Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать
Кроме того, в обязанности компании входит:
— представлять законные интересы собственников, обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников;
— заниматься делопроизводством и бухгалтерской отчетностью по управлению домом, открывать лицевые счета собственников, выдавать справки и другие документы;
— вести и хранить необходимую техническую и финансовую документацию на многоквартирный дом;
— начислять и собирать квартплату, начислять субсидии и предоставлять льготы, информировать собственников об изменении платы;
— контролировать качество коммунальных услуг и делать перерасчет, если это необходимо;
— ежегодно отчитываться перед общим собранием собственников, в том числе отчитываться о доходах и расходах;
— вести прием жильцов и рассматривать обращения граждан, касающиеся управления домом;
— обеспечить круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы;
— представлять общему собранию планы текущего и капитального ремонта с указанием перечня работ, сроков, цен и размера платы для каждого собственника.
— предупреждать собственников и нанимателей о предстоящих ремонтах: о текущем — за месяц, о капитальном — за два месяца до начала.
— разрабатывать и предлагать собственникам энергосберегающие мероприятия;
— сообщать в надзорные органы о несанкционированном переустройстве и перепланировке, об использовании общего имущества не по назначению.
При заключении дополнительного соглашения (за дополнительную плату) управляющая компания может содействовать жителям дома в таких вопросах:
1) оформление документов (копий), выписок, справок, связанных с проживанием (правом собственности на помещение) собственника помещения в данном многоквартирном доме;
2) оформление документов (копий), выписок, справок, связанных с перепланировкой помещения;
3) перевод помещения из жилого в нежилое и из нежилого в жилое;
4) оформление и получение собственниками и членами их семей законных льгот и субсидий;
5) ремонт жилья;
6) оформление документов для сдачи помещений в аренду;
7) создание условий для содержания домашних животных и оборудования мест их выгула;
8) добровольное страхование общего имущества дома по договору со страховой компанией;
По решению общего собрания собственников управляющая компания может:
1) сдавать в аренду свободные нежилые помещения. Доходы направлять на ремонт и обслуживание жилого дома, развитие хозяйства и другие подобные цели, если так будет решено на собрании;
2) надстраивать и пристраивать к дому жилые и нежилые помещения.
Отчет управляющей компании
Управляющая компания обязана представлять собственникам в первом квартале текущего года отчет за прошлый год. В нем раскрываются все результаты деятельности компании в жилом доме. Основные разделы при этом такие:
1) Стоимость коммунальных услуг;
2) Стоимость ремонтов;
3) Техническое обслуживание;
4) Стоимость благоустройства территории вокруг дома и помещений общественного пользования;
5) Санитарное содержание;
6) Смета расходов и доходов по дому;
7) Меры по обеспечению безопасности проживания в доме.
Кроме того, в отчете обязательно указывается то, что не удалось сделать, с анализом причин невыполнения. Важный момент — то, насколько проведенные работы соответствуют реальным потребностям дома. Помимо вышеуказанной информации в отчете должны быть данные о задолженности потребителей, а также о задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями (если эта задолженность есть).
Важнейшей частью отчета управляющей компании должен быть план на следующий год (или несколько лет) по сбережению ресурсов, сохранению или улучшению состояния дома.
Контроль работы управляющей компании
Собственники помещений в многоквартирном доме и совет многоквартирного дома, как избранный орган собственников помещений, вправе и должны контролировать:
— выполняются ли все работы, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне работ и услуг договора управления многоквартирным домом;
— соблюдаются ли периодичность и сроки;
— выполняются ли работы в полном объеме (если показатели объема установлены в договоре);
— соответствует ли качество работ и услуг показателям, установленным договором.
Контролировать качество коммунальных услуг достаточно просто, ведь параметры качества четко определены законом (о них говорилось в главе «Надлежащее качество коммунальных услуг»).
Что касается работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, то тут такой четкости нет, критерии не прописаны в законах. Поэтому при контроле можно руководствоваться только параметрами, указанными для каждой из услуг и работ в договоре. Очень важно добиваться от управляющей компании, чтобы она для каждой работы или услуги указала результат, который должен быть при надлежащем исполнении. И обязательно нужно включить описание такого результата для каждой работы и услуги, в текст договора.
Это важно! Контролировать качество жилищных и коммунальных услуг собственники дома имеют право, а вот на что и как именно управляющая компания расходует средства — нет. В этом состоит одно из отличий управляющей компании от ТСЖ.
Что делать, если управляющая компания не исполняет обязанности?
В этом случае совет дома может сделать следующее:
Составить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по предоставлению жилищных услуг. В акте указать, в чем состоит нарушение, и направить управляющей компании требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. Если нарушены правила предоставления коммунальных услуг — инициировать проверку и составление акта, а потом убедиться, уменьшила ли управляющая организация плату за коммунальные услуги.
Так же, как и в случае ТСЖ, жильцы дома могут написать жалобу. Жалобу надо написать в двух экземплярах, один экземпляр вручить управляющей компании, а на своем экземпляре поставить номер входящего письма и отметку о получении. Форма жалобы — произвольная. В шапке надо указать, кому она направлена и от кого. Должны быть дата, подпись и расшифровка подписи.
Если попытки договориться с управляющей компанией не принесли результата, можно начинать жаловаться в инстанции.
В органы жилищного надзора (жилищную инспекцию) можно пожаловаться на:
— нарушения правил технической эксплуатации жилищного фонда (протечки кровель, плохое содержание мест общего пользования и т. д.);
— нарушения нормативов обеспечения коммунальными услугами (перерывы, некачественные услуги);
— нарушения в подготовке к отопительному периоду;
— правомерность выбора управляющей компании на общем собрании собственников;
— нарушения «Стандарта раскрытия информации».
В Роспотребнадзор имеет смысл обращаться, если:
— договор между собственниками жилых помещений и управляющей компанией нарушает закон о правах потребителей;
— в платежных документах указана сомнительная или неполная информация;
— необоснованно изменился размер платы на жилищные услуги.
В прокуратуру можно жаловаться в следующих случаях:
— нецелевое расходование средств собственников в многоквартирном доме (мошенничество, обман, злоупотребление доверием);
— если предыдущие органы бездействуют или действуют в ущерб собственникам.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, собственники помещений в доме не удовлетворены ее работой и хотят отказаться от ее услуг, есть возможность расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.
Для этого следует, во-первых, тщательно фиксировать все нарушения договора (с составлением актов, привлечением экспертиз, в том числе технических), жалобами в жилищную инспекцию (возможно, управляющая организация будет вынуждена заплатить штраф, а это однозначно будет свидетельствовать о нарушениях). Лучше, если этим будет заниматься совет дома или комиссия собственников.
Затем нужно выбрать замену неудовлетворительной управляющей компании — другую подобную организацию, сопоставив цены, набор услуг, отзывы — или проанализировать возможность создания ТСЖ. Совет дома должен подготовить соответствующее представление до общего собрания.
