Алла Афонина - Все об ипотеке
Серьезные требования предъявляют к собственникам (продавцам) квартиры; отношение к ним будет особенно негативным, если собственником выступают несовершеннолетние дети, ведь в этом случае надо будет ставить в известность органы опеки и попечительства и получать их разрешение на сделку.
Наиболее интересен для банка вариант, когда была проведена первичная приватизация, один взрослый собственник и никто не прописан. При этом дом является новым, а сама квартира продается без «цепочки», т. е. продавец одновременно не оформляет куплю недвижимости для себя. Если она была получена в наследство, или на момент приватизации в ней были зарегистрированы дети, это однозначно не устроит кредитный комитет. А поиски будут продолжены.
Если бы жилье в крупном мегаполисе, соответствующее заявленным требованиям можно было свободно купить, проблем не возникало бы. Но это практически нереально.
Таким образом, как уже сказано, на проверку уйдет дней десять. У вас как у потенциального покупателя должны как-то строиться отношения с продавцом недвижимости. Если вы заключаете с ним предварительный договор и передаете ему аванс или задаток (что делать очень рискованно и поэтому не советуем вам этого делать), то вы обязаны в определенный период времени заключить с ним основной договор купли-продажи или компенсировать ему его убытки или оплатить неустойку. И поэтому постарайтесь не давать аванс, пока квартиру не утвердит банк. Но если вы этого не делаете, то какие основания у продавца придерживать квартиру, не продавая ее, и, кроме того, предоставлять вам запрашиваемую банком документацию? А вдруг ситуация сложится таким образом, что у продавца появится вариант продать принадлежащую ему квартиру сразу не вам, а третьему лицу, и без вашего ипотечного кредита? Тогда не сомневайтесь, этой возможностью он обязательно воспользуется, так как продавец никак не связан с вами договорными обязательствами, а решение банка может быть не в пользу его жилья. И он это прекрасно понимает.
Однако повторимся, банковская проверка не просто очередная бюрократическая препона на пути к получению кредита. Именно специалисты способны выявить «проблемные» квартиры и уберечь вас, а в конечном счете и себя от мошенников.
При всех неудобствах, которые на первый взгляд достаются продавцу недвижимости под ипотечный кредит, у данной ситуации есть ряд преимуществ. Данная сделка выгодна для продавца и вот почему.
Когда происходит обычная сделка по купле-продаже квартиры продавец вынужден иметь дело с цепочкой сделок. При этом о ее наличии он не знает иногда до последнего момента. Чем грозит подобная цепочка известно всем. Отказ любого участника от совершения сделки делает ее невозможной для всех остальных.
Когда речь идет об ипотеке условие, об отсутствии цепочки является основополагающим. Если возникает вариант приобретения квартиры по цепочке, банк ее не примет. Кроме того, то, что покупатель обязательно оплатит деньги и не окажется мошенником, гарантирует, в некотором роде сам банк.
Проблемной кажется для продавца недвижимости процедура подготовки необходимых документов.
Это действительно, отчасти так, поскольку отчет независимого оценщика обычный покупатель не стал бы запрашивать никогда. Но все эти бумаги собрать все-таки возможно. Тем более расходы по сбору тех документов, которые не будут нужны при обычной сделке (без ипотеки) несет покупатель, а сбор осуществляется с помощью риэлторов.
Но вот наступает тот момент, когда банк в лице юридической службы дает «добро» на сделку и вы можете, наконец, ее купить.
Теперь вам просто необходимо заключить с продавцом квартиры предварительный договор купли-продажи, чтобы не упустить такую долгожданную квартиру, при этом желательно удостоверить его нотариально. Расходы, естественно, несете вы. В договоре обязательно зафиксировать стоимость квартиры, порядок оплаты (с указанием на ипотечный кредит), намерение сторон заключить и зарегистрировать основную сделку, определить срок, в который осуществить указанные действия. Теперь вы можете внести аванс (все-таки будьте осторожны с понятием «задаток») за квартиру при условии что его сумма будет зачтена в счет оплаты квартиры при подписании основного договора. Эти денежные средства также будут выплачены вами из своих собственных средств.
Банк, имея в руках этот договор, в очередной раз принимает окончательное решение о выдаче денег, утвердит на кредитном комитете и подпишет с вами договор ипотеки.
Обязательное условие, которое должно содержаться в этом договоре, – оценка заложенного жилья. Ее проведение установлено законом.
Таким образом, после того как квартира найдена и одобрена банком, и до подписания договора об ипотеке, ее нужно оценить. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.
Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.
Для чего это делается? Специфика оценки заключается в том, что кредитор (банк) рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств, т. е. он хочет быть уверенным в том, что в случае, если вы как заемщик не погасите кредит или проценты по нему, то заложенная квартира будет использована для того, чтобы из ее стоимости можно было погасить эту вашу задолженность. Поэтому банку нужно знать и учитывать оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент. Он должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями этой квартиры (конструктивными и планировочными особенностями, материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к центру, транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. То есть кредит будет предоставлен на сумму, которая рассчитывается с ориентировочным коэффициентом 0,7 к стоимости квартиры, определенной оценщиками.
Естественно возникает вопрос, как часто рыночная стоимость квартиры по данным оценщика отличается от продажной цены. Независимые оценщики чаще всего называют реальную стоимость квартиры, не отличающуюся от продажной. Они исходят еще и из того, каковы в данный момент спрос и предложение на рынке недвижимости. Но не исключена ситуация, когда стоимость квартиры, названная продавцом, изначально завышена. Причина может быть любой, вплоть до того, что условия ее продажи и оформление документации настолько идеальны и устраивают банки, что за ней выстроилась очередь желающих приобрести ее по ипотеке.
Поэтому фактически разница в большинстве случаев, даже если она и бывает, то незначительна. Более того, зачастую оценщик заранее знает ту цену, за которую покупается квартира, от самого заемщика, и если она соответствует рыночной, то именно она и будет указана в оценочном отчете.
Услуги оценщика в размере 100–200 долл. США также будут только вашими расходами.
Задача банка в данной ситуации – проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. Проще говоря, нужно правильно соотнести возможные расходы и желаемую прибыль для того, чтобы не остаться внакладе.
При подготовке оценочного отчета используется единая типовая форма, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.
Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки.
Итак, банк уведомляет вас, что кредит будет вам предоставлен, ваш выбор квартиры банком утвержден, оценка и страхование проведено, стороны подписывают договор об ипотечном кредите.
5.5. Государственная регистрация договора ипотеки
Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, не обязательно.
Поэтому как вариант можно рассматривать использование банковских ячеек: продавцу квартиры перед заключением договора купли-продажи квартиры необходимы гарантии того, что покупатель обладает необходимой суммой, но не только. Важным является тот факт, что имеющиеся у покупателя денежные средства будут оплачены именно ему, продавцу.
