Александр Соловьев - Апокалипсис: катастрофы прошлого, сценарии будущего
Когда цены на рынке недвижимости постоянно растут и приносят землевладельцам целые состояния, а банки легко предоставляют кредит, довольно трудно удержаться и не принять участия в этом бизнесе. Главное, заработав на перепродаже, суметь вовремя уйти с рынка. Но понять, когда настает самое подходящее для этого время, нелегко, особенно если стоимость недвижимости каждый день устанавливает новые рекорды, как это происходило в конце 1980-х в Японии.
В те годы японская экономика переживала свои лучшие времена. Промышленность в Японии быстро развивалась, удовлетворяя возрастающий спрос на высокотехнологичные товары. Еще в начале 1970-х японские товары воспринимались, как сейчас китайские, то есть как дешевые аналоги западной продукции. Но за десятилетие японским промышленным предприятиям, в особенности автомобильным, удалось выйти на один уровень с главными американскими и европейскими конкурентами. В 1980 году Япония производила больше всего стали и автомобилей в мире. Стоимость ценных бумаг предприятий постоянно росла, и крупным компаниям уже не приходилось брать кредиты у банков, поскольку они могли обеспечивать приток капитала выпуском своих облигаций или акций. По данным японского министерства финансов, предприятия с капитализацией более ¥1 млрд ($10 млн) только 34 % средств занимали у банков, остальное они получали благодаря ажиотажу на бирже ценных бумаг. В этих условиях банкам пришлось искать новых заемщиков, и они обратились к рынку недвижимости.
Во второй половине 1980-х японское правительство несколько раз понижало банковские ставки, чтобы рост экономики не прекращался, и в 1986 году ставка остановилась на уровне 2,5 %. В Японии наступила эпоха дешевого кредита. Всего за несколько лет, с 1984 по 1991 год, объем ипотечного кредитования вырос с ¥16 трлн до ¥40 трлн. Миф о том, что цены на землю в густонаселенной Японии могут только расти (что, собственно, и происходило со времени окончания Второй мировой), поддерживался банками, которые стремились оформить как можно больше кредитов. Условия их предоставления были упрощены вплоть до того, что срок погашения долга мог достигать 100 лет, то есть банки фактически полагались на сознательность детей и внуков своих клиентов.
Спрос на недвижимость взлетел, и вслед за ним цены начали ползти вверх. В 1985 году цены на земельные участки в деловых кварталах Токио выросли на 12,5 % по сравнению с предыдущим годом. В 1986 году они поднялись еще на 48,2 %, а в 1987-м стоимость земли увеличилась на 61,1 %. То же самое происходило в прилегающих жилых районах, где цены на недвижимость выросли на 68 % только за 1987 год. Вскоре во всех крупных японских городах, например в Осаке и Нагое, стоимость квадратного метра площади начала увеличиваться такими же темпами.
В этот момент японское правительство решило вмешаться и попытаться сдержать рост цен на недвижимость – он явно обгонял рост спроса, и было понятно, что земельные участки перепродавались в спекулятивных целях. Сделки по торговле землей в крупнейших городах проверялись, и государство оставляло за собой право устанавливать потолок цен. А решение продать землю менее чем через два года после покупки грозило большими штрафами. К тому же в середине 1987 года правительство напрямую обратилось к банкам с требованием ограничить кредитование компаний, торгующих недвижимостью, и к концу года темпы роста объема кредитов снизились с 36 до 10 % в год.
Рост цен удалось сдержать, и в некоторых городских районах они даже упали на 20–30 %. Но остановить его не было никакой возможности, потому что обойти введенные правительством ограничения оказалось несложно. Банки, например, находили способы предоставления кредитов на недвижимость через сторонние финансовые учреждения. А некоторые инвесторы скупали большие земельные участки и обустраивали там поля для гольфа. Затем они в обход государственного регулирования продавали доли собственности тем бизнесменам, которые хотели стать членами гольф-клуба. В итоге к 1989 году в Японии существовало 400 полей для гольфа, а их общая стоимость достигала $500 млрд, что на тот момент в два раза превышало капитализацию всех компаний на швейцарской бирже.
К концу 1989 года цены на недвижимость в некоторых районах Японии достигли своего пика. В токийском деловом квартале Гинза стоимость одного квадратного метра могла достигать $1 млн. Иногда заключались абсурдные сделки – например, когда кусок земли площадью 3 кв. м был продан за $600 тыс., хотя на нем было невозможно что-то построить.
Предприниматели, зарабатывавшие на недвижимости, вкладывали деньги в растущие в цене акции японских корпораций. Ну а те инвесторы, которые получали основной доход от торгов на бирже, вкладывали его в земельные участки, поэтому эти два рынка оказались связаны друг с другом. В 1989 году индекс Nikkei достиг высшего за всю историю значения 38 915 пунктов, то есть за пять лет он вырос более чем в три раза.
К 1990 году цены на недвижимость подскочили настолько, что земля под императорским дворцом в Токио по стоимости могла сравниться с целым штатом Калифорния. Стоимость всей земли в Японии достигла $20 трлн, то есть пятой части всего мирового капитала. Опасаясь, что этот мыльный пузырь лопнет, правительство в очередной раз попыталось ограничить кредитование: центральный банк страны повысил ставку с 2,5 до 6 % менее чем за год, и эпоха легкого кредита закончилась. Стоимость акций ведущих компаний начала падать. Индекс Nikkei к августу 1992 года снизился до 14 309 пунктов и продолжил падение (нынешний финансовый кризис обрушил его примерно до 9000 пунктов). Цены на недвижимость также начали снижаться. В Токио стоимость земли упала на 14,7 % всего за один 1992 год, в Осаке и Киото темпы снижения были еще выше – от 20 до 30 %.
За последнее десятилетие прошлого века цены на недвижимость медленно снижались, и сейчас квартиры в пригородах Токио стоят в два-три раза дешевле, чем в 1990 году. Японская финансовая система потеряла от этого падения цен миллиарды долларов, поскольку клиенты банков не могли расплатиться по взятым кредитам. Ипотечный кризис оказался настолько глубоким, что все 1990-е годы, которые для Японии стали потерянным десятилетием, экономика этой страны пыталась восстановиться.
Инвестиции в оптимизмВолновая экономическая теория, по которой кризисные периоды сменяются временами роста и наоборот, наглядно подтвердилась и в нынешнем десятилетии. После спада начала 2000-х годов Федеральная резервная система США попыталась стимулировать экономику, понижая ставку кредитования. С мая 2000-го это произошло 11 раз за 16 месяцев – ставка упала с 6,5 до 1,75 %. Банки, получившие возможность предоставлять относительно дешевые кредиты, стремились привлечь даже тех клиентов, которые сами были не уверены в том, что смогут вовремя вернуть долг. Кредиты стали доступны даже нелегальным иммигрантам. И хотя это и вызывало непонимание со стороны миграционных служб, многие финансисты готовы были согласиться с позицией главы банка Popular Чена Петерсона. В 2005 году он выразил свою точку зрения на проблему кредитования нелегальных иммигрантов: «Существует огромный нетронутый рынок кредитования людей, живущих и работающих в США и способных приобрести дома, чтобы осуществить американскую мечту. Почему бы не помочь им?»
Многие американцы захотели наконец перестать арендовать жилье и стать его собственниками. Если в 1994 году домами владело 64 % американцев, что не менялось с 1980-х годов, то к 2004 году этот показатель поднялся до рекордных 69,2 % – в основном за счет тех, кому раньше кредит просто не стали бы предоставлять. Некоторые банки стали широко применять кредитование через Интернет, когда заемщику надо было только предоставить определенный набор сведений и документов. Это спровоцировало рост махинаций при получении кредита: клиенты банков предоставляли неверную информацию о доходах или брали кредит, используя данные другого человека. Во многом из-за того, что банки смотрели на такие правонарушения сквозь пальцы, число махинаций к 2005 году, по оценке Министерства финансов США, выросло с 1997 года на 1411 %. За этот же период число отказов в предоставлении ипотечного кредита, наоборот, сократилось вполовину – до 14 %. Банки не желали терять клиентов, даже рискуя собственными средствами.
Спрос на недвижимость быстро увеличивался. В 2002 году цены на дома тоже стали двигаться вверх – за год они выросли на 6,5 %, а затем поднялись еще на 10 %. Государственное ипотечное агентство Freddie Mac отметило в своем докладе в 2004 году, что последний раз стоимость недвижимости в США росла такими темпами почти 20 лет назад. В целом за шесть лет с начала XXI века средняя цена домов увеличилась на 90 %. Как и раньше, цены росли в основном благодаря перекупщикам, доля которых на рынке была в среднем около 30 %. А в Майами, где климат, видимо, особенно благоприятен для спекулятивных сделок, в 2005 году 85 % всей недвижимости приобреталось именно для последующей перепродажи.
