Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.
Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены
общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести
годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили
годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих,
быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение
землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.
Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама
община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была
должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам
фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку
земли.
Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.
Год
Средства,
Общая
Общая
Платежи
Платежи по
Невыплаченный
(месяц)
собранные
сумма
сумма
по
процентам,
остаток долга
на
вкладов в
долга
Основному
выплачиваемые
предоплату
Фонд
продавцам
долгу
продавцам
в 1994 году
земельных
продавцам
паёв
1994
$150 000
--0--
$396 577
$128 000
--0--
$268 577
1995
--0--
$232 000
$268 577
$105 701
$22 299
$162 876
1996
--0--
--0--
$162 876
$99 671
$359
$63 305
1997
--0--
$61 000
$63 205
$50 202
$5 765
$13 003
(май)
1997
--0--
--0--
$13 003
$5 246
--0--
$7 757
(июнь)
1997
--0--
--0--
$7 757
$7 757
--0--
--0--
(июль)
Всего
$150 000
$293 000
---
$396 577
$28 423
$425 000
Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда
некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только
это и позволяет группе приобрести землю.
КОГДА ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ЧЕЛОВЕК
В начале 1998-го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски
подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество,
ориентированное на социальную-политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными
долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на
несколько квартир в зелёном районе желательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов
общественного транспорта.
В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью
квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их
запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для
области залива Сан-Франциско.
Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что
он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на
приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие
другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило,
и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих
восьми месяцев.
После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза
Гроув ( Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у
них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и
термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.
Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух- и
трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились
кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие
помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли
бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.
Дома находились на территории расово-смешанного квартала, в нём жили и белые, и
афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически
разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и
социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую
квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа-квартиросъёмщика, после
чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они
готовились принять 12-13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава - в группе были
студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто
вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один - афроамериканец.
Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее,
похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких-либо важных решений и не строил никаких
крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они
все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения
выполнял сам Хэнк - просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё
финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал,
и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он
признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность
помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал
участником одной или нескольких рабочих подгрупп - финансовой, строительной, управляющей, по
привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более
равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в
молодых общинах, - говорит Хэнк, - и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к
каждому, кто вовлечен в проект".
На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и
финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в
общем имуществе ( limited equity housing co-op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут
именно эту организационно-правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу
приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту
и реконструкции, плюс индексация 6% годовых . Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что
рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже
не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит
дома, назначенные 6 процентов годовых в какой-то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый
риск, но при этом дома по-прежнему остаются доступными.
В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе ( limited equity housing co-
ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право
проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если
