем больше участников, тем больше документов необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. В такой ситуации найти виновного практически невозможно, как невозможно и спросить с кого-то за задержку процесса регистрации права собственности. Кроме того, причиной задержки может быть неоформленное разрешение на строительство (такие случаи действительно встречались). Дом построен, а разрешение – в процессе оформления. Или, например, закончился срок договора аренды земельного участка под домом.
Если объект не сдается по вине застройщика, то с виновного можно спросить по всей строгости закона. Если дом сдан и передан по акту, но процесс регистрации права собственности затягивается, то, как показывает практика, ускорить его и найти виновного будет довольно трудно.
Причина, видимо, в том, что инвесторы не заинтересованы в быстром оформлении квартир в собственность жильцов: пока дом не перейдет в собственность жильцов, инвестор остается фактическим собственником дома, несмотря на то что самого дома на его балансе нет. Благодаря этому компания-инвестор на законных основаниях не платит НДС: ведь если квартиры не переданы новым собственникам, значит, и дохода не возникло. Таким образом, чем дольше инвестор не будет подписывать необходимые покупателям документы, тем дольше он будет пользоваться бесплатным кредитом от государства в размере 18 % от стоимости дома, одновременно полностью оплаченным владельцами квартир. Выгода очевидна: задержка передачи пяти таких домов по Москве позволяет компании построить за год новый дом совершенно бесплатно для себя.
Единственное, что можно посоветовать дольщикам, которые не могут оформить право собственности из-за бумажной волокиты, – это обратиться в суд и зарегистрировать право собственности на основании судебного решения.
Обращаясь в суд в надежде защитить свои права, нужно понимать, на что можно рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «профилактика лучше, чем лечение», поэтому не следует экономить на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.
Отделку или ремонт квартиры лучше начинать по прошествии года после окончания строительства, так как новые дома в течение этого срока дают определенную усадку.
Управление домом
После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со «своим» председателем, который будет назначать дополнительные поборы и «заворачивать» тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу вступление в ТСЖ – дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют.
По истечении определенного срока ТСЖ обязано провести общее собрание, на котором можно переизбрать правление, председателя, утвердить или откорректировать бюджет. Лучше вступить в ТСЖ, еще лучше внедриться в правление ТСЖ и совместно с другими жильцами дома избрать подходящих людей.
Риски покупки жилья на первичном рынке
Первичный рынок, как показывает практика, очень рискованный: до сих пор более 100 тыс. обманутых дольщиков по всей стране продолжают бороться за свое жилье.
Какие мытарства могут ожидать соинвесторов, решившихся вложиться в строительство нового жилья, можно узнать на сайте www.aviat62.
narod.ru, некоторых других сайтах, а также воспользовавшись любым поисковым порталом (например, «Яндексом»).
Однако не многие учатся на чужих ошибках. Жизнь показывает, что, несмотря на продолжающийся громкий скандал с обманутыми дольщиками, очередные группы потенциальных обманутых дольщиков уже несут деньги мошенникам. В СМИ и Интернете имеется достаточно много совсем свежих примеров.
Жилищные кооперативы
Вступление в жилищные кооперативы является еще одним достаточно эффективным способом решения жилищной проблемы.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Порядок создания кооперативов и правовое положение членов жилищных кооперативов определяет ЖК РФ (гл. 11 и 12, ст. 110–134).
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ст. 111).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Собрание учредителей жилищного кооператива выбирает органы управления, принимает устав и другие необходимые документы. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 112).
В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
