М Шмырёв - Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
Методы предупреждения. Прежде чем принять решение о покупке участка, познакомьтесь с будущими соседями. Это не только позволит вам выяснить, если ли какие-то разногласия, касающиеся общих границ, но и, возможно, узнать другие «интересные» подробности. Например, нет ли у продавца родственников, которые впоследствии могут предъявить свои права на имущество и отсудить у вас часть приобретенной земли.
Свое и чужое. Отдельным видом мошенничества, распространенным на рынке недвижимости, является продажа участков, которые продавцу принадлежат не полностью или не принадлежат вовсе. Например, один компаньон продает общее имущество в обход другого.
Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Потребительскому садовому обществу (ПСО) администрацией одного из районов Московской области был выделен земельный участок площадью два гектара в аренду сроком на два года, с правом пролонгации договора. Изначально участок выделялся для садоводства, однако для этих целей он не использовался, так как у арендаторов возникли трудности финансового характера и, кроме того, почва оказалась малопригодной для разведения садов. Тем не менее договор аренды между администрацией района и садовым обществом регулярно продлевался. По прошествии 15 лет сын главного бухгалтера этого ПСО затеял мошенническую сделку. Используя родственные связи, он вошел в доверие к председателю ПСО и попытался внести в реально существующий список членов ПСО совершенно посторонних людей. В дальнейшем мошенник планировал представить подложный список членов ПСО в администрацию района, где должны были оформить договор аренды данного участка сроком на 49 лет, с правом последующего оформления участка в собственность. Посторонние лица, вносимые в подложный список под видом членов ПСО, по отношению к мошеннику выступали как покупатели. В случае удачного окончания сделки данные покупатели стали бы добросовестными приобретателями недвижимости (при условии, если бы в суде было доказано, что они не знали и не могли знать о том, что приобретают недвижимость у мошенника, не имеющего на данную землю никакого права) либо соучастниками уголовного преступления (если бы было доказано, что они знали о незаконности внесения их данных в список членов ПСО).
Отметим, что нарушение состояло не в самом факте внесения в действующий список членов ПСО новых людей, а в том, что новые члены "принимались" в ПСО в обход устава ПСО и без проведения необходимых процедур. Одной из главных причин того, почему это мошенничество вообще стало возможным, являлось пренебрежение членов ПСО правами и обязанностями, которые были установлены для них в соответствии с уставом этого общества. Члены этого ПСО не оформляли документально свои правоотношения и не участвовали в деятельности общества, что и позволило мошеннику подделать список общества, вписав туда совершенно посторонних людей».
В данном случае, как мы видим, была попытка продажи недвижимости со стороны лица, которому эта недвижимость вообще не принадлежала. Более сложным является вариант, когда продажу осуществляет лицо, которому недвижимость принадлежит лишь частично.
Рассказывает руководитель подразделений загородной недвижимости «ИНКОМ-Варшавское» и «ИНКОМ-Беляево» Тамерлан Гапурбекович Беков: «Во время оформления одной из сделок нам пришлось буквально уговаривать продавца зарегистрировать дом, расположенный на продаваемом участке.
Поначалу он упирался: «Зачем я буду его регистрировать? Я ведь сам его строил! И регистрировать там нечего: там один сруб стоит без окон, без дверей». Потом, уже в процессе оформления сделки, когда шла государственная регистрация (идет она, как известно, месяц), на этот участок приехал некий мужчина и объявил покупателю, что он компаньон продавца и сруб на участке построен из его строительных материалов. И поскольку компаньон продает участок без его ведома, он сегодня же ночью приедет за своими стройматериалами и к утру сруба уже не будет. Но так как дом был зарегистрирован, мы обратились в милицию и предупредили компаньона — претендента на стройматериалы, что уничтожение чужого зарегистрированного дома и перемещение стройматериалов — разные вещи, причем первое уголовно наказуемо. После этого мужчина остыл, и проблема была решена. А если бы дом не был зарегистрирован, то, скорее всего, однажды утром он бы просто исчез».
Методы предупреждения. Единственный метод предупреждения мошенничества подобного характера — внимательная проверка всех документов на право собственности. К сожалению, рядовой покупатель не только не всегда может самостоятельно проверить подлинность всех документов, но иногда просто не знает, какие именно документы необходимы в том или ином случае. Поэтому наилучшим решением при любых малейших подозрениях будет обращение за помощью к профессионалам.
Дом-фантом. Давайте представим такую ситуацию: есть некая семья, она построила себе в центре участка большой дом, оформила его по всем правилам и живет в нем. Но в один прекрасный момент в семье вырастают сыновья, женятся и дробят участок на два равных куска. Оформляют половины в индивидуальную собственность, а дом — в долевую. Со временем дом становится совсем ветхим, и его разбирают. А дальше один из братьев решает продать свою половину участка. Приходит некий покупатель, решивший построить себе загородный домик, участок ему нравится, и он покупает землю. И сразу же после приобретения принимается за строительство. Оформить он его планирует задним числом, как многие делают. А когда дом уже возведен, отделан и хозяева отпраздновали новоселье, его сосед — один из двух братьев — подает на него в суд, требуя предоставить ему половину дома. И тут выясняется, что тот прошлый дом, который был у братьев в долевой собственности, физически разобрали, а юридически не ликвидировали. Фактически дома нет, но юридически он существует и у него тот же адрес, что и у дома, построенного новым владельцем. То есть юридически — это один и тот же дом. Конечно, с большой вероятностью судебный процесс закончится для нового владельца благополучно. Он сможет предъявить в суде чеки на стройматериалы, договоры со строительной компанией, которой он заказывал строительство. Если, конечно, он не возводил дом своими руками. В конце концов, он может заказать экспертизу, которая установит примерный возраст дома, найти свидетелей, которые подтвердят, что дом строился им уже после покупки участка. Но так или иначе ему предстоит долгая и неприятная судебная тяжба. А ведь он-то покупал участок, чтобы отдохнуть от городской суеты...
Методы предупреждения. Очень важно еще на этапе просмотра участка обращать внимание на любые следы, оставшиеся от бывших построек. Это могут быть фрагмент фундамента, старые стройматериалы или что-то еще, что покажется вам подозрительным. Если хоть что-то вызовет у вас настороженность, лучше обратиться в БТИ и выяснить, числится ли по тому адресу, по которому вы покупаете участок, какое-либо строение. Если ответ БТИ будет положительным, необходимо потребовать от продавца юридически ликвидировать старый дом до осуществления сделки купли-продажи.
«Нехорошие» свидетельства. Среди риелторов недоброй славой пользуются свидетельства о праве собственности на землю, выданные в период до января 1998 года. Их легко можно опознать визуально — они голубого или розового цвета.
История появления этих странных документов тесно связана с историей России 90-х годов XX века. 23 мая 1991 года вступил в силу Земельный кодекс РСФСР, в статье 31 которого было указано, что «право собственности на землю... удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов». Форму этого акта должен был утвердить Совет Министров РСФСР. В данном виде статья действовала до 24 декабря 1993 года, когда была признана утратившей силу Указом Президента России № 2287.
Таким образом, Земельный кодекс РСФСР прямо утверждал, что право собственности удостоверяется государственным актом, а не каким-либо свидетельством. В соответствии с требованием кодекса 17 сентября 1991 года Совет Министров принял постановление № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю». Данное постановление поручало Роскомзему (Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству) в месячный срок утвердить инструкцию о порядке выдачи государственных актов, а органам исполнительной власти на местах — обеспечить издание бланков этих актов. Теоретически владельцы земельных участков должны были получить государственные акты в начале 1992 года, но на практике большинство граждан вместо актов получили свидетельства, утвержденные постановлением правительства России от 19 марта 1992 года № 177. Так появились на свет голубые свидетельства. Если подходить со строгих позиций закона, то все голубые свидетельства были выданы незаконно, так как действовавший на тот момент Земельный кодекс требовал выдачи не свидетельств, а государственных актов. Заметим, что порядок выдачи и регистрации этих свидетельств голубого цвета не был официально опубликован, а значит, никогда не вступал в законную силу, хотя органы власти при выдаче свидетельств руководствовались именно этим документом. Все это можно было бы считать юридическими казусами, если бы не одна проблема, которая продолжает сказываться на владельцах голубых свидетельств до сих пор.
