Алла Афонина - Все об ипотеке
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
а) предприятие как имущественный комплекс,
б) леса,
в) право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
3) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Документ, названный «закладная», в котором, тем не менее, отсутствуют какие-либо данные из вышеназванного перечня, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Закон об ипотеке допускает передачу прав по закладной, которая совершается путем заключения сделки в простой письменной форме, что влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В этой отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой – владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. В данном случае происходит передача всех удостоверяемых закладной прав в совокупности.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. При этом речь идет именно о праве, но не об обязанности осуществить указанные действия.
При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.
Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям – удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.
6. Покупка квартиры в кредит
6.1. Действия заемщика после покупки квартиры в кредит
После того как вы приобрели квартиру и заключили договор об ипотеке, вы имеете на руках – следующие основные правоустанавливающие документы:
1) свидетельство, которое подтверждает ваше право собственности на приобретенную квартиру;
2) договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения его кредита, предоставленного вам для приобретения квартиры.
По этим документам вы должны выплачивать кредитной организации сумму кредита (частями согласно договору) и проценты.
По закону об ипотеке вы как залогодатель сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т. е. квартирой. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит вы можете спокойно проживать в ней. Поэтому в договор об ипотеке нельзя вносить условие, не допускающего использования вашего права. Условия, ограничивающие его, ничтожны.
Естественно, что при пользовании заложенным имуществом вы не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. При этом Закон об ипотеке допускает осуществление следующих действий.
Согласно ст. 43 названного закона имущество, уже заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (в настоящем случае – кредитного договора), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю, т. е. выделяется предшествующая ипотека (первоначальная, заключенная с банком) и последующая (здесь залогодержателем могут быть и первоначальный банк, и иное лицо, а должником – тот же заемщик или третье лицо). Обязательство, в обеспечение которого передается уже заложенное имущество, должно быть новым.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора.
Если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор, он должен быть заключен с соблюдением этих условий.
