Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
между финансами общины и ее членов. Если общие налоги будут платиться на уровне общины, то членам
не придется ждать со своими личными налоговыми декларациями до тех пор, когда община доделает свой
налоговый отчет и определит долю доходов каждого члена. И возможный финансовый кризис общины в
целом не приведет к кризису каждого из ее членов. Все эти соображения приводили, в конечном счете, к
тому, что простая некоммерческая корпорация оставалась наиболее подходящим вариантом.
Следующим шагом было определить, какие из денег, поступающих в общину, будут считаться
налогооблагаемым доходом, и какие расходы будут считаться подлежащими вычету из облагаемой суммы.
Вельма знала, что основная часть дохода общины будет складываться из регулярных ежемесячных взносов
от участников и будет тратиться на налоги и иные платежи за недвижимость, ремонт и содержание зданий и
техники, а также закупку продуктов и семян для общего сада. Если большая часть собранных от членов
общины денег будет потрачена на издержки, которые по закону подлежат вычету из налогооблагаемой
суммы (и деньги собирались именно на эти цели), тогда не будет иметь особого значения, считаются ли
собранные с членов взносы подлежащими обложению или нет, поскольку налоговое бремя будет
практически незаметным. Однако Вельма увидела две причины, по которым налоговое бремя общины было
бы несправедливым, если бы членские взносы рассматривались как доход, подлежащий налогообложению.
Первая причина связана с возможностью делать сбережения. Общине может потребоваться
сохранить часть собранных взносов на насколько лет или просто оставлять какие-либо суммы к концу
финансового года. Однако в этом случае взносы, собранные с членов и хранящиеся в качестве сбережений
могут быть расценены налоговой службой как доход, и любая сумма, оставшаяся непотраченной к концу
финансового года, подлежала бы налогообложению.
Вторая причина связана с покупкой недвижимости и, в меньшей степени, с иными капитальными
вложениями. Часть платежей по кредиту, которая идет на уплату процента, вычитается из налогооблагаемой
суммы, однако выплаты, идущие на погашение самого тела кредита, не вычитаются. (При покупке
оборудования, такого как трактор, например, платеж по кредиту вычитается из суммы облагаемого дохода,
но иногда этот вычет осуществляется через амортизационные отчисления в течение нескольких лет.)
Поскольку платеж по ипотеке будет растянут на года, и при этом все большая часть платежа относится к
телу кредита, а не процентам, налоговое бремя общины может стать весьма ощутимым.
К счастью, в ходе изучения налогового законодательства и прецедентного права (подкрепленного
также консультацией адвоката по налоговым делам), Вельма выяснила, что взносы членов общины, идущие
на оплату этих расходов, не считаются налогооблагаемым доходом по двум причинам. Во-первых, члены
Щедрого Рассвета будут находиться в том же положении, что и вкладчики в коммерческих организациях, и
их взносы будут юридически родственны вкладам – отношение, которое четко определено в прецедентном
праве. Во-вторых, община будет играть для своих членов роль агента, собирающего денежные средства с
нескольких хозяйств на цели, которые бы не подлежали налогообложению, если бы те же самые издержки
несли отдельные хозяйства (как происходит в случае, когда ипотечный кредит или налоги платит отдельное
хозяйство). Община, получается, будет собирать со своих членов часть их чистого дохода (т.е. налог с
которого уже уплачен каждым из хозяйств), и эти члены выплатили все требуемые налоги до того, как
платить взносы в общину.
Вельма знала, что общине придется платить налоги с других источников дохода – к примеру, с
арендной платы за проживание в домах, принадлежащих общине, с гостевых взносов, с платы за подписку
на новостную рассылку общины, и это было нормально.
Когда все эти вопросы были разрешены, стало очень легко сделать выбор в пользу простой
некоммерческой корпорации. Члены Щедрого Рассвета сочли, что эта форма обеспечивает минимальное
налоговое бремя из всех возможных видов юридических лиц без соблазна искажать бухгалтерию для того,
чтобы уложиться в какие-либо строгие рамки (вроде установленных для ассоциаций домовладельцев). Более
того, они выбрали корпорацию потому, что регулярное корпоративное налогообложение простое, прямое и
гораздо легче поддается изучению и объяснению, по сравнению с налогообложением других рассмотренных
видов юридических лиц. «Простая некоммерческая корпорация была самым ясным из всего, - говорит
Вельма. – Она не несет никаких искажений сути общины и не заставляет нас выдумывать две истории –
одну для Налоговой Службы, другую – для «на самом деле.»»
МОЖЕТ ЛИ ВАША ГРУППА ПРИОБРЕСТИ НЕДВИЖИМОСТЬ, НЕ СОЗДАВАЯ ЮРИДИЧЕСКОЕ
ЛИЦО?
Если вы совместно покупаете недвижимость, не создав специальной
юридической структуры, вы по умолчанию получаете землю в общую собственность.
В американском законодательстве есть два вида общей собственности: общая
долевая ( tenancy in common) и общая неразделенная ( joint tenancy)134. Если вы
не выбираете одну из них, закон автоматически будет считать вашу
собственность долевой.
Общая долевая собственность. Поскольку вы сособственники, каждый из вас
вправе наравне с другими пользоваться общим имуществом. Если иное не будет
прямо оговорено вашим соглашением, вы все будете считаться имеющими равные
права в пользовании общим имуществом, равные права на плоды и доходы от него,
а также равную ответственность и долю в расходах на его содержание. Это
обычно подразумевает распределение поровну всех затрат на содержание
имущества, а также всех налогов на него. Однако своим соглашением вы можете
распределить доли в правах и обязанностях так, как вам угодно. Размер ваших
долей может отражать реальные денежные вложения каждого из вас в покупку
общего имущества, или же вы можете выбрать равные доли, независимо от того,
кто сколько вложил. Налоги, расходы на содержание имущества, плоды и доходы,
а также суммы, потраченные на улучшение имущества, будут пропорциональны
определенным вами долям каждого в праве общей собственности.
При общей долевой собственности каждый из вас может продать, заложить
134 Эти формы несколько отличаются от форм общей долевой и общей совместной собственности в
российском законодательстве, но в целом правило о том, что при отсутствии юридического лица земля по
умолчанию становится общей собственностью, действительно и для России. Я использую термин
«неразделенная собственность» (вместо «совместная») именно потому, что содержание американского « joint
tenancy» отличается от российской «совместной собственности». – прим. перев.
или передать вашу долю другому лицу по личному усмотрению, и новый
сособственник получает те же права в отношении общего имущества, что и
прежний. Если кто-либо из сособственников умирает, его доля переходит по
наследству к его наследникам, а не к остальным сособственникам.
Неразделенная общая собственность. В этом случае все сособственники
имеют равные права на пользование общим имуществом, и каждый из них имеет
равную долю в доходах от него и издержках на его содержание и уплату налогов.
Однако, если кто-либо из вас решает осуществить улучшения или иные вложения в
общее имущество, а остальные на это не согласны, он самостоятельно несет
бремя всех расходов на эти улучшения.
Сособственники в общей неразделенной собственности имеют «право
переживания», что означает, что в случае смерти одного из них, доля умершего
в праве общей собственности не переходит к его наследникам, а автоматически
переходит к оставшимся сособственникам (свободная от любых долгов умершего).
Недостатки общей собственности. Как общая долевая, так и общая
неразделенная собственность являются неудачным выбором для создания общины,
потому что в этом случае есть возможность потерять всю недвижимость из-за
поступков отдельного члена общины.
К примеру, при неразделенной собственности, если один из сособственников
имеет долги, кредитор для взыскания этого долга может потребовать продажи
