Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Нужно обязательно сходить на место будущего дома. Если там стоит пять заселенных пятиэтажных хрущевок, к обещанному сроку сдачи дома прибавляйте два года. Расселение людей из ветхих домов – кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию – а это суды, волокита и т. п.
На рынке массового жилья квартиры с отделкой продаются не так уж часто, да и качество отделки порой не устраивает покупателя. Как правило, предлагаемая квартира представляет собой лишь бетонную коробку свободной планировки, это значит, что там нет ничего: ни чистого пола, ни сантехники, ни даже межкомнатных перегородок.
Конечно, у подобной квартиры есть свои плюсы: во-первых, изначально все можно обустроить по своему вкусу; во-вторых, гораздо легче заметить дефекты, если таковые имеются. Однако необходимо понимать, что только установка внутренних стен обойдется владельцу в круглую сумму. Отделка квартиры значительно увеличит стоимость квадратного метра, в зависимости от качества материалов и работ.
Чтобы, как говорится, «не попасть на деньги», степень готовности сдаваемого покупателю жилья необходимо отразить в договоре и тщательно отслеживать данный вопрос при приемке.
Договоры участия в строительстве многоквартирных домов
Выбор формы договора является ключевым моментом заключения сделки.
В Законе прописано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
На практике по-прежнему довольно часто используются другие формы договоров. Например, договор соинвестирования. В этом случае дольщик, являясь партнером, разделяет с застройщиком все возможные риски, так как попадает под действие Федерального закона 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Договор переуступки прав требования – это выкуп договоров долевого участия. Продавцом обычно выступает дольщик, зарабатывающий на разнице в цене. Обязательно нужно проверить, не числятся ли за прежним хозяином долги. Если документы оформлены в соответствии с Федеральным законом № 214 и зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе – эксперты считают, что это вполне безопасный вариант.
Краткая суть договоров с использованием векселей заключается в том, что, несмотря на подписанные соглашения, застройщик всего лишь обещает передать вам квартиру, когда дом будет построен. В случае обмана придется продавать вексель или требовать через суд не квартиру, а возврата стоимости векселя. Кстати, арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования вексельной схемы.
Договор предварительной купли-продажи означает, что застройщик обещает после начала строительства заключить с вами договор о долевом участии. Однако если стоимость жилья значительно вырастет, то компания может не устоять перед искушением заработать на квартире, которая является вашей лишь условно, и отказаться от сделки. Покупателю остается обращаться в суд для возврата вложенных средств.
Несмотря на все усилия законодателей заставить строителей работать по Закону № 214, большинство сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья по-прежнему проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости». Строители с большой неохотой работают по указанному Закону, поскольку он ставит их в жесткие рамки. В то же время для покупателей эксперты считают его самым надежным.
Договор участия в долевом строительстве по Закону № 214-ФЗ
Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях – как для личного потребления, так и для предпринимательства.
Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в ст. 2 Закона № 214-ФЗ [27] .
Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Специальных требований к участнику долевого строительства Законом не установлено.
Закон установил форму и цену договора (ст. 4, 5), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гарантии качества, предусмотренные договором (ст. 7), порядок передачи объекта долевого строительства (ст. 8).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3. ст. 4).
Порядок и условия расторжения договора и ответственность за нарушение обязательств по договору определены ст. 9 и 10 Закона. Статья 16 регламентирует порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства
Статья 23 регламентирует порядок государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Информация о проекте строительства (ст. 21) должна содержать следующие дополнительные сведения:
♦ о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);
♦ о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);
♦ об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).
Размер неустойки (пеней) за неисполнение сторонами обязательств по договору, а также размер процентов, уплачиваемых застройщиком за пользование денежными средствами участников долевого строительства, приведены к единому размеру в соответствии с п. 4 ст. 75 НК РФ – 1/300 ставки рефинансирования Банка России. При этом установлено, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (см., например, ч. 4 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9).
Подписание договора и внесение денег
Подписание договора и внесение денег – ключевой момент заключения договора.
До подписания договора и внесения денег следует внимательно прочитать (изучить) договор. Необходимо взять его с собой, изучить в кругу семьи, показать опытному юристу. Можно проконсультироваться в риелторской конторе, оплатив юридическую экспертизу договора. При покупке квартиры через агентство недвижимости всю эту процедуру выполняет агентство.
Обычно покупателям предлагается несколько схем оплаты выбранной квартиры. Можно выплатить всю стоимость сразу. Однако разумнее вносить деньги по частям (ежемесячно или поквартально). Окончательно расплатиться – после приемки дома госкомиссией.
При заключении договора следует зафиксировать состояние, в котором дом будет сдан, то есть зафиксировать степень «недостроя».
Необходимо также уточнить, что понимается под телефонизацией новостройки. В большинстве случаев это означает, что к дому подводят телефонный кабель и делают разводку по квартирам. Иногда могут ограничиться одним кабелем. В ряде случаев телефонные номера бронируют. Тогда, имея акт приемки госкомиссией, можно сразу обратиться в телефонный узел, где были забронированы номера, и установить телефон в новой квартире. Если номера не забронированы, покупателю придется устанавливать телефон в обычном порядке.
Необходимо внимательно изучить условия оплаты, порядок начисления и взимания штрафов за несвоевременное внесение очередного взноса, сроки окончания строительства, сдачи дома под заселение, сдачи дома приемной комиссии, санкции и штрафы за несвоевременное выполнение принятых обязательств. Права и обязанности сторон должны быть четко прописаны.
Стоимость квартиры не должна меняться с момента подписания договора. Единственное исключение составляет небольшая корректировка метража и, следовательно, общей стоимости после замеров БТИ: покупатель либо вносит дополнительную сумму, либо ему возвращают часть денег.
Покупатель должен понимать, что, заключая договор, он несет бремя определенных рисков (долгострой, вероятность банкротства строительной организации, недобросовестность соинвесторов и т. д.). Уменьшить риски можно, застраховав совершаемую сделку в страховой компании. Обычно во многих крупных агентствах недвижимости действуют специальные системы страхования сделок, но гарантии, предоставляемые клиентам, как правило, не 100 %-ные, поэтому на самом деле главными гарантиями являются репутация и время существования компании на рынке недвижимости.
