Диана Кристиан - ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение
семей и отдельных граждан - вкладчиков кооператива вступили в общину и построили свои дома на этих
индивидуальных участках. Поскольку члены кооператива не имеют права собственности на свои участки, а
получение ипотечных кредитов на имя жилищного кооператива проблематично, участники общины строили
свои дома постепенно, по мере появления необходимых средств.
Вклад (пай) в кооперативе может переходить от одного человека к другому через продажу или
наследование, но право проживания в соответствующей единице жилья должно быть для каждого нового
члена подтверждено решением всей группы или совета директоров кооператива. И поэтому возможны
случаи, когда кто-либо купил или унаследовал пай в кооперативе, но не получил право проживания в
соответствующей недвижимости (это обычно означает, что такой пайщик должен продать или передать свой
пай другому человеку, который получит одобрение кооператива на проживание).
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ.
Как и в ассоциациях домовладельцев и кондоминиумов, члены жилищных кооперативов в принципе
могут получить банковское финансирование строительства, а также получить обратно стоимость своего
вклада при выходе. Однако немногие банки выдают кредиты кооперативам, и эти кредиты обычно более
дороги, чем для других форм совместного владения недвижимостью. (Так, домовладельческая община
Долина Пионеров поначалу предполагала организоваться как кооператив, но стоимость жилищного
строительства в этом случае возрастала так, что каждая единица жилья становилась дороже на 2000
долларов, чем если бы они организовали ассоциацию кондоминиума.)
Поскольку право проживания в кооперативе должно быть подтверждено общим собранием или
советом директоров, теоретически община, организованная таким способом, может выбирать, кто будет ее
участником, хотя некоторые юристы не советуют пользоваться отказом в праве проживания. Хотя в
прошлом подобное нередко случалось, в настоящее время в некоторых регионах это может быть расценено
как нарушение местного антидискриминационного законодательства, несмотря на то, что Федеральный Акт
против дискриминации на рынке жилья на жилищные кооперативы не распространяется.
В кооперативе имущественные права и право участия в принятии общих решений не всегда
соответствуют имущественным вкладам участников (хотя в разных штатах этот момент может решаться по-
разному), и право участия в принятии решений обычно выражается как один голос на одну единицу жилья,
независимо от разницы в их стоимости.
<...>
ТРИ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫХ ФОРМЫ ДОМОВЛАДЕЛЬЧЕСКИХ ОБЩИН.
Начиная с конца 1980-х, и до конца 1990-х гг., в первые годы движения
кохаузинг в Северной Америке, многие живые жилищные сообщества использовали
две основные организационно-правовые формы: малую корпорацию ( subchapter S
corporation) или ООО (когда ООО стали более широко распространены) для стадии
поиска земли и застройки и, позже, ассоциацию домовладельцев или кондоминиума
для совместного управления недвижимостью. Некоторые юристы, например, Кэролин
Голдшмидт, работавшая со многими домовладельческими общинами в Аризоне,
рекомендуют использовать три юридических лица в следующем порядке:
Простая некоммерческая корпорация - в самом начале для первичной
легитимации инициативной группы. Кэролин советует учреждать простую
некоммерческую корпорацию, регистрируя ее в соответствующем органе штата, но
не ходатайствуя о специальном налоговом статусе у Федеральной Налоговой
Службы. Простая некоммерческая корпорация имеет наименование и счет в банке и
может использоваться для сбора членских взносов и оплаты текущих расходов,
расходов на поиск земли, юридические консультации, экспертизу и других
издержек, связанных с поиском земли. Кроме того, она помогает показать
контрагентам и потенциальным новым членам, что группа серьезно настроена на
разработку и реализацию многомиллионного проекта.
Общество с ограниченной ответственностью – создается обычно в момент,
когда инициативная группа непосредственно готова к покупке недвижимости, и
является инструментом, при помощи которого будут осуществляться покупка земли,
займы на строительство и процесс застройки. ООО может иметь в качестве
вкладчиков как граждан, так и юридические лица; обычно вышеупомянутая простая
некоммерческая корпорация является первым вкладчиком, а вторым является
компания-застройщик, в сотрудничестве с которой осуществляется освоение земли.
(См. Главу 14.)
Ассоциация домовладельцев или кондоминиума. Это, третье юридическое лицо
обычно создается после того, как группа купила землю. Оно является
инструментом, при помощи которого группа будет владеть и управлять общей
недвижимостью после ее размежевания, и при помощи которой участники смогут
получить банковские кредиты на строительство. С точки зрения закона,
домовладельческие общины и любые другие альтернативные поселения,
намеревающиеся межевать и обустраивать свою землю, являются застройщиками133.
Некоторые штаты и некоторые местные администрации требуют, чтобы застройщики
учреждали ассоциации домовладельцев или кондоминиумов для своих будущих
жильцов, перед утверждением плана застройки и перед началом любого
133 real estate developers.
строительства.
После того, как кредиты выплачены, дома в общине построены, и люди
переселились в них жить, и последние капитальные преобразования недвижимости
закончены, учрежденные вначале некоммерческая корпорация и ООО обычно
ликвидируются, так что ассоциация домовладельцев или кондоминиума остается
единственным юридическим лицом для управления домовладельческой общиной.
ПРОСТЫЕ НЕКОММЕРЧЕСКИЕ КОРПОРАЦИИ
(БЕЗ ЛЬГОТНОГО НАЛОГОВОГО СТАТУСА).
Община Щедрый Рассвет ( Abundant Dawn) в Вирджинии организована как простая некоммерческая
корпорация. «Простая» означает, что она не имеет специального (льготного) налогового статуса. Тем не
менее, учредители указали в уставе, что корпорация является некоммерческой (что означает, что ее целью
не является извлечение прибыли, и она не выплачивает дивиденды своим вкладчикам). В силу этого
Щедрый Рассвет платит налоги по общим правилам для корпораций: первые 50000 долларов чистого
годового дохода облагаются по ставке 15%. Почему же община выбрала именно эту организационно-
правовую форму?
Когда Вельма Кан, основатель Щедрого Рассвета начала изучать возможные организационно-
правовые формы, она примерялась к ассоциациям домовладельцев, к юридическим лицам со сквозным
налогообложением, таким, как общества с ограниченной ответственностью, к различным вариантам
корпораций со льготным налогообложением. Она предполагала, что община будет получать доходы из
разных источников, в первую очередь из членских взносов, и сравнивала, во что будут обходиться общине
налоги при каждой из перечисленных форм.
Ассоциацию домовладельцев она отвергла по нескольким причинам, включая пресловутое 60%-
ограничение на источники дохода, а также правило о том, что лишь доходы, потраченные на содержание
физической инфраструктуры, освобождаются от налогов. Она также отвергла организационно-правовые
формы со сквозным налогообложением, в частности ООО. Хотя юридические лица со сквозным
налогообложением и корпорации с прямым налогообложением облагаются по одним и тем же принципам
(виды облагаемых и необлагаемых доходов и издержек), Вельма сочла сквозное налогообложение
непривлекательным. Во-первых, хотя члены общины с низким уровнем доходов будут платить те же 15%,
что и при прямом обложении, однако члены со средним уровнем доходов уже будут платить 27.5 или 30
процентов, т.е. вдвое больше корпоративного налога. Во-вторых, Вельма отвергла сквозное
налогообложение потому, что она считала более удобным, чтобы Щедрый Рассвет платил налоги именно на
корпоративном, а не на индивидуальном уровне, ибо в этом случае было бы меньше взаимозависимости
между финансами общины и ее членов. Если общие налоги будут платиться на уровне общины, то членам
