Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
сделаны бумаги, однако вы не собираетесь использовать его в соответствии с
утвержденным планом застройки, откажитесь от этого варианта и продолжайте
поиск. Нет никакого смысла платить вдвое или втрое дороже за разрешения,
которые никоим образом не способствуют вашему будущему процессу освоения
земли.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ: КАК ЭТО ДЕЛАЮТ ПРОФЕССИОНАЛЫ.
Как вы уже, наверно, поняли, независимо от того, какого рода недвижимость вы ищете, процесс ее
поиска, как и сбор средств на ее покупку, может стать для кого-то из вас занятием на полное рабочее время.
Было бы вполне неплохо выбрать одного или двоих человек из вашей группы для того, чтобы они могли на
какое-то время полностью посвятить себя этому вопросу, поскольку не исключено, что, параллельно с вами,
за теми же самыми объектами недвижимости могут охотиться и коммерческие застройщики, которые
заняты этим весь рабочий день. Земля, пригодная для создания альтернативного поселения, может
оказаться, с их точки зрения, ничуть не менее желанной для коммерческой коттеджной застройки. Поэтому,
если вы можете себе это позволить, поступите так, как поступили Дансинг Рэббит, Этхэвен и Круг
Сеятелей/OAEC, и сделайте поиск земли для одного или нескольких членов вашей группы на какое-то время
основной (и оплачиваемой) работой.
Коммерческие застройщики и профессиональные риэлторы используют следующие средства и
стратегии для того, чтобы получить за свои деньги самое ценное (и вам нет никакого резона отказываться от
применения их опыта):
- Определить сумму, которую ваша группа сможет вложить (включая возможность займа).
Независимо от того, будете ли вы покупать землю в рассрочку, брать частные займы или ипотечный кредит
в банке или ином кредитном учреждении, знание собственной заемной способности заранее позволит вам
определить ценовой диапазон, а также необходимость привлечения дополнительных людей в вашу группу
для усиления вашей финансовой мощи.
- Изучить примерный ассортимент и разброс цен в избранной вами местности – так, что вы
сможете различать, является ли цена за конкретный объект завышенной или заниженной относительно
среднерыночной – независимо от того, планируете ли вы работать вместе с риэлтором или самостоятельно.
- С этими знаниями начинать собственно поиск и исследовать все объекты, соответствующие
вашим критериям, вне зависимости от того, продаются ли они в настоящий момент или нет.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАШЕЙ ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ.
75 Американские нормы зонирования ( Zoning regulations) примерно соответствуют российскому
разграничению земель на категории и виды разрешенного использования. Подобно тому, как, по российскому
законодательству, не разрешается застройка сельскохозяйственных земель, точно так же и, по
законодательству США ограничена застройка земель, входящих в зону с ограниченным освоением ( restrictive
development). – прим. перев.
Опытные риэлторы рекомендуют заблаговременно, перед началом поиска земли, получить
информацию в вашем местном банке или ином кредитном учреждении о максимальной сумме, на которую
вы можете получить кредит (даже если вы не собираетесь этого делать).
Для этого каждый член вашей группы должен будет предоставить сведения о:
1) общем ежемесячном доходе;
2) общих активах и сбережениях;
3) общей сумме своих долгов;
4) общей сумме ежемесячных платежей по этим долгам.
Имея на руках эти сведения, вы можете посетить несколько кредитных учреждений и навести
справки о возможности получения кредита. Спросите о различных видах займов, о процентных ставках, а
также о том, готовы ли они кредитовать такую группу, как вы (ибо разные банки выдают разные виды
кредитов и на разных условиях). Обозначьте себя как «группу граждан» или «группу семей» - но не как
«общину» или «экопоселение». Нет никакой необходимости вызывать в головах, вероятно, консервативных
банкиров ассоциации с «хиппи» и «коммунистами».
Вот также два приблизительных метода для самостоятельного определения вашей потенциальной
заемной способности.
Сложите вместе сумму общего годового дохода всех участников вашей группы, которые готовы
подписаться под договором займа. Затем умножьте эту цифру на два. То, что у вас получилось – это
приблизительный объем того кредита, который вы можете получить в банке. Один процент от этой суммы
будет примерно равен вашему ежемесячному платежу по ипотеке. К примеру, если вас в группе шестеро
человек, и ваш суммарный годовой доход составляет 250000 долларов. Используя приведенную формулу,
вы можете вычислить, что размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составляет около 500000
долларов. Ваш ежемесячный платеж по этому кредиту будет около 5000, или 833 доллара в месяц с
человека.
Предположим, вы нашли понравившийся вам участок земли за 460000 долларов. Зная заранее вашу
общую заемную способность и имея на руках хотя бы 45 тысяч, вы можете предложить продавцу цену
445000 с первоначальным платежом 10 процентов (44500), затем получить ипотеку на 400000 долларов и
еще взять заем на 100 тысяч на освоение земли, строительство и реконструкцию.
Второй метод расчета основан на цифрах ежемесячного дохода. Сложите вместе суммы вашего
ежемесячного дохода. 29 процентов от этой суммы – это верхний предел вашего ежемесячного платежа за
землю (включая проценты и основную сумму кредита, налог на недвижимость и страховку). Теперь сложите
вместе уже имеющиеся у вас на настоящий момент ежемесячные выплаты по долгам. Большинство
коммерческих кредитных учреждений исходят из того, что при получении ипотечного кредита ваши
ежемесячные платежи по другим уже имеющимся долгам не должны превышать 10 процентов вашего
месячного дохода – с тем, чтобы у вас была возможность погашать и другие долги. Если ваши платежи по
имеющимся долгам превышают 10 процентов вашего ежемесячного дохода, то сумма возможного нового
кредита будет уменьшена – с тем, чтобы ежемесячные платежи по нему уменьшились на сумму, на которую
ваши нынешние долговые платежи превышают 10% вашего дохода.
К примеру, если совокупный ежемесячный доход вашей группы составляет 20 тысяч долларов,
верхний предел ежемесячного платежа за землю составляет 5800 долларов в месяц (29%). Если сумма
платежей членов группы по другим долгам составляет, скажем, 2500 долларов, то верхний предел
допустимого ежемесячного платежа за землю сокращается до $5300 (10% от $20000 = $2000. Уже
имеющийся платеж превышает 10% на $500, следовательно, ваш предельный платеж будет равен $5800-
$500=$5300).
Также перед началом поиска неплохо было бы выяснить кредитный рейтинг (кредитную историю)
каждого члена вашей группы, готового участвовать в получении займа или иным образом участвовать в
ежемесячных платежах за землю. Вы можете сделать это, собрав справки о кредитоспособности всех
участников и сообща, всей группой изучив их. Если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю
(непогашенные обязательства), вы можете попросить этого человека привести свои дела в порядок перед
тем, как вы начнете искать финансирование для оплаты покупки земли.
МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.
Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней
мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать
самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.
Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.
Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать,
на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него
подходящего покупателя. <...> Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает
соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он
размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы76 и возит потенциальных
покупателей для его осмотра. Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор
получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от
