Александр Соловьев - Апокалипсис: катастрофы прошлого, сценарии будущего
Массовое переселение на Запад вызывало перепродажу земли и подталкивало цены на земельные участки вверх, так что во многих штатах средняя стоимость одного акра к 1818 году составляла уже $5. А земли, в наибольшей степени подходящие для выращивания хлопка и расположенные рядом с речными торговыми путями, могли продаваться по цене до $50 за акр. Несмотря на чрезмерно завышенную стоимость, крупные собственники продолжали скупать дорогие участки. В пригодной для земледелия местности, где в году случалось более 200 теплых дней, фермеры предпочитали сажать хлопок, потому что прибыль от его продажи могла покрыть любые расходы. Новые регионы на Западе прекрасно для этого подходили: если в отсталой аграрной Южной Каролине с акра земли можно было собрать около 135 кг хлопка, то в черноземной Алабаме урожай мог составить до 450 кг. В 1818 году при стоимости хлопка 70 центов за килограмм его выращивание приносило сверхприбыли.
По сравнению с началом XIX века производство хлопка в США к 1820 году выросло в десять раз, и Индия впервые опустилась на вторую строчку в рейтинге мировых продаж этого сырья. Но успех Соединенных Штатов оказался для них губительным. К 1819 году европейские фабрики – главные потребители американского хлопка – покупали его меньше, чем производили США, поэтому цены на рынке стали быстро снижаться. Сначала они опустились до 53 центов, а потом резко упали до 30 центов за килограмм. Это стало ударом для американской экономики. В 1819 году доходы от импорта сократились со $122 млн до $87 млн и продолжали падать.
Банковская система Соединенных Штатов столкнулась с острой нехваткой поступавших из-за рубежа золота и серебра для изготовления монет. Американцы, которым стали отказывать в обмене бумажных денег на драгметаллы, перестали доверять банкам и в спешке снимали свои средства со счетов.
Чтобы выжить, банки, финансировавшие покупку недвижимости, начали оказывать давление на заемщиков с целью вернуть кредиты, но у населения не было денег, и банки начали конфисковывать имущество. Правительство США подсчитало, что с 1790 года оно продало земли на $44 млн, но из них выплачено было не более половины. Огромное количество должников лишилось собственности в счет непогашенных долгов. Остальные спешили избавиться от земельных участков, предчувствуя падение цен на них. Власти вскоре действительно снизили базовые цены на земельные участки до $1,25 за акр, чтобы не дать рынку недвижимости окончательно заглохнуть. Всеобщее стремление продать землю привело к ее обесцениванию, и банки разорялись, даже если им удавалось конфисковать недвижимость заемщиков. За этим последовал кризис рынка кредитования (а вместе с ним и всей финансовой системы), который привел к краху ряда отраслей промышленности и безработице. В США началась первая за историю страны депрессия.
Инвестиции в солнцеВек спустя Соединенные Штаты пережили еще один период быстрого развития, который закончился крахом всей экономики. «Ревущие двадцатые», как называют первые два десятилетия XX века в Америке, стали временем расширения промышленного производства за счет зарубежного спроса. Европейские страны покупали у Соединенных Штатов все необходимое для восстановления после Первой мировой войны и до второй половины 1920-х целиком зависели от американского экспорта.
Проблем с деньгами у Соединенных Штатов не было, и банки с готовностью раздавали имевшиеся у них средства в кредит. Американцам требовалось только решить, куда вкладывать легкодоступный капитал. Недвижимость казалась едва ли не лучшим решением.
Особенно привлекательной была недвижимость в быстроразвивающемся штате Флорида, известном своим прекрасным солнечным климатом. К концу XIX века компания Seaboard Air Line Railroad закончила строительство железной дороги, соединившей промышленные города на северо-востоке США с южными территориями. Один из главных инвесторов во Флориде, предприниматель Карл Фишер, к началу 1920-х годов построил автомобильную дорогу от Чикаго до Майами. Она вела прямиком к еще одному проекту Фишера – району Майами-Бич. Предприниматель вкладывал большие деньги в рекламу: плакаты с изображением песчаных пляжей Флориды появлялись во многих городах, а в Нью-Йорке Фишер заказал огромный неоновый щит с надписью «В Майами сейчас июнь!», который в 1920 году разместили на Тайм-сквер.
Еще одним бизнесменом, активно привлекавшим во Флориду покупателей, стал Джордж Меррик. Он был владельцем земли к юго-западу от Майами, на которой росли сосны и цитрусовые деревья. Меррик планировал построить там жилую зону из многочисленных коттеджей. Поскольку ему требовались богатые покупатели, он не только лоббировал строительство дорог, но и сам купил 76 автобусов, курсировавших по всему штату (заезжая, разумеется, туда, где строил свои объекты Меррик). К тому же он нанял 3 тыс. агентов по продаже недвижимости, и это было только начало.
В 1920–1925 годах население Майами выросло более чем в два раза и достигло 75 тыс. человек, из которых каждый третий занимался торговлей недвижимостью. Американцы, приезжавшие во Флориду из других штатов, надеялись быстро разбогатеть. Для этого необходимо было только взять дешевый кредит, а потом продать еще не выкупленную землю подороже. Истории о таких чудесных обогащениях были у всех на устах. Один из жителей Майами по фамилии Дэвис, занимавшийся осушением территории вокруг двух маленьких островов, решил еще до начала всеобщего ажиотажа приобрести их за $350 тыс. Затем он предложил план по созданию на островах элитного жилого района, поля для гольфа и небольшого аэропорта. Еще до того, как были закончены дренажные работы, Дэвис в октябре 1924 года выставил землю на продажу. Перед входом в его контору собралась толпа покупателей, и один из них даже приковал себя цепью к дверям, чтобы не потерять место в очереди. Вскоре Дэвису удалось продать все выставленные лоты, за которые он в первый же день получил более $3 млн. Неизвестная бедная дама, в 1896 году купившая дом с участком недалеко от Майами за $25, смогла в 1925 году продать его за $150 тыс. Земля скупалась только для того, чтобы быть проданной на следующий день.
Риелтор из Атланты Уолтер Хилл описал в своем отчете, как обычно проходили торги: «Лоты покупают по чертежам. Там они выглядят лучше. Покупатели вносят залог в размере 10 % стоимости лота, а затем в день продаж приходят в офис риелторской компании. Когда называют их имена, покупатели встают и выбирают на прекрасно оформленной схеме тот кусочек земли, который им больше нравится. Они переживают захватывающий момент, когда на их лоте – участке земли или болота размером примерно 15 на 30 метров – ставят штамп «Продано». Иногда в первый же день риелторам удается заработать миллионы долларов на торгах. И какие цены! Участки вдалеке от побережья стоят от $8 тыс. до $20 тыс. Дома с видом на океан продают по цене от $15 тыс. до $25 тыс., а участки на побережье стоят примерно $75 тыс. И это не в Майами. Это земля в десяти или тридцати милях от города».
На росте рынка недвижимости только предприятие Карла Фишера заработало $40 млн, и его пример был далеко не единственным. Но в определенный момент Флорида стала заложником собственного развития. Железная дорога Seaboard Air Line Railroad не справлялась с потоком строительных материалов, и в 1926 году было введено ограничение на провоз грузов и увеличены тарифы. Жизнь во Флориде становилась все более дорогой, и цены достигли того уровня, когда уже начали отпугивать покупателей. В прессе появлялись сообщения о том, что рынок недвижимости в штате слишком перегрет. В частности, журнал Forbes предупреждал, что цены на землю держатся только на желании риелторов перепродать ее, а не на ее реальной стоимости.
Американцы перестали приезжать во Флориду, которая уже не казалась лучшим местом для отдыха. К тому же в сентябре 1926 года по штату прошелся сильный ураган, сорвавший крыши с тысяч домов и выбросивший на улицы Майами несколько небольших суденышек. Многие дорогостоящие объекты в Бискейнском заливе оказались разрушены. Цены на землю резко упали. В 1925 году через банки Майами было совершено операций более чем на $1 млрд, но уже через три года эта сумма снизилась до $143 млн. Ураган 1928 года нанес еще один удар по инфраструктуре штата, а вслед за этим цитрусовые плантации, приносившие банкам во Флориде немалую часть доходов, были уничтожены вредителями. Инвесторы, сумевшие сохранить свои состояния, на время покинули потерявшую шарм и инвестиционную привлекательность Флориду, и направили свои миллионы на Нью-Йоркскую биржу. Спекуляции с ценными бумагами стали их новым приоритетом. Но ненадолго – вливание огромных сумм в биржевые операции стало одной из причин, по которым фондовый рынок обрушился и в экономике началась депрессия, на этот раз получившая название Великой.
Инвестиции в мифКогда цены на рынке недвижимости постоянно растут и приносят землевладельцам целые состояния, а банки легко предоставляют кредит, довольно трудно удержаться и не принять участия в этом бизнесе. Главное, заработав на перепродаже, суметь вовремя уйти с рынка. Но понять, когда настает самое подходящее для этого время, нелегко, особенно если стоимость недвижимости каждый день устанавливает новые рекорды, как это происходило в конце 1980-х в Японии.
