Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас
вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы
он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из
местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как
можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия
заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о
своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного
исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой
незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми»,
чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к
местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут
стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение,
которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в
соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками
предварительно, т.е. до публичных слушаний.)
МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ? .
Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991
году, когда община Шэрингвуд ( Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым
жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой
не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу
их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей
собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума ( condominium association)86, и
когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им
было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных
тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.
Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории,
негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения
разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки:
запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и
ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5-ю милями в час. Округ согласился и
уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг
проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая
используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного
подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко
к этому.
Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования
или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана
и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой
застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела
территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же
терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то
можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более
удобный проход/проезд к каким-либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и
велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог,
который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете
ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и
животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или
сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов,
позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут
( conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к
конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим
механизмом является ограничительная декларация ( declaration of restriction), которая действует так же, но
может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на
публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.) Когда основатели Круга Сеятелей
(Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность
населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их
территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут
обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и
пестицидов. (См. Главу 16.)
Опять-таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия,
помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости
может быть неоценимой.
Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс ( Stone
Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого
альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта,
что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в
его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников,
86 Подробнее об организационно-правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим.
перев.
поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них
в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы
приобрести себе новых сторонников.
ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ НОРМ ЗОНИРОВАНИЯ, ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ И
РОЛЬ СОСЕДЕЙ.
Поскольку возражения соседей способны существенно повлиять на решение властей по вашему
вопросу, вполне вероятно, что вам потребуется познакомиться с местными жителями и рассказать им о
вашем проекте, как это делала группа Мидоуданс. Выслушать их возражения и приложить искренние
усилия к тому, чтобы собрать всю необходимую информацию для ответа на их вопросы. Быть может, даже
изменить ваши планы, если это возможно.
Далеко не все основатели знают об этом. В начале 1990-х годов группа духовно-практикующих в
Северной Калифорнии решила создать несколько медитационных центров (ритритов) для помощи своим
сторонникам, проживавшим в разных местах. Группа, которую я назову Сангха87 Дубовой Долины ( Valley
Oaks Sangha), купила участок в пять акров в сельской местности и оборудовала имевшийся там дом для
приема практикующих и проведения коллективных медитаций. Участники группы не стали обращаться к
властям для получения разрешения на особый вид использования участка, позволявший повышенную
плотность заселения в определенные промежутки времени, поскольку они боялись, что им откажут как
«секте». Поэтому они решили не привлекать к себе излишнего внимания и старались как можно меньше
контактировать с соседями. Через какое-то время они поняли, что им необходимо построить на участке еще
несколько зданий для размещения гостей, что требовало получения разрешения на строительство. А это, в
свою очередь, требовало-таки разрешения на особый вид землепользования и, соответственно, проведения
