Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать
По закону собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
— управление управляющей организацией.
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖСК, ЖК) или другим специализированным потребительским кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Принятое решение обязательно для всех собственников, независимо от того, принимали ли они участие в голосовании.
Если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме так и не выбрали способ управления или не смогли реализовать его, местная администрация проводит открытый конкурс, чтобы выбрать управляющую организацию для управления многоквартирным домом. Собственники уже будут обязаны заключить договор с победившей на конкурсе управляющей организацией. (Как правило, этот конкурс выигрывает старый добрый ДЕЗ или ЖК.).
Но не позже, чем через год после этого события местная администрация снова созывает совет жильцов и еще раз предлагает выбрать способ управления.
Договор с управляющей организацией заключается не меньше чем на год и не больше чем на пять лет. Способ управления домом может быть изменен в любое время по решению собрания собственников. Но если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь, — договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту дома, то смена способа управления затронет и эти договорные отношения.
Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация или один ТСЖ (ЖСК, ЖК).
Управляющая организация обязана предоставлять всем жильцам следующую информацию:
— основные показатели ее финансовой и хозяйственной деятельности,
— выполняемые работы и услуги по содержанию и ремонту,
— стоимость этих услуг и работ,
— тарифы на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.
Поскольку у многоквартирного дома много хозяев, договариваться о порядке управления они должны коллективно, на общем собрании собственников. Что же такое — общее собрание собственников, какие решения оно может принимать?
Общее собрание жителей дома
Что такое общее собрание?
► собрание всех собственников квартир и нежилых помещений дома.
Это собрание всех собственников квартир в многоквартирном доме. Напомним, что собственники — это хозяева приватизированных квартир; владельцами государственного и муниципального жилья являются власти, а жильцы таких квартир — наниматели, а не собственники.
Общее собрание, согласно Жилищному кодексу, является органом управления многоквартирным домом. По сути, общее собрание — это представительный орган управления, где каждый собственник отстаивает свои интересы непосредственно или через своего официального представителя. Из всех органов управления домом общее собрание обладает самыми широкими полномочиями, то есть решению собрания обязаны подчиниться все остальные органы, например, правление ТСЖ или председатель ЖСК.
Почему для управления домом нужно общее собрание?
Особенность общего имущества многоквартирного дома заключается в том, что из него нельзя выделить конкретную долю каждого собственника. Эта доля как бы растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его собственников. Нельзя точно сказать и показать, где находится, например, та часть подвала, которая принадлежит именно собственнику Иванову, или где его доля на чердаке, на фасаде здания, его часть крыльца, мусоропровода… При этом количественно она вполне определена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым распоряжается конкретный собственник.
Собственник не может каким-либо путем отказаться от своей доли в общем имуществе, не отказавшись при этом от права собственности на квартиру, а значит, обязан управлять этим имуществом. Но поскольку доля собственника никак не может быть выделена из общего имущества, он не может управлять ею самостоятельно, без согласования с другими жильцами. Но у каждого собственника может быть свое мнение относительно управления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом. Для того, чтобы привести эти различные мнения к согласию, и нужно собрание. А чтобы собрание было результативным, нужно выработать определенные правила выяснения и учета интересов каждого собственника и следовать им.
Какие решения может принимать общее собрание?
1. О реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных и других построек на придомовой территории, о капитальном ремонте, об использовании фонда капитального ремонта;
О способе формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, а также выбор лица, ответственного за специальный счет и финансовые операции со счетом.
О получении кредита на капитальный ремонт, об условиях, гарантиях, сроках и способах погашения такого кредита.
2. Об использовании земельного участка, на котором стоит дом, в том числе об ограничении пользования участком.
3. Об использовании общего имущества иными лицами, в том числе об установке на дом наружной рекламы.
4. Выбор способа управления многоквартирным домом.
5. Решение о текущем ремонте общего имущества.
6. Другие решения, относящиеся к компетенции общего собрания.
С чего начинать?
Собрание может быть созвано в любой момент, его инициатором может быть любой собственник (или несколько собственников). Однако прежде, чем звать людей где-то собираться и что-то решать, нужно проделать большую подготовительную работу.
Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу. Так будет легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов. Кроме того, инициативная группа — индикатор настроений и интересов всех собственников в доме. Желательно, чтобы в нее вошли известные в доме, обладающие авторитетом, постоянно проживающие в доме собственники. Кроме того, неплохо, если будут участвовать собственники, проживающие в квартирах, расположенных в разных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов собственников по подъездам. Первоначальный размер инициативной группы — 3–5 человек. В последующем размер группы может быть увеличен.
Сформировать инициативную группу можно через обращение инициатора ко всем жильцам с помощью объявления или опросного листа. Объявления можно разместить на подъездах или разнести по почтовым ящикам.
На первом заседании инициативной группы необходимо:
— выбрать старшего группы;
— составить план подготовки и проведения собрания;
— распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информационных листков, тиражировать рассылаемую информацию, рассылать ее и т. д.), согласовать место и время следующего заседания группы;
— решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию.
Вся работа инициативной группы делится на два основных этапа: подготовка к собранию и проведение собрания.
Вот что должна сделать инициативная группа на этапе подготовки к собранию:
1. Собрать информацию о собственниках и составить их список.
2. Собрать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую для управления многоквартирным домом.
3. Информационно-разъяснительная и пропагандистская работа с собственниками.
4. Составить описание общего имущества собственников.
5. Рассчитать стоимость жилищных услуг.
6. Выяснить, какие организации могут поставлять коммунальные услуги, узнать условия поставки и составить черновые варианты договоров с поставщиками.
7. Определить, откуда будет финансироваться содержание общего имущества дома и текущий ремонт, составить годовую смету на управление, содержание и ремонт дома.
8. Рассчитать примерную стоимость и определить источник финансирования капитального ремонта дома (если есть необходимость срочного проведения).
9. Обсудить с собственниками выбор способа управления домом и определить предпочтительные варианты.
10. Если в качестве управляющей организации планируется создание ТСЖ, то необходимо подготовить список кандидатур в состав правления, на должность председателя, в состав ревизионной комиссии, проект устава. Если планируется привлечь частную или государственную управляющую компанию, то надо подготовить предварительный список таких организаций, переговорить с их представителями об условиях договора управления и написать его проект. Если решено непосредственно управлять домом со стороны собственников, надо подумать, кто будет старшим в этой работе, и у кого будет храниться документация.
