Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 112).
В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие законодательству положения (ст. ИЗ).
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В конце 2004 г. был подписан Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который вступил в силу 1 апреля 2005 г.
Закон принят в пакете новых законодательных актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, и устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности его членов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
До принятия Закона жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 ГК РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными
Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, законодатели наконец четко регламентировали деятельность таких организаций.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона № 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.
До принятия этого закона многие организации реализовали жилищно-накопительные программы: потребительские кооперативы, акционерные общества, коммандитные товарищества, организации иных правовых форм. Новый Закон установил, что теперь данной деятельностью смогут заниматься только жилищно-накопительные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Таким образом, все указанные формы кооперативов (жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный) являются специфическими разновидностями потребительских кооперативов в сфере обеспечения граждан жильем.
Покупка жилья на вторичном рынке
Покупка обжитой квартиры в обжитом районе привлекательна, во-первых, во времени: покупатель может в течение небольшого времени оформить право собственности и переехать в свою квартиру, а не ждать несколько лет, пока закончат строительство. Во-вторых, есть возможность сразу увидеть и оценить все – квартиру, дом, район и инфраструктуру выбранного жилья. Особенно это важно для покупателей, выбирающих в первую очередь окружение, то есть набор необходимых для жизни объектов инфраструктуры, престиж и экологические характеристики района, а уже потом обращающих внимание на параметры самой квартиры.
Можно выбрать район и квартиру по своему вкусу и финансовым возможностям: предложение на этом рынке более значительно, разнообразие вариантов гораздо больше.
Переехать в купленную квартиру можно сразу после ремонта и с минимальными затратами времени и сил начать новую жизнь. Однако, как правило, за большие деньги, чем в первом случае.
Продавцам недвижимости действовать сложнее, потому что продавец на вторичном рынке зачастую выступает одновременно и как покупатель: около 80 % сделок на рынке – альтернативные, то есть одна квартира продается, другая – покупается или наоборот. При быстром росте цен условия сделок постоянно меняются, что служит негативным психологическим фактором.
Наиболее выгодный вариант в этих условиях – разделить сделку: сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. В этом случае можно свободно выбрать квартиру, сделать ремонт, переехать на новое место жительства и продавать уже свободную жилплощадь. Подобная стратегия не только удобна, но и финансово выгодна. Ведь свободная квартира ценится дороже. Разница в цене достигает иногда 10 %. Инструменты для такого разделения сделки по времени существуют: это и ипотека, и различные накопительные системы, например жилищные кооперативы.
При покупке квартиры на вторичном рынке важно не только удачно подобрать хорошую квартиру по сходной цене, но, пожалуй, еще более важно не попасть впросак – в дальнейшем ее не потерять из-за недосмотров и промахов, которые подстерегают покупателя на этом пути.
Весь процесс выбора и покупки квартиры можно разбить на несколько этапов, таких как:
♦ сбор информации;
♦ выбор (осмотр) квартиры (комнаты, дома, коттеджа);
♦ сбор, подготовка и оформление необходимых документов;
♦ проверка юридической чистоты квартиры и сделки;
♦ составление и подписание договора купли-продажи;
♦ государственная регистрация договора;
♦ передача помещения новому владельцу;
♦ передача денег продавцу.
Как показывает практика, процесс занимает не менее месяца, а при неблагоприятных обстоятельствах может затянуться на более длительный срок. Граждане, которые решили совершить сделку самостоятельно, обычно берут на работе отпуск, поскольку данную деятельность совмещать с работой сложно.
Граждане, которые решили улучшить жилищные условия (а это, как правило, альтернативный процесс), должны определиться: будут ли они сами проводить сделки или обратятся в риелторскую контору.
Сбор информации
Специалисты рекомендуют все действия с недвижимостью – покупку, продажу, обмен – начинать с ее оценки. Для этого необходимо собрать и изучить всю доступную вам информацию. Где ее искать? В СМИ по недвижимости и в Интернете.
Цену квартиры можно узнать разными способами. Самый простой – зайти в Интернет на страницу одного из аналитических центров по изучению рынка недвижимости и сделать это в режиме онлайн. Лучше всего, на мой взгляд, воспользоваться услугами «электронного риелтора».
Необходимо также понимать, что цены, публикуемые в СМИ, – это цены рекламных печатных изданий. Такие деньги хотят получить продавцы недвижимости – они устанавливаются по максимуму. Зачастую к цене продавца риелторы при подаче объявления прибавляют 6–8 %, исходя из принципа «не продешевить бы» и в расчете на то, что реальная цена определится в процессе торгов. В последнее время в базе данных рекламируется около 30 тыс. объектов, а в месяц заключается порядка 2000–4000 договоров купли-продажи. Это значит, что продается в лучшем случае одна квартира из 10 рекламируемых.
Если вы хотите купить квартиру, то определяющим моментом будет сумма денег, которую вы сможете заплатить за нее. Исходя из этого и цен на первичном и вторичном рынках жилья, вы сможете определиться, какое жилье, в каком районе и каким способом вы сможете приобрести: будет ли это двух– или трехкомнатная квартира, в престижном районе или не очень, близко от метро или далеко, в центре или на окраине, в новостройке или в старом доме и т. д.
Осмотр квартиры
Просмотрев список предлагаемых квартир и, наверное, изрядно помучившись, вы выберете какие-то устраивающие варианты и начнете осмотр предлагаемых квартир.
Если вы, как говорится, «положили глаз» на квартиру, то есть она вам понравилась: устраивает по соотношению «цена – качество», подходят расположение дома, уровень шума (отсутствие дорог, каких-либо шумных объектов, например магазинов, мастерских и т. д.), устраивает удаленность от метро или остановок наземного транспорта, этажность дома и расположение объекта, то вы переходите к следующему этапу – изучению понравившейся квартиры.
Осмотр квартиры – достаточно трудоемкая и ответственная часть процесса.
Для осмотра каждого объекта нужно договариваться со всеми заинтересованными лицами, выбрать время, которое устроило бы всех, встретиться со всеми, найти улицу и дом, осмотреть, поговорить, оценить. Каждый осмотр – это минимум 2–3 дня, включая подготовку.
Уже после 2–3 осмотров наступают определенное раздражение и усталость. Если рынок достаточно динамичный, а денег у вас не слишком много, то возникает к тому же чувство тревоги.
