Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
1. Не спрашивать окружные власти напрямую, известно ли им о том, что срок действия разрешения
на особое использование земли истек, но проверить их осведомленность об этом косвенным образом, задав
какой-нибудь незначительный и невинный вопрос, касающийся предмета. Дайанн и Кеннет так и поступили,
спросив, могут ли они разместить на своей земле временный мобильный дом. Из ответа земельного отдела
было ясно, что власти действительно были в курсе того, что действие разрешения на особый вид
использования земли истекло.
2. Не обращаться к властям напрямую с заявлением о восстановлении утратившего силу
разрешения, поскольку в этом случае именно на Лост Вэлли лежало бы бремя доказательства того, что
перерыва в использовании земли по данному назначению не было.
3. Подождать, пока окружные власти сами не предъявят претензии к Лост Вэлли о нецелевом
использовании участка, поскольку в этом случае именно округ должен будет доказать, что в течение 13
месяцев между предыдущим и новым собственником деятельность, соответствующая выданному
разрешению, на участке не осуществлялась.
4. Лост Вэлли должны собрать достаточное количество документов, подтверждающих, что
проектируемая и осуществляемая ими на земле образовательная и прочая публичная деятельность
аналогична той, которую осуществляли предыдущие владельцы, для того, чтобы подтвердить, что они
соответствуют условиям, на которых было выдано разрешение. Кроме того, желательно собрать документы,
подтверждающие, что подобного рода деятельность осуществлялась на участке и в течение 13-месячного
промежутка между ними и предыдущими владельцами. К счастью, организация, опекавшая участок в этот
период, проводила на нем конференцию политической партии «зеленых» ( Greens), мужскую парильню85 и
еще несколько мероприятий, которые можно было бы истолковать как общественные массовые
мероприятия.
5. Быть максимально открытыми и широко информировать публику о своих планах по проведению
конференций и осуществлению образовательной деятельности, поскольку этим они демонстрировали бы,
что продолжают осуществлять общественно-полезную деятельность и принимать гостей на своем участке,
как это делали предыдущие собственники.
Именно так и поступили организаторы Лост Вэлли, начав проводить крупные конференции, курсы и
семинары, а также открыв молодежную турбазу. Они всегда следили за тем, чтобы собрать и вовремя
уплатить окружной налог на прием ночных постояльцев. Округ принимал их платежи, и это было
молчаливым подтверждением того, что он признает законность данного вида использования земли. Через
год после того, как группа Кеннета и Дайанн поселилась на участке, в местных средствах массовой
информации появился репортаж об их деятельности, который также служил доказательством того, что земля
использовалась в соответствии с прежним разрешением – для образовательной и иной общественно-
полезной деятельности. В конце концов, по истечении двух лет после покупки участка, окружные власти
связались с Лост Вэлли и затребовали документацию об их деятельности. И еще через девять месяцев,
рассмотрев отлично подготовленные отчеты об использовании участка новыми хозяевами и их
предшественниками, округ официально предоставил им статус non-conforming use на постоянной основе.
Теперь на участке могло жить круглый год до 35 семей или 160 человек с правом приема до 3000 гостей
ежегодно, а также можно было построить дополнительные здания. Игра была выиграна.
ПОЛУЧЕНИЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ КАТЕГОРИИ ЗОНИРОВАНИЯ.
Если ваша группа нашла землю, которая вам нравится, но категория которой не допускает ту
плотность застройки и заселения, которую вы планируете, вам потребуется обращаться в органы власти для
85 парильня ( sweat lodge, sweat tepee) – ритуальное действо из практики американских индейцев,
внешне напоминающее русскую баню, но имеющее религиозный смысл. Для получения пара льют воду на
раскаленные камни, при этом достигается температура +60 +77 гр. по Цельсию. У некоторых племен на
западе и юго-западе США используется лишь жар костра. – прим. перев.
получения разрешения на особый вид использования земли ( conditional use permit) или иное исключение из
норм зонирования, которое возможно в соответствии с местным законодательством. Если планы вашей
группы включают такие вещи, как духовный ашрам, туристический центр, центр целительства или иное
учреждение, оказывающее услуги широкому кругу людей и привлекающее посетителей, вам определенно
потребуется разрешение на особый вид использования земли, если ваш участок его еще не имеет. Если же
вы планируете купить большой участок и разделить его на несколько мелких индивидуальных наделов,
которые будете продавать или сдавать в аренду своим участникам - так чтобы они имели отдельные права
на них, вам потребуется соблюдать правила и нормы раздела участков, установленные в вашем штате,
округе или городе, включая утверждение генерального плана со всеми требуемыми дорогами,
коммуникациями и т.д. В зависимости от того, где находится ваша земля, вам может понадобиться на все
это до года времени, а также 10-20 или даже более тысяч долларов на разнообразные взносы и пошлины,
экспертизы, межевание и наем консультантов (в случае раздела большого участка на мелкие – вероятно,
намного больше), а также необходимо будет пройти через, как минимум, одно публичное слушание. И до
окончания всего этого процесса вы не можете получить гарантии, что ваше заявление будет удовлетворено.
Подобно основателям Мидоуданс, вы можете прийти к ситуации, когда придется счесть затраченные деньги
«издержками бизнеса» и уйти с земли, если выяснится, что она вам не подходит.
В зависимости от штата или округа, процесс получения разрешения на особый вид
землепользования (а также, вероятно, получения разрешения на раздел участка) может потребовать
разнообразных тестов и экспертиз. Среди них, в частности, могут быть:
1. Археологическое исследование, подтверждающее, что земля или находящиеся на ней здания не
содержат археологических памятников.
2. Исследование влияния вашего проекта на интенсивность движения транспорта по местным
дорогам.
3. Гидрологическая экспертиза, подтверждающая наличие достаточного для целей проекта
количество воды.
4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности
строительства канализационной системы большого размера.
5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую
фауну, водные ресурсы и леса.
6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов
и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.
7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на
земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.
Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают
одобрение на осуществление на участке какой-либо общественной деятельности, если земля и до этого
использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое-либо
общественно-полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории
зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» - замечает Стивен Браун, сооснователь
Шеноа Ритрит ( Shenoa Retreat) в Калифорнии.
Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более
сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного
исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для
тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.
Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши
представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе
администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета
для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас
