Андрей Батяев - Перепланировка и переустройство квартиры
Далее мы будем рассматривать правила наложения обеспечительных мер по иску в арбитражном суде и давать советы собственнику переустраиваемых помещений (ответчику) в целях своей процессуальной защиты. Истец вправе требовать наложения мер предварительного обеспечения по иску лишь в случае, как и в гражданском процессе, если есть угроза причинения значительного ущерба. Мы уже отмечали, что «значительность» такой угрозы переоценить достаточно трудно, практически всегда жильцы дома ссылаются на то, что дом может «рухнуть», или, по крайней мере, действия ответчика могут привести к порче жилого помещения. Однако порча жилого помещения может выразиться в различной степени. Возможно, нет никакой необходимости запрещать ответчику (нанятым им работникам), проводить работы по переустройству и перепланировке квартир ответчика.
Действующий процессуальный закон устанавливает требование относительно назначения мер предварительного обеспечения иска, а именно – обеспечительные меры должны быть соразмерны заявленному требованию.
Особо следует обратить внимание на то обстоятельство, что в арбитражном процессе в отличие от гражданского наложение мер предварительного обеспечения по иску возможно еще до подачи самого иска в суд, в то время как в гражданском процессе требовать наложения мер обеспечения по иску можно «во всяком положении дела», что означает, что ходатайствовать о наложении мер по обеспечению иска можно только после возбуждения гражданского дела в суде.
При обращении истцов (недовольных жильцов дома) с иском о запрете ответчику проводить определенные работы либо с заявлением о признании решения органа местного самоуправления, разрешившего проводит работы по переустройству и перепланировке недействительным, они часто заявляют требования, совершенно не связанные с тем риском неисполнения возможного решения, который может наступить, либо их требования явно несоразмерны возможному нанесению ущерба ответчиком. Следует признать, что законодатель ввел институт обеспечительных мер в гражданский и арбитражный процесс по аналогии с институтом обеспечении доказательств в целях недопущения возможного злоупотребления ответчиком своими правами для «ухода» от гражданско-правовой ответственности.
Истцы часто заявляют данные требования о наложении мер предварительного обеспечения не в целях предотвращения возможного ущерба дому, а в целях нанесения вреда ответчику. Но доказать «умысел» в действиях истцов в данной ситуации практически невозможно, а оценить реальность угрозы «обрушения» или иной порчи здания без проведения экспертизы практически невозможно, тем более если на доме уже есть какие-то трещины, но непонятно, когда и откуда они появились.
Когда меры предварительного обеспечения иска явно несоразмерны возможному в будущем ущербу, то арбитражные суды, как показывает практика, отменяют такие определения о наложении обеспечительных мер.
Требования к содержанию заявления об обеспечении иска указаны в ч. 2 ст. 92 АПК, в заявлении об обеспечении иска должны быть указаны:
1) наименование арбитражного суда, в который подается заявление;
2) наименования истца и ответчика, их место нахождения или место жительства;
3) предмет спора;
4) размер имущественных требований;
5) обоснование причины обращения с заявлением об обеспечении иска;
6) обеспечительная мера, которую просит принять истец;
7) перечень прилагаемых документов.
В заявлении об обеспечении иска могут быть также указаны встречное обеспечение и иные сведения, в том числе номера телефонов, факсов, адреса электронной почты лиц, участвующих в деле. Заявление об обеспечении иска подписывается лицом, участвующим в деле (соответственно истцом), или его представителем. К заявлению, подписанному представителем, прилагается доверенность или иной подтверждающий полномочия на его подписание документ.
Заявление об обеспечении иска рассматривается арбитражным судом не позднее следующего дня после дня поступления заявления в суд без извещения сторон. Заявление об обеспечении иска рассматривается судьей единолично. Заявление об обеспечении иска может быть оставлено арбитражным судом без движения, в том случае если требования о содержании формы и приложения к заявлению, установленные ст. 92 АПК бьши нарушены истцом. В таких случаях суд назначает время для устранения нарушений истцом и в случае их своевременного устранения, продолжает рассмотрение заявления по существу. Если же истец своевременно не устранит нарушения, выявленные судом, то заявление об обеспечительных мерах не будет удовлетворено.
В обеспечении иска не может быть отказано, если лицо, ходатайствующее об обеспечении иска, предоставило встречное обеспечение. Такое положение закона установлено в ч. 4 ст. 93 АПК. Вообще следует заметить, что ответчику по искам жильцов дома о запрете (пресечении) «незаконных действий» собственника перепланируемого помещения следует требовать в суде встречного обеспечения. Это будет наиболее действенные вариант противодействия истцам, поскольку требование о встречном обеспечении подлежит удовлетворению судом. Размер встречного обеспечения не может быть менее половины размера имущественных требований.
Помимо этого, у собственника (нанимателя) жилого помещения может возникнуть и ряд другихпроблем, связанных с проведением работ по переустройству и перепланировке. Например, в результате проведенных работ по переустройству и перепланировке, может быть создан фактически новый объект недвижимости и изменено его целевое назначение, или собственник оформляет разрешение на проведение работ по переустройству и перепланировке в здании, которое относится к объектам культурного наследия.
Так, в соответствии со ст. 740 ГК предметом договора строительного подряда является обязательство заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы – реконструкцию, капитальный ремонт. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта (ст. 753 ГК).
Для переустройства и перепланировки жилого помещения также нужно решение о согласовании этих работ и акт приемочной комиссии после завершения (ст. 26,27,28 ЖК).
Но только в случае строительства разрешение на ввод в эксплуатацию (акт приемки) является документом, подтверждающим создание нового объекта. В случае реконструкции, капитального ремонта, перепланировки и переоборудования он подтверждает окончание строительных работ, соответствие их разрешительной документации и служит обоснованием изменений объекта.
Однако этот критерий действует при условии надлежащего оформления разрешительной документации и окончания работ, когда из проекта и акта ввода можно установить характер работ – новое строительство или реконструкция (ремонт). На практике после многочисленных реконструкций объект может измениться до «утраты тождественности». Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик (перепланировки помещений, замены несущих конструкций в здании, ихчастичной разборки и т.п.) либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.). При этом необходима строительно-техническая экспертиза с целью выяснения, сохранилось ли спорное здание в первоначальном виде или в результате его реконструкции (капитальной перестройки) создан новый объект недвижимости.
Образец
В (наименование суда)
Истец: (фамилия, имя, отчество, а также почтовый индекс и адрес полностью)
Ответчик: (фамилия, имя, отчество, а также почтовый индекс и адрес полностью)
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о возмещении вреда, причиненного вследствие переустройства квартиры
«___»_________200__г. ответчик получил разрешение в (наименование органа) для проведения работ по переустройству и перепланировке квартиры №____, расположенной в доме по адресу: (почтовый индекс и адрес полностью). Фактически начиная с «___»_________200__г. ответчик уже приступил к работам по проведению переустройства и перепланировки.
Истец, чья квартира расположена над квартирой ответчика, с первых дней проведения работ у ответчика стал ощущать постоянные вибрации, периодически у него в комнате поднимается пыль во время проведения работ у ответчика.
«___»_________200__г. у истца покосилась раковина в санузле и появилась трещина в стене, из-за которой отвалились плитки кафеля. Вызванная комиссия ДЕЗа (ЕИРЦ)
