Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Последствия Риелторы обычно стараются не звонить по такой рекламе, потому что по опыту знают, что там цена завышена, причем иногда достаточно резко, а с другой стороны, кому нужны лишние хлопоты в виде общения с не совсем адекватным покупателем? Поэтому такие квартиры долго «стоят» в рекламе.
5. « Все хотят меня обмануть и «погреть руки» на продаже моей квартиры. Вначале собьют цену, которую я установил, затем продадут мое жилье гораздо дороже и присвоят мои денежки».
Причины и условия заблуждений
Оснований для подобного развития событий и соответствующих страхов всегда достаточно. Действительно, еще не перевелись желающие поживиться за чужой счет. Но этот страх только тогда превращается в заблуждение, когда продавец считает всех участников рынка недвижимости нечестными людьми. Он не пытается разобраться в том, как работают, например, большие риелторские компании на рынке недвижимости, причем работают долго и плодотворно. Он не старается научиться контролировать работу риелторов.
Следовательно, одной из основных причин данного заблуждения является незнание продавцом особенностей проведения агентствами сделок с жильем. Использование ими отточенной документной базы, в которой представлен ряд гарантий, многоуровневого контроля прохождения сделок (риелтор, руководитель группы, представитель администрации, юрист, представитель службы безопасности), привлечение нотариусов в качестве юридической защиты интересов обеих сторон сделки, наличие претензионных комиссий в компаниях и престижных риелторских объединениях (МАР, РГР), возможность обращения в Москомрегистрацию.Примечание. Конечно, не исключены случаи специального «сбивания» цены. К таким приемам можно отнести угрозу подселения в квартиру асоциальных элементов. Вспомним хотя бы незабвенного Аркадия Райкина, изображавшего в одном из кинофильмов пьяницу, который измерял длину стен поллитровкой и собирался солить огурцы в «коммунальной» ванне.
Последствия Затягивание продажи квартиры и решения своих семейных и экономических проблем, ухудшение и потеря здоровья, попытки самостоятельного решения жилищного вопроса и возникновение риелт-инцидента с тяжелыми последствиями.
...
ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИ
Рынок недвижимости, как и любое другое социально-экономическое явление, по мере своего существования обрастает слухами, историями и байками. Вот одна из них. Человек продавал квартиру. К нему ежедневно, в течение 10 дней, на просмотр приходило по одному человеку, и каждый из них сбивал цену до определенной величины. В конце концов, продавец сдался и решил ее продать последнему клиенту. Когда она была продана и оформлена на последнего «просмотрщика», оказалось, что все 10 человек являются членами одной семьи.
6. « Я и без помощи риелтора установлю цену своей недвижимости. Что ж, я сам не продам квартиру? Ведь у меня есть опыт купли-продажи различных товаров!»
Причины и условия заблуждения
Данное заблуждение относится как к продавцам, так и к покупателям. Рынок недвижимости имеет много отличий от других рынков, особенно от рынка товаров народного потребления (продуктов, обуви, одежды, механизмов). И опыт, который люди приобретают на этих рынках, не может обеспечить эффективное проведение сделок с недвижимостью.
Связано это прежде всего со сложностью и многогранностью объекта жилой недвижимости как товара. Выше уже перечислялись составляющие этого сложного системного объекта (юридические, экономические, экологические).
Помимо перечисленных «технических» и потребительских свойств в этот объект входят профессионально важные личностные качества собственников жилья с их иногда непредсказуемыми поступками. Указанная сложность объекта недвижимости «дополняется» не менее сложным процессом подготовки и проведения сделок, включающем, как это уже отмечалось, например, при трехальтернативной сделке 5 этапов, 20 подэтапов и более 100 решаемых задач.Осуществление сделок с жилой недвижимостью сопровождается заполнением немалого пакета документов. Причем работа с документной базой сделки должна отличаться безошибочностью и четкостью формулировок, иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Последствия О них уже подробно было рассказано в разделе «Поиск агентств недвижимости».
5.3 Недостатки жилой недвижимости и их влияние на ценообразование
Условно все недостатки занимаемой или осматриваемой жилплощади (не только квартиры, но и дома) можно разделить на две категории: устранимые и неустранимые.
Неустранимые недостатки больше относятся к категории дома и его местоположению, поэтому при просмотре внимательно изучайте не только саму квартиру, но и окрестности. Кроме того, в домах и квартирах встречаются «сезонные» недостатки. Например, протечки, плохо работающие батареи, плесневый грибок на стенах, перебои с подачей горячей воды. Если вы осматриваете жилплощадь летом, обязательно поинтересуйтесь у соседей, как обстоят дела в осенне-зимний период [34] .
Существуют 2 позиции относительно вопроса о том, скрывать ли при презентациях недостатки жилья или не скрывать . В данной работе развивается вторая точка зрения. В подтверждение этой позиции целесообразно дать определение понятия недостаток , разработать их перечень, оценить влияние на цену жилья и на возможность возникновения судебной перспективы при их обнаружении и последующей эксплуатации приобретенного жилья.
...
Недостаток объекта недвижимости– это изменение его свойств и качеств, которое затрудняет или делает практически невозможным его дальнейшее использование и эксплуатацию. Таким образом, недостаток – это существенное ухудшение потребительских свойств объекта недвижимости.
Также недостатки могут быть скрытыми , проявляющимися только при специальном анализе или в процессе эксплуатации, а также явными , обнаруживаемыми с помощью органов чувств человека. При классификации недостатков следует также учитывать затраты, которые будут «сопровождать» избавление от устранимых недостатков. Именно поэтому предлагается следующая классификация недостатков, в соответствии с которой они могут быть:
1) неустранимыми скрытыми;
2) неустранимыми явными;
3) устранимыми скрытыми (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами);
4) явными устранимымис помощью собственных средств жильцов.
При этом скрытые и неустранимые составляют более 30% от указанного числа, при их обнаружении возможно возникновение судебной перспективы.
Эта классификация легла в основу «Перечня недостатков жилой недвижимости». В нем каждому из приведенных недостатков присваивается номер, затем они описываются и анализируются по девятипозиционной схеме.
Перечень недостатков жилой недвижимости, их характеристика и оценка влияния на стоимость жилья
Таблица 1
Недостатки неустранимые скрытые
Таблица 2
Недостатки неустранимые явные
Таблица 3
Недостатки устранимые скрытые (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами)
